?Qu¨¦ hipoteca me conviene contratar con el eur¨ªbor en negativo?
La curva de tipos que beneficia a muchos hipotecados puede perjudicar a los nuevos solicitantes
El eur¨ªbor a todos los plazos ya cotiza bajo cero y contin¨²a su senda descendente. Un escenario ins¨®lito que pone en aprietos a la banca en un momento poco propicio para el negocio minorista. Los hipotecados a tipo variable, cuya f¨®rmula de c¨¢lculo se estipule sumando un diferencial al eur¨ªbor, experimentar¨¢n una sorpresa en las pr¨®ximas revisiones: el eur¨ªbor aplicable podr¨ªa tener un menos delante de su valor.
?Qu¨¦ efecto tendr¨ªa en la nueva cuota? ?Cobrar por estar hipotecado, una reducci¨®n del pago mensual o no tendr¨ªa efecto? Si el valor absoluto del eur¨ªbor helado superara al diferencial, el tipo de inter¨¦s aplicable ser¨ªa negativo, lo cual implicar¨ªa cobrar por haber pedido dinero a pr¨¦stamo, seg¨²n la opini¨®n de algunos juristas consultados. A fin de cuentas los bancos ya pagan por dejar dinero a otras entidades y esta aparente paradoja provoca que el eur¨ªbor y otros tipos de inter¨¦s del mercado pasen tanto fr¨ªo.?Pero la banca ya ha dejado claro que "es contradictorio" tener que "pagar por pedir prestado", y que, en todo caso, quien tiene que decidir son los?tribunales.
Aunque ocurriera que las entidades tuvieran que pagar a los hipotecados, muy pocos clientes podr¨ªan acariciar la ventura de cobrar por haber pedido una hipoteca. Clientes que contrataron la hipoteca de Deutsche Bank a un diferencial del 0,17% o de Bankinter con su extinta oferta de eur¨ªbor?+0,18% son el tipo de prestatario que podr¨ªa experimentar el efecto de los tipos negativos. El com¨²n de los hipotecados a lo que pueden optar es a una reducci¨®n de su cuota, con intereses que por primera vez en su historia estar¨ªan por debajo del diferencial pactado. El efecto ser¨ªa nulo si la escritura de nuestro pr¨¦stamo hipotecario estableciera una cl¨¢usula suelo, que inmuniza a la cuota mensual del buen virus de los tipos negativos. En estos casos, acudir a un abogado para que analice si procede interponer una demanda contra el banco es una sana pr¨¢ctica.
?Y si estoy pensando en pedir una hipoteca?
La curva de tipos que beneficia a muchos hipotecados puede perjudicar en cierta medida a los nuevos solicitantes. Este 2016 es un a?o de despegue inmobiliario, gradual pero ascendente. Los bancos quieren captar clientes solventes y compiten en condiciones hipotecarias, efecto que puede verse atenuado si el escenario de tipos negativos ha llegado para quedarse.
En primer lugar, la competencia en rebaja de los diferenciales se ha estancado, seg¨²n los datos manejados por el portal financiero iAhorro.com; el eur¨ªbor?+ 1 era el objetivo a batir este a?o, pero las entidades han enfriado la oferta de tipos bajos contagiadas por los tipos helados. Es plausible no ver hipotecas con diferenciales m¨¢s bajos hasta que el valor del eur¨ªbor?vuelva a subir, aunque sea levemente. Mal pron¨®stico para los que planificaban financiar su casa cuando las hipotecas fueran m¨¢s baratas. Los mejores diferenciales se situar¨¢n previsiblemente en la unidad durante mucho tiempo.
Adem¨¢s, adelantar un renacer de las cl¨¢usulas suelo no es descabellado. Las cl¨¢usulas suelo no son ilegales; lo que no se ajusta a la normativa es esconderlas y no poner a disposici¨®n de los clientes su naturaleza y efecto sustantivo en el c¨¢lculo de las mensualidades. Ya se ha generalizado establecer una especie de ¡°cl¨¢usula cero¡±, pacto que supone que el pr¨¦stamo hipotecario nunca disfrutar¨¢ de intereses por debajo de cero. Que algunos bancos den el salto a volver a ofrecer limitaciones a la bajada del tipo de inter¨¦s moderadas, no muy por encima del 1%, puede ser cosa de tiempo.
Banco Santander ha innovado y puede marcar tendencia: establece que los dos primeros a?os el tipo sea fijo, del 1,75% nominal concretamente. Dos a?os no es un plazo que se busque para beneficiar al cliente que paga cuotas fijas, sino al banco que se blinda durante este tiempo de un m¨¢s que probable eur¨ªbor?negativo. Vendr¨ªa a ser una cl¨¢usula suelo ¡°temporal¡±, durante dos a?os.
No todo son malas noticias para los que quieran hipotecarse este a?o; hay ya varios bancos que ofrecen hipotecas a tipo fijo o mixto con tipos estables por debajo del 3%, incluso del 2% seg¨²n entidad y cliente. Un 1,75% durante dos a?os es una mala elecci¨®n; pero un 2% seguro durante diez o m¨¢s a?os es una opci¨®n a tener muy en cuenta. En el Polo Norte hipotecario, los que sepan abrigarse con el manto de la formaci¨®n e informaci¨®n llegar¨¢n sanos y salvos a su destino: pagar lo justo por el dinero solicitado.
El experto responde
Fernando Zunzunegui es abogado, profesor de Derecho del mercado financiero de la Universidad Carlos III y experto independiente de iAhorro.
?Si se hubiera pactado una f¨®rmula de c¨¢lculo del tipo variable eur¨ªbor + diferencial y el resultado fuera negativo, ?legalmente qu¨¦ pasa??Lo pactado es ley entre las partes. El Banco est¨¢ obligado a pagar el diferencial que resulte por el tipo de inter¨¦s negativo. As¨ª lo entiende el Eurosistema; el Banco de Portugal, miembro del Sistema Europeo de Bancos Centrales, se ha pronunciado sobre la obligaci¨®n del banco de hacer efectiva la diferencia resultante de aplicar la f¨®rmula pactada en el contrato de cr¨¦dito ante situaciones de tipos de inter¨¦s negativos. As¨ª, cuando la hipoteca est¨¦ referenciada al eur¨ªbor +0,50 y el eur¨ªbor en el periodo de referencia est¨¦ a menos 0,75, el banco debe abonar al deudor un inter¨¦s del 0,25 por ciento. El Banco de Espa?a deber¨ªa aclarar este aspecto ante las dudas suscitadas por la industria bancaria. Las autoridades monetarias son conscientes de los efectos contractuales de los intereses negativos. Es un terreno novedoso pero querido por las autoridades, en el que no se pueden cuestionar los contratos. Lo contrario pondr¨ªa en tela de juicio la pol¨ªtica monetaria y la efectividad de los contratos. La seguridad jur¨ªdica es esencial en el mercado financiero, en particular en tiempos de crisis.
Si los bancos entienden que ante un tipo de inter¨¦s negativo no procede abonar cantidades a los hipotecados ?puede reclamar el cliente??Los bancos no deben poner en duda la eficacia de los contratos financieros, base de su negocio. Ante el incumplimiento por parte del banco de sus obligaciones, el cliente puede acudir al juez para pedir el cumplimiento del contrato con abono de las cantidades debidas como consecuencia del diferencial negativo. No se trata aqu¨ª de impugnar el contrato sino de hacerlo valer. Del mismo modo que el banco puede requerir al cliente que pague el inter¨¦s resultante en el caso habitual de diferencial positivo, si es necesario con auxilio judicial, en situaciones de diferencial negativo es el cliente el que puede requerir al banco que cumpla lo pactado y abone lo que debe seg¨²n la f¨®rmula incluida en el contrato.
Tu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo
?Quieres a?adir otro usuario a tu suscripci¨®n?
Si contin¨²as leyendo en este dispositivo, no se podr¨¢ leer en el otro.
FlechaTu suscripci¨®n se est¨¢ usando en otro dispositivo y solo puedes acceder a EL PA?S desde un dispositivo a la vez.
Si quieres compartir tu cuenta, cambia tu suscripci¨®n a la modalidad Premium, as¨ª podr¨¢s a?adir otro usuario. Cada uno acceder¨¢ con su propia cuenta de email, lo que os permitir¨¢ personalizar vuestra experiencia en EL PA?S.
En el caso de no saber qui¨¦n est¨¢ usando tu cuenta, te recomendamos cambiar tu contrase?a aqu¨ª.
Si decides continuar compartiendo tu cuenta, este mensaje se mostrar¨¢ en tu dispositivo y en el de la otra persona que est¨¢ usando tu cuenta de forma indefinida, afectando a tu experiencia de lectura. Puedes consultar aqu¨ª los t¨¦rminos y condiciones de la suscripci¨®n digital.
