Claves para negociar la hipoteca

Ciertamente buena parte de las estipulaciones que los bancos establecen en las escrituras de pr¨¦stamos y cr¨¦ditos hipotecarios son condiciones generales de la contrataci¨®n, pactos del tipo ¡°lo tomas o lo dejas¡±. Ante estos contratos, el consumidor financiero ve muy limitada su capacidad de maniobra, pero en absoluto est¨¢ indefenso.

La negociaci¨®n hipotecaria se desarrolla en un ambiente no precisamente propicio para el aspirante a prestatario. Los bancos y sus clientes configuran un mercado oligopol¨ªstico con informaci¨®n asim¨¦trica. Hay pocas entidades financieras operando, con incentivos para coordinar su oferta de productos y servicios financieros, cuyos clientes minoristas tienen mucha menos informaci¨®n sobre los factores jur¨ªdicos y econ¨®micos relevantes. En cuanto a los ¨¢rbitros de la contienda, Banco de Espa?a y Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV), su atenci¨®n y atribuciones sancionadoras distan de provocar el efecto bals¨¢mico deseable: disciplinar a la banca para que las malas pr¨¢cticas abandonen definitivamente el terreno de juego.

?C¨®mo preparar la batalla hipotecaria?

Atacar a un enemigo asentado en lo alto de una colina no parece el mejor de los inicios, pero nadie dijo que conseguir una hipoteca barata fuera f¨¢cil. Una buena planificaci¨®n multiplica las probabilidades de ¨¦xito. La formaci¨®n previa es la base sobre la que trabajar el proceso hipotecario posterior. Iniciativas privadas como el portal Edufinet o iAhorro.com, o p¨²blicas como Finanzas para Todos, son de mucha ayuda. Este esfuerzo no es delegable, por mucho que se contrate una empresa de intermediaci¨®n hipotecaria, el asesoramiento de un abogado o economista, el cliente ha de adquirir una cultura financiera m¨ªnima para saber lo que firma.

La eclosi¨®n de iniciativas tecnol¨®gicas relacionadas con las finanzas, las fintech, permiten algo que durante el boom inmobiliario no era posible: comparar hipotecas con diferentes herramientas online sin costes ni desplazamientos. Tambi¨¦n a distancia se puede conseguir la Ficha de Informaci¨®n Precontractual (FIPRE) de los pr¨¦stamos o cr¨¦ditos hipotecarios m¨¢s transparentes, los que informan al p¨²blico de sus condiciones.

Los clientes con m¨¢s capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas

Es crucial preparar adecuadamente la documentaci¨®n actualizada que hay que incluir en cada expediente que se entregue a los bancos seleccionados. Si el dossier tiene todos los documentos necesarios conseguiremos dos efectos: por una parte, transmitir al potencial prestamista nuestra diligencia, muy importante para valorar nuestro perfil de riesgo. Adem¨¢s, agilizaremos la tramitaci¨®n de la evaluaci¨®n de riesgo, que supondr¨¢ saber si nos aprueban o deniegan la solicitud en el plazo m¨¢s corto posible.

La negociaci¨®n

Una buena hipoteca no se consigue ¨²nicamente eligiendo bien el banco, aunque sea una variable muy relevante. Nuestra voluntad y capacidad negociadora pueden transformar unas condiciones mediocres en las mejores del mercado. La informaci¨®n recopilada sobre las opciones del mercado es una buena baza negociadora. Tramitar la solicitud con varios bancos, tambi¨¦n, si bien no conviene alertar a los ¡°competidores¡± de cr¨¦dito demasiado pronto, para evitar que pierdan el inter¨¦s por nuestro caso antes de haberlo enviado al departamento de riesgos correspondiente.

Seg¨²n el experto hipotecario de Ibercredit, Santiago Cruz, los clientes con m¨¢s capacidad de presionar a la baja son los que tienen rentas altas: hay bancos que ofrecen hasta un 100% del precio de compraventa a un eur¨ªbor + 1%, sin vinculaci¨®n, a los clientes que cobran netos al menos 3.000 euros ¡ª4.000 euros en total si hay dos solicitantes¡ª, cuenta este profesional.

En el ¨¢mbito de los servicios y productos vinculados es d¨®nde m¨¢s espacio para la negociaci¨®n hay. Domiciliar la n¨®mina o contratar tarjetas bancarias son vinculaciones razonables sin coste adicional. Los seguros de vida y hogar a?aden una obligaci¨®n y un coste extraordinario, m¨¢xime si no nos interesa el seguro o tenemos uno m¨¢s barato contratado sin la mediaci¨®n del banco. Cruz considera especialmente lesivos los seguros de prima ¨²nica, que a cambio de primas iniciales elevadas, aseguran al hipotecado durante varios a?os. Un seguro de vida a prima ¨²nica a 20 a?os puede suponer abonar 20.000 euros, seg¨²n el capital asegurado. Si, adem¨¢s, el cliente no tiene el dinero ahorrado sino que lo financia, podr¨ªamos hablar de un coste final de m¨¢s de 25.000 euros seg¨²n evolucionen los tipos de inter¨¦s.

Los bancos est¨¢n desarrollando f¨®rmulas para protegerse de los tipos negativos

Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, se?ala la importancia de analizar el diferencial que los bancos aplican al eur¨ªbor, ya que est¨¢n desarrollando f¨®rmulas para protegerse de los tipos negativos y que pueden causar un importante perjuicio en el medio plazo. Las cl¨¢usulas suelo que fijan un tipo m¨ªnimo del 0% o superior son l¨ªmites que debemos tratar de evitar. Los tipos negativos han propiciado que la oferta de pr¨¦stamos hipotecarios a tipo fijo o mixto proliferen y se ofrezcan a unos tipos jam¨¢s vistos, oportunidad ¨²nica para clientes que buscan la seguridad de saber la cuota que pagar¨¢n hasta el final de la deuda y tienen capacidad para negociar a la baja, tanto el tipo fijo (hoy en d¨ªa es posible conseguir un 1,65% fijo a 15 a?os) como la compensaci¨®n por riesgo de tipo de inter¨¦s (que puede llegar al 5% de la deuda si cancelamos anticipadamente).

Adem¨¢s de los ingresos, nuestra capacidad de ahorro es una eficaz palanca negociadora. Para estar en una posici¨®n de combate medianamente fuerte, al menos deber¨ªamos tener para los gastos, algo m¨¢s del 10% del precio del inmueble. Si pedimos m¨¢s del 80% del precio de compraventa o de tasaci¨®n, tengamos claro que es posible que nos exijan aportar avalistas o hipotecar otro inmueble ¡ªuna doble garant¨ªa¡ª. Hay que poner en valor nuestros puntos fuertes y saber justificar nuestras carencias, sin esconder informaci¨®n al banco pero sin comulgar con ruedas de molino. A fin de cuentas, no nos ¡°dan¡± dinero, hacen un negocio con nosotros que les repostar¨¢ ping¨¹es beneficios, si aciertan eligiendo al prestatario.

La firma ante notario

Tenemos el derecho y, a?adir¨ªamos, el deber de acudir a la notar¨ªa y revisar el borrador de la escritura de pr¨¦stamo hipotecario tres d¨ªas antes de la fecha de firma. Una buena negociaci¨®n queda desvirtuada si en el ¨²ltimo momento nos cuelan condiciones u obligaciones que no preve¨ªamos. La m¨¢xima diligencia antes de firmar las escrituras es la ¨²nica forma de poder ir tranquilo a notar¨ªa. Aprender de los errores del pasado supone tomarse muy en serio el proceso hipotecario y no firmar nada llevados por la ilusi¨®n, las prisas o la ignorancia. Formaci¨®n, informaci¨®n y asesoramiento independiente, las tres virtudes del consumidor bancario.