Euribor, Euribor Plus, IRPH¡­ ?de qu¨¦ depende que la cuota de mi hipoteca suba o baje?

Para averiguar el importe que pagaremos mensualmente por nuestra hipoteca, basta con usar el simulador del Banco de Espa?a si la hemos contratado a tipo fijo y el sistema de amortizaci¨®n pactado es el de cuota constante o sistema de amortizaci¨®n franc¨¦s. Por ejemplo, una hipoteca de 180.000 euros al 2% a amortizar en 20 a?os supone pagar cada mes 910,59 euros. Si multiplicamos los 910,59 euros por los 240 meses de plazo, resulta que acabaremos pagando 218.541 euros: 180.000 euros de capital y 38.541 de intereses.?

La matem¨¢tica se complica si el inter¨¦s pactado es variable. La f¨®rmula se basa en sumar un diferencial a un tipo de inter¨¦s de referencia; eur¨ªbor + x% si se pacta este referencial. Si tomamos el ¨²ltimo eur¨ªbor a un a?o publicado por el Banco de Espa?a, correspondiente al mes de marzo y tomamos un diferencial del 1%, resulta el siguiente tipo de inter¨¦s: -0,012% + 1% = 0,988%. Aplicando este valor a la hipoteca del ejemplo, la cuota mensual del primer a?o es de 827 euros; sin embargo, en la pr¨®xima revisi¨®n habr¨¢ que recalcular la cuota en base al nuevo eur¨ªbor a un a?o del mes de marzo de 2017, que todav¨ªa no conocemos. Este futurible provoca que la TAE variable que se usa para comparar hipotecas no sirva de mucho, ya que se basa en hip¨®tesis de escenarios de tipos, no en valores reales.

Los ¨²ltimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) indican que, de las 33.316 fincas hipotecadas el mes de enero de este a?o, el 89,8% de las hipotecas se constituy¨® a tipo variable ¡ªsiendo el eur¨ªbor el referencial pactado en el 94% de los casos¡ª, frente a un 10,2% a tipo fijo, un aumento importante: en enero de 2015, solo un 6% de las hipotecas registradas se fijaba a un tipo de inter¨¦s fijo, y en 2008 solo el 1,7% de las hipotecas estaba registrado con este inter¨¦s.

Actualmente, el eur¨ªbor no refleja propiamente el coste-beneficio derivado de transacciones reales

La bajada del eur¨ªbor en los ¨²ltimos tiempos y su ca¨ªda a tasas negativas podr¨ªa ser la raz¨®n ¨²ltima del aumento en la concesi¨®n de pr¨¦stamos de cuota fija. Para las entidades es una forma de garantizarse una rentabilidad en estos momentos, si bien asumen un riesgo que antes reca¨ªa en las familias: tipos fijos cercanos al 2% durante varias d¨¦cadas suponen p¨¦rdidas cuando los tipos vuelvan a subir con fuerza. Otra forma de proteger sus m¨¢rgenes son las nuevas cl¨¢usulas cero, que, como explica el experto hipotecario Santiago Cruz, toman varias formas: desde la expresi¨®n manuscrita en las escrituras que limita el inter¨¦s aplicable al 0%, hasta otras versiones que explicitan que un ¨ªndice de referencia negativo no restar¨¢ del diferencial m¨ªnimo pactado incluyendo las bonificaciones. ¡°Es decir, que el diferencial m¨ªnimo es el suelo de la operaci¨®n¡± interpreta el experto.

?Cu¨¢les son los tipos oficiales del mercado hipotecario?

La Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protecci¨®n del cliente de servicios bancario, recoge los seis actuales tipos de inter¨¦s oficiales del mercado hipotecario: tipo medio de los pr¨¦stamos hipotecarios a m¨¢s de tres a?os, para adquisici¨®n de vivienda libre, concedidos por las entidades de cr¨¦dito en Espa?a ¡ªIRPH de entidades¡ª; el tipo medio de los pr¨¦stamos hipotecarios entre uno y cinco a?os, para adquisici¨®n de vivienda libre, concedidos por las entidades de cr¨¦dito en la zona euro; tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda p¨²blica de plazo entre dos y seis a?os; referencia interbancaria a un a?o ¡ªeur¨ªbor¡ª; permuta de intereses o Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco a?os; m¨ªbor ¡ªhipotecas de antes de enero del 2000¡ª. De todos ellos, b¨¢sicamente se usan el eur¨ªbor y el IRPH de entidades.

?Y los no oficiales?

En Espa?a, se conceden pr¨¦stamos hipotecarios con otros tipos de referencia, como el eur¨ªbor?a seis meses o incluso a un mes, caso de las hipotecas multidivisa, que adem¨¢s se referencian al l¨ªbor de la divisa si la deuda no se paga en euros. ?Son legales estos tipos no oficiales? Para el abogado Francisco L¨®pez, mientras el ¨ªndice sea objetivo y no dependa de la voluntad del prestamista, en principio s¨ª ser¨ªan legales, si bien podr¨ªan no pasar el control de transparencia por los mismos motivos que las cl¨¢usulas suelo o el IRPH.

La metodolog¨ªa de c¨¢lculo del eur¨ªbor est¨¢ siendo objeto de revisi¨®n?

El control de transparencia hace referencia a una garant¨ªa para el consumidor mediante la obligaci¨®n, en abstracto, de que las condiciones generales de la contrataci¨®n se redacten de tal forma, clara y comprensible, que un consumidor medio pueda llegar a comprender intelectualmente la carga econ¨®mica que supone para ¨¦l obligarse mediante la prestaci¨®n de un consentimiento a un contrato. ¡°El banco deber¨ªa asegurarse de que el hipotecado entiende la naturaleza del ¨ªndice no oficial y proporcionarle escenarios comparativos con el eur¨ªbor a un a?o, para que pueda valorar el coste econ¨®mico del tipo de inter¨¦s no oficial¡± interpreta la jurista Cristina Borrallo.

La metodolog¨ªa de c¨¢lculo del eur¨ªbor est¨¢ siendo objeto de revisi¨®n, desde hace meses, por el European Money Markets Institute (EMMI),?instituci¨®n radicada en B¨¦lgica que gestiona este ¨ªndice de referencia,?y formada por las asociaciones bancarias de los Estados Miembros de la eurozona. Realmente, no existe un ¡°eur¨ªbor plus¡± como referencial nuevo: es una nueva f¨®rmula de calcular el existente a un a?o. Como especifica el doctor en derecho Jose Mar¨ªa L¨®pez, actualmente, el eur¨ªbor?se calcula partiendo de las comunicaciones efectuadas por determinadas entidades de cr¨¦dito europeas, que reflejan el tipo de inter¨¦s al que estar¨ªan dispuestas a prestarse fondos en el mercado interbancario. Por tanto, no refleja, propiamente, el coste-beneficio derivado de transacciones reales, efectivamente formalizadas. En todo caso, estas comunicaciones se someten a un c¨®digo de conducta, se sujetan a un riguroso procedimiento de elaboraci¨®n y son objeto de seguimiento por un auditor externo.

El eur¨ªbor plus es una nueva f¨®rmula de calcular el existente eur¨ªbor a un a?o

En puridad no hay sustituci¨®n del eur¨ªbor por el eur¨ªbor plus, sino una nueva metodolog¨ªa de c¨¢lculo en base a datos reales de transacciones bancarias y no en previsiones. Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez aclara que estos cambios no son una respuesta del sector bancario al entorno de bajos tipos de inter¨¦s e intereses negativos, ya que el proceso de revisi¨®n metodol¨®gica por EMMI comenz¨® hace a?os para dar respuesta a las indicaciones del G-20 y de la Junta de Estabilidad Financiera ¡ªbrazo t¨¦cnico-financiero del G-20 que public¨® en julio de 2014 un informe titulado ¡°Reforming Major Interest Rate Benchmarks¡±¡ª.

El documento de trabajo del EMMI prev¨¦ que el nuevo eur¨ªbor plus se conozca el 4 de julio de este a?o, si bien esta fecha no es definitiva. En principio, hasta 2017 no parece que vaya a aplicarse a las hipotecas, hasta evaluar c¨®mo evoluciona. ?Pagaremos m¨¢s o menos por la hipoteca? En palabras de Jose Mar¨ªa L¨®pez, es imposible dar una respuesta, pues la evoluci¨®n del ¡°nuevo¡± eur¨ªbor depender¨¢ de las transacciones interbancarias reales que se realicen en el futuro, y el futuro no est¨¢ escrito. Cuando el EMMI publique los primeros valores, podremos hacernos una idea cierta.

En el caso que la nueva metodolog¨ªa encareciera de forma significativa las hipotecas, Borrallo considera que las v¨ªas para reclamar de los hipotecados ser¨ªan limitadas, puesto que por norma se establecer¨¢ la nueva f¨®rmula y los bancos se ampararan en la legalidad para alterar todos los pr¨¦stamos. No obstante, podr¨ªa cuestionarse judicialmente dicha alteraci¨®n y ese desequilibrio contractual, en su caso. El tipo de inter¨¦s de un pr¨¦stamo hipotecario es el precio de la deuda, al que a?adir comisiones y productos vinculados a la deuda. Para saber si ¡°compramos¡± la deuda cara o barata no nos queda otra que entender la naturaleza de los tipos de referencia, si financiamos a tipo variable.