As¨ª se calcula el valor de un piso

El medidor l¨¢ser que sostiene en su mano derecha delata a Paloma Villamor, que unos d¨ªas antes ha recibido el aviso de acudir a tasar un piso en Moratalaz, un distrito al sureste de la ciudad de Madrid. La propietaria es consciente de que su piso vale menos que cuando lo adquiri¨®, hace nueve a?os. ?Cu¨¢nto? Se estima que el mercado residencial ha tenido una bajada media que ronda el 40% desde el inicio de la crisis en 2008, asegura Jos¨¦ Manuel G¨®mez de Miguel, secretario de la Asociaci¨®n Espa?ola de An¨¢lisis de Valor (AEV). Aunque, los precios han empezado a subir en algunas ciudades y eso comienza a notarse en las tasaciones.

Antes de desplazarse, la tasadora de Tinsa hab¨ªa pedido a la propietaria que tuviera a mano la nota simple de su vivienda ¡ªse solicita en el Registro de la Propiedad¡ª, para verificar la descripci¨®n registral y la superficie real. Este paso es clave. "Te puedes equivocar en el valor, pero no en el piso que est¨¢s tasando porque puedes hipotecar la casa del vecino", dice con tono serio Villamor.

No hay que olvidar que en Espa?a es obligatorio realizar una tasaci¨®n completa para hipotecar un inmueble. "La mayor parte de las valoraciones reguladas se realizan a efectos de garant¨ªa hipotecaria, en cuyo caso se exige la participaci¨®n de un profesional que realiza la inspecci¨®n interior del inmueble y m¨²ltiples comprobaciones", aclara Jos¨¦ Vicente Rubio, director de Formaci¨®n de Tinsa.

La reactivaci¨®n del mercado se est¨¢ dejando notar en el n¨²mero de tasaciones inmobiliarias. En el segundo trimestre de 2016 el Ministerio de Fomento ha contabilizado 120.048, lo que supone un alza del 19% interanual. Tanto en Tinsa como en ST Sociedad de Tasaci¨®n dicen haber aumentado en torno al 10% el n¨²mero de valoraciones. Adem¨¢s, dan cuenta por primera vez desde el comienzo de la crisis de que han crecido las tasaciones hipotecarias solicitadas por particulares, en detrimento de las propias de entidades financieras (sus activos en balance). Nada tienen que ver estas tasaciones con las estimaciones gratuitas online que ofrecen algunas agencias, ya que son meras orientaciones sin ning¨²n valor jur¨ªdico.

La localizaci¨®n es el par¨¢metro que m¨¢s determina el valor de un inmueble

Tras hacer fotos con el m¨®vil del edificio y del interior del piso, Villamor saca una hoja de acabados que empieza a rellenar. Comprueba, entre otras cuestiones, el material que cubre suelos y paredes, las puertas y ventanas, iluminaci¨®n, armarios, sanitarios, antig¨¹edad de la caldera, si hay terraza, y el a?o de la ¨²ltima reforma. Con respecto al edificio apunta que la fachada es enfoscada y que la estructura es de hormig¨®n, que no tiene zonas comunes, ni jard¨ªn ni piscina, pero que s¨ª cuenta con ascensor. "Generalmente los pisos altos de edificios con ascensor, a igualdad de caracter¨ªsticas y condiciones de conservaci¨®n que los de las plantas inferiores, suelen tener mayor valor. Se produce el efecto inverso cuando no lo tiene", explica C¨¦sar Hern¨¢ndez, director de An¨¢lisis de Mercados de ST.

Villamor tambi¨¦n tiene en cuenta la zona: calidad del entorno, actividad comercial, ¨¢reas ajardinadas, equipamientos, servicios, l¨ªneas de transporte p¨²blico, contaminaci¨®n sonora, parcelas sin edificar... Se trata de que el informe describa el piso con el m¨¢ximo detalle. Ahora bien, todo esto influye muy poco en el valor de tasaci¨®n, ya que lo m¨¢s determinante es la localizaci¨®n. Despu¨¦s, su antig¨¹edad, superficie y estado de conservaci¨®n.

Con estos datos, a Villamor solo le queda realizar una medici¨®n del interior con el l¨¢ser para calcular la superficie y levantar un plano o croquis. "El valor del piso es el resultado de multiplicar el valor del metro cuadrado corregido de la zona por los metros construidos con zonas comunes del piso", dice la tasadora mientras prosigue tomando notas.

Una tasaci¨®n, cuyo precio parte de los 250 euros, no es un estudio estad¨ªstico ni su finalidad es la de poner nota o contar puntos arriba o abajo. Es un certificado que compara el piso visitado con otros inmuebles (testigos) en venta o testigos pr¨®ximos de similares caracter¨ªsticas, estado y antig¨¹edad. Los tasadores buscan como m¨ªnimo seis testigos comparables.

Al final, no es otra cosa que el precio que est¨¢ dispuesto a pagar un comprador, "un importe que var¨ªa a lo largo del tiempo en funci¨®n de la oferta y la demanda, igual que sucede con el precio de un caf¨¦ o de un secador de pelo", indica C¨¦sar Hern¨¢ndez. "Por tanto, cuando la demanda es muy d¨¦bil, como ha ocurrido en estos a?os, el valor de mercado inexorablemente baja, independientemente de que el bien ofertado sea el mismo", remata G¨®mez de Miguel, de AEV. Ya en el siglo V antes de Cristo, Confucio sintetiz¨® el proceso de valoraci¨®n por comparaci¨®n con la frase "tu casa vale lo que tu vecino est¨¢ dispuesto a pagar por ella", recuerda Jos¨¦ Vicente Rubio.

As¨ª, la importancia de los par¨¢metros no la fija el tasador, sino el propio mercado. Con esta premisa se entiende que el aire acondicionado sea un elemento importante para el comprador en Alicante, por ejemplo, pero menos relevante en Santander.

Es el mismo motivo por el que la eficiencia energ¨¦tica no computa en exceso a la hora de fijar el valor de un piso. "Siempre da m¨¢s valor a una vivienda, pero su peso real en la valoraci¨®n depender¨¢ de si el mercado de la zona aprecia realmente que tenga energ¨ªas eficientes. En Espa?a, es una tarea todav¨ªa pendiente, ya que no existe demasiada concienciaci¨®n entre la sociedad", argumenta el secretario de la AEV.

En la misma t¨®nica est¨¢n la orientaci¨®n y las vistas. "En numerosos mercados la orientaci¨®n no influye de forma significativa en el valor y en otros, por razones climatol¨®gicas, puede cotizar al alza. Y de todos es conocida la diferencia de valor que se producen en viviendas en primera l¨ªnea de mar", comenta el director de Formaci¨®n de Tinsa.

A la hora de hacer una valoraci¨®n la existencia de colegios o estaciones de metro o tren no es determinante, ya que el tasador va a elegir testigos cercanos que tambi¨¦n tienen esos extras.

Que la casa est¨¦ reformada y que sea apreciada por el comprador supone un aumento del valor, explica Hern¨¢ndez. Pero no siempre. "Una inversi¨®n econ¨®mica de gran importancia seguramente reducir¨ªa la demanda por su exclusividad est¨¦tica y poca polivalencia, algo que har¨ªa que el valor no refleje el coste de la reforma y que podr¨ªa deducir del valor los costes para adecuar esas estancias a un uso m¨¢s gen¨¦rico", a?ade el experto de ST. ?C¨®mo aumentar entonces el valor de un piso? Paloma Villamor recomienda un simple lavado de cara que sea valorado por el mayor n¨²mero de potenciales compradores.

Tras la vista, que dura algo m¨¢s de 30 minutos, la tasadora se marcha. Cinco d¨ªas despu¨¦s, la due?a recibe la tasaci¨®n: su piso de 60 metros construidos vale 117.000 euros.