El banco me propone pactar para que no reclame la cl¨¢usula suelo. ?Qu¨¦ hago?

Ante el esperado informe del abogado general del Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE), previsto para el 12 de julio de 2016, algunas entidades est¨¢n llamando a sus clientes para ofrecerles diferentes pactos a cambio de quitarles la cl¨¢usula suelo de sus pr¨¦stamos hipotecarios. Estos pactos buscan el compromiso de no demandar al banco en base a la abusividad de esta estipulaci¨®n por falta de transparencia. La abogada Cristina Borrallo se?ala que los tipos fijos que se est¨¢n ofreciendo en estos momentos rondan el 2% nominal.

Ignacio Delgado, jurista especializado en estas cuestiones, entiende que si la sentencia final del TJUE considera que no cabe limitar la retroactividad a 9 de mayo de 2013 ¡ªfecha en la que el Tribunal Supremo declar¨®?abusivas estas disposiciones cuando no respetan el criterio de transparencia¡ª, las entidades financieras no devolver¨¢n de forma autom¨¢tica las cantidades pagadas de m¨¢s a sus clientes; la demanda judicial ser¨¢ la ¨²nica v¨ªa. Muchos consumidores financieros no se plantean acudir a los tribunales, ya que a partir de mayo de 2013 o en fechas recientes han visto desaparecer el suelo en sus recibos y su hipoteca ha pasado de costarle 680 a 540 euros al mes.

?Un ahorro mensual de 140 euros es suficiente? Depende. Si el banco en su d¨ªa nos explic¨® adecuadamente el coste que supondr¨ªa aceptar una limitaci¨®n a la bajada de los intereses de nuestro pr¨¦stamo hipotecario a tipo variable ¡ªcon tipo fijo m¨ªnimo¡ª, no demandarle tiene una clara justificaci¨®n. Como dice Jos¨¦ Mar¨ªa L¨®pez Jim¨¦nez, doctor en derecho y abogado especialista en regulaci¨®n financiera, no todos los clientes con cl¨¢usula suelo son desconocedores de su existencia en su escritura notarial y de su funcionamiento. No obstante, el experto est¨¢ convencido de que en numerosos casos ha habido una insuficiente explicaci¨®n en la oferta y comercializaci¨®n. Precisamente por esta situaci¨®n, concluye, no cabe una soluci¨®n global e indiscriminada para todos los clientes con cl¨¢usula suelo, que, de procurarse hipot¨¦ticamente, deber¨ªa serlo por medio de una disposici¨®n normativa de car¨¢cter general.

En todo caso, si no ten¨ªamos conocimiento de la existencia de la cl¨¢usula o no nos explicaron su naturaleza, la demanda judicial es una v¨ªa que no debemos descartar. Hacer n¨²meros es la clave para tomar una decisi¨®n razonada.

Calcula cu¨¢nto te debe el banco

Los 140 euros de ahorro mensual antes mencionados se han obtenido de tomar una hipoteca de 150.000 euros, contratada en junio de 2007. El tipo variable utilizado en el Euribor + 1; el plazo pactado 30 a?os y la cl¨¢usula suelo, del 3,50%. Si calculamos el total de cuotas pagadas hasta el recibo de mayo de 2016, arroja un total de 77.090 euros y una deuda pendiente actual de 121.850 euros. Las cifras, de no haberse pactado la limitaci¨®n a la bajada del inter¨¦s, ser¨ªan de 68.800 euros en cuotas y una deuda pendiente menor, de 117.345 euros. El hipotecado del ejemplo habr¨ªa pagado 8.290 euros m¨¢s por la cl¨¢usula suelo y deber¨ªa 4.505 euros m¨¢s al banco. Si demanda y el juez le da la raz¨®n, una ganancia total de 12.795 euros.

Hacer n¨²meros es la clave para tomar una decisi¨®n razonada

El banco que ofrece a este mismo cliente pasar de tipo variable a tipo fijo del 1,90%, ?le propone algo atractivo a cambio de no ser demandado? De nuevo, la calculadora ser¨¢ el or¨¢culo al que acudir. Vamos a tomar dos escenarios de eur¨ªbor ?a futuro: el escenario ¡°eur¨ªbor bajo¡± y el futuro ¡°eur¨ªbor alto¡±, para saber lo que pagar¨¢ el cliente que ha demandado al banco. El escenario eur¨ªbor bajo tomar¨¢ un eur¨ªbor al 0% durante tres a?os y un eur¨ªbor al 2% hasta finalizar la hipoteca. El ¡°eur¨ªbor alto¡±, un 0% en el mismo tramo inicial y un 4% en adelante.

Si se cumple el ¡°eur¨ªbor bajo¡±, con la hipoteca a eur¨ªbor + 1, el cliente habr¨¢ pagado desde la mensualidad del 1 de julio de 2016 hasta el final de la hipoteca un total de 150.265 euros en cuotas. Para poder comparar con el caso de que aceptara un tipo fijo a cambio de no demandar, restamos a esta cantidad lo recibido en concepto de cantidades pagadas de m¨¢s en la sentencia ¡ªel rec¨¢lculo de la deuda pendiente ya se ha tenido en cuenta para proyectar el cuadro de amortizaci¨®n a futuro¡ª. A los 150.265 euros le restamos los 8.290 euros y resulta una cantidad de 141.975 euros. Si se produce el escenario futuro ¡°eur¨ªbor alto¡±, las cosas cambian. El cliente pagar¨¢ 172.958 euros en cuotas. Si restamos los 8.290 euros recibidos tras la sentencia, resulta una cantidad a efectos de comparaci¨®n de 164.668 euros.

En la otra balanza ponemos el total de cuotas pagadas por el cliente que decide no demandar al banco, a cambio de un tipo fijo del 1,90% hasta el final de la hipoteca. En este caso desde el 1 de julio de 2016 hasta la cancelaci¨®n total de la deuda se han pagado 147.396 euros.

?Gano o pierdo aceptando un tipo fijo?

As¨ª, si el eur¨ªbor experimenta el escenario considerado como ¡°eur¨ªbor bajo¡±, la diferencia a favor de demandar es de 5.421 euros ¡ª147.396 menos 141.975¡ª. Si el futuro es de ¡°eur¨ªbor alto¡±, gana la opci¨®n de no demandar, por 17.272 euros ¡ª164.668 menos 147.396¡ª.

Los n¨²meros cambiar¨¢n a favor de demandar si el diferencial es menor al 1%

En los c¨¢lculos no se ha tenido en cuenta el efecto fiscal, ni en cuanto a las cantidades recibidas en sentencia ni por la eventual deducci¨®n por adquisici¨®n de vivienda habitual, que no sabemos c¨®mo quedar¨¢; tampoco la inflaci¨®n ha entrado en juego. Por otro lado, los n¨²meros cambiar¨¢n a favor de demandar si el diferencial es menor al 1% y en contra si es superior. Tambi¨¦n altera de forma radical las estimaciones el tipo fijo que le ofrezca la entidad. Y el escenario de tipos de inter¨¦s determinar¨¢ la ¡°apuesta¡±.

El cliente debe acudir a un abogado o a un perito economista que le asesore adecuadamente, tanto sobre las posibilidades de ganar la demanda como del coste y beneficio potencial de aceptar o no lo que le ofrece el banco. Lo ideal ser¨ªa que el propio bancario, conocedor de todos los datos y herramientas, presentara estos resultados. Sin embargo, no es la pr¨¢ctica habitual. Decidamos lo que m¨¢s nos convenga, con los n¨²meros claros.