¡®Big data¡¯ para evitar otra burbuja inmobiliaria

Las cosas podr¨ªan haber sido muy distintas de haber sabido que se avecinaba el pinchazo de una burbuja con consecuencias devastadoras. A falta de una bola de cristal, el big data podr¨ªa haber minimizado en algo el impacto de la brutal crisis, al ser capaz de anticiparse a los s¨ªntomas hasta en un a?o. "Con el big data se podr¨ªa haber previsto la burbuja inmobiliaria, al igual que la revalorizaci¨®n de suelos en la costa", cree Enrique Mart¨ªnez-Laguna, vicepresidente de CBRE Espa?a. Por supuesto, con todas las cautelas, ya que como dice Emilio Portes, director de Portfolio Advisory de JLL, "estamos hablando de una crisis a nivel mundial donde afectaron m¨²ltiples factores macroecon¨®micos y de mercado".

Lo que es incuestionable es que en un mercado tan tradicional como es el inmobiliario, que no ha innovado porque estaba borracho de ¨¦xitos, el uso de la tecnolog¨ªa de big data o an¨¢lisis de grandes cantidades de datos en tiempo real, se hace imprescindible. Y lo es tanto para fondos de inversi¨®n, socimis, servicers y consultoras, como para promotores, agencias inmobiliarias y particulares que se juegan la inversi¨®n m¨¢s importante de sus vidas.

La falta de transparencia en el ladrillo, considerado un early adopter de las nuevas tecnolog¨ªas, ha dificultado realizar an¨¢lisis predictivos. "La informaci¨®n sobre el mercado inmobiliario es opaca, desactualizada y sesgada y se toman decisiones con criterios poco rigurosos y asumiendo elevados riesgos sin datos objetivos", dice Enrique Toribio, partner & director de Desarrollo de Negocio de uDA, Urban Data Analytics, empresa espa?ola que ha sido premiada por Open Data Incubator for Europe (ODINE), aceleradora de start-ups europeas.

El an¨¢lisis predictivo podr¨ªa haber minimizado el pinchazo del ladrillo

A trav¨¦s del big data se obtiene, de forma digitalizada, toda la informaci¨®n del mercado que est¨¢ desestructurada y tiene escaso valor a?adido. Una vez filtrada y servida en bandeja, ayuda en la predicci¨®n de tendencias de futuro y, por tanto, a decidir sobre las inversiones para evitar riesgos. "Con el comienzo de la recuperaci¨®n, factores que mejoran la productividad como la tecnolog¨ªa y el uso del big data se presentan como elementos clave en el desarrollo del sector", dice Portes. Este experto no duda de que "se impondr¨¢ como algo generalizado en los pr¨®ximos a?os". "Los datos son la nueva moneda y deben ser la base de nuestras decisiones de negocio y las de nuestros clientes", a?ade Mart¨ªnez-Laguna.

Para un promotor contar con documentaci¨®n objetiva le da pistas sobre qu¨¦ tipolog¨ªa de viviendas construir en funci¨®n de la demanda actual y calcular la rentabilidad de una promoci¨®n. Es el caso de Neinor Homes, en cuyo modelo de profesionalizaci¨®n el big data es un elemento clave para la toma de decisiones. "La plataforma de uDA permite saber qu¨¦ vivienda se vende, en cuanto tiempo y a qu¨¦ precio, adem¨¢s de su rentabilidad bruta y los precios futuros de la misma", apuntan en esta empresa, que ofrece informaci¨®n de 30 indicadores inmobiliarios y trabaja con m¨¢s de una decena de promotoras de Madrid y Barcelona.

En el caso de una agencia inmobiliaria, el big data prioriza los inmuebles a captar y clasifica los activos para dar salida a los m¨¢s rentables con mayor rotaci¨®n. Un inversor internacional con negocios en varios pa¨ªses va a saber en tiempo real d¨®nde invertir y en qu¨¦ tipo de activo, en qu¨¦ estado y en qu¨¦ zona concreta. E imprescindible resulta para los servicers, compa?¨ªas que surgieron de la necesidad de tener que gestionar carteras de cientos de miles de activos en localizaciones muy heterog¨¦neas. "Este tipo de tecnolog¨ªa es imprescindible en un mercado como el actual donde los clientes son cada vez m¨¢s exigentes", se?ala Jos¨¦ Peral, director de Comercializaci¨®n y Marketing de Solvia.

"La informaci¨®n del mercado inmobiliario es opaca, sesgada y desactualizada"

Un paso m¨¢s adelante est¨¢n los gestores de centros comerciales, para los que la herramienta se ha vuelto esencial. "Permite recopilar informaci¨®n no solo de datos sociodemogr¨¢ficos, sino tambi¨¦n hacer an¨¢lisis predictivos del comportamiento de los clientes, como el tiempo que pasan en un centro comercial, cada cu¨¢nto vienen y el uso que hacen de redes sociales", aclara Enrique Mart¨ªnez-Laguna, vicepresidente de CBRE Espa?a, consultora que comenz¨® a aplicar el big data en el marketing de retail en 2014. Esta consultora lo emplea en 13 centros comerciales, lo que le ha permitido obtener una base de datos de unos 100.000 usuarios.

Lo cierto es que el uso de esta tecnolog¨ªa, que cuesta desde 600 hasta 1.500 euros al mes, supone una mejora clara en productividad. "Con los mismos recursos se puede multiplicar por tres el n¨²mero de la operaci¨®n acortando los tiempos de decisiones y aumentando la facturaci¨®n a lo largo del a?o", expone Toribio.

A¨²n estamos en un momento incipiente de su implantaci¨®n en las compa?¨ªas. Se calcula que m¨¢s de 100 empresas, las de mayor volumen y punteras, lo emplean. "Est¨¢ m¨¢s avanzada su implementaci¨®n en firmas de gran tama?o con posibilidad de invertir en esta tecnolog¨ªa y esperar el retorno de esta inversi¨®n. Compa?¨ªas m¨¢s peque?as lo ir¨¢n adaptando poco a poco y veremos c¨®mo empresas de fuera del sector se adentran en el mercado inmobiliario gracias a las posibilidades que brinda esta tecnolog¨ªa. Es una tendencia imparable", apuntan en JLL.

Los expertos creen que estas herramientas se impondr¨¢n en los pr¨®ximos a?os

De cara al particular, tener en la mano semejante an¨¢lisis le va a ayudar a tomar decisiones instant¨¢neas sobre la compra, venta, alquiler o refinanciaci¨®n de una vivienda. "Si hablamos de una situaci¨®n concreta, de un inmueble concreto, te permite saber si es momento de comprar o vender, alquilar, esperar a vender en unos a?os...", se?ala Toribio, de uDA, que estiman que el a?o que viene la herramienta estar¨¢ disponible para el cliente final. Por ejemplo, gracias a esta tecnolog¨ªa podemos saber que en Madrid es buen momento para comprar vivienda en alguna zona del centro y en municipios como Pozuelo, Majadahonda y Las Rozas, aseguran.