Los nuevos reyes del ladrillo: profesionales y discretos

Los reyes del ladrillo tambi¨¦n han perdido el glamour de aquellos empresarios hechos a s¨ª mismos como Enrique Ba?uelos (Astroc), Luis Portillo (Colonial) o Fernando Mart¨ªn (Martinsa), cuya fortuna deslumbraba en la lista Forbes y su cara era familiar en los palcos de los clubes de f¨²tbol. Incluso desembarcaron en pa¨ªses del Este de Europa y Am¨¦rica Latina para replicar el modelo de construcci¨®n en el que se bas¨® la burbuja espa?ola. Todo eso se esfum¨®. Hoy las nuevas inmobiliarias no tienen una cara visible sino gestores profesionales y, en muchas ocasiones, an¨®nimos. Las sociedades an¨®nimas cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria (Socimi) han ocupado su sitio de la mano de fondos de capital riesgo o grandes inversores internacionales como el estadounidense Georges Soros; Wang Jilian, el hombre m¨¢s rico de China, o el magnate mexicano Carlos Slim.

Martinsa-Fadesa, Metrovacesa o Astroc, cuyo nombre relumbraba en las promociones, quedaron sepultadas en el olvido, devoradas por un agujero negro de deudas gigantescas. Su lugar lo han ocupado las socimi Merlin, Hispania, Lar o Axiare, cuya denominaci¨®n apenas es distinguible por el gran p¨²blico; por promotoras como V¨ªa C¨¦lere o Neinor Homes, algunas de las cuales han nacido alentadas por el capital extranjero ya sea directamente en su capital o mediante alianzas para proyectos concretos, o bien los antiguos brazos inmobiliarios de la banca, hoy mayoritariamente en manos de fondos internacionales. Entre las pocas excepciones de los imperios de la d¨¦cada pasada que han logrado sobrevivir est¨¢ Colonial, saneada y reconvertida en una compa?¨ªa dedicada al patrimonio en alquiler, que vuelve a la carga con nuevos planes de inversi¨®n. El mes pasado, la compa?¨ªa presidida por Juan Jos¨¦ Brugera adquiri¨® el 15,1% de la socimi Axiare por 135 millones de euros. "La mayor¨ªa de las que quedan son una selecci¨®n de las compa?¨ªas m¨¢s profesionales", sostiene el catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad Pompeu Frabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo.

Merlin se ha consolidado como la mayor inmobiliaria privada espa?ola. La socimi dirigida por Ismael Clemente y con Banco Santander como principal accionista, adquiri¨® Testa a Sacyr por 1.800 millones y se fusion¨® con Metrovacesa, dando lugar a un grupo con activos con valor superior a los 10.000 millones de euros y una capitalizaci¨®n burs¨¢til de 4.500 millones. Clemente es hoy uno de los nuevos rostros del sector, aunque no es ni mucho menos un advenedizo en esta industria. Al mando del fondo inmobiliario de Deutsche Bank en Espa?a, a principios de la d¨¦cada pasada el consejero delegado de Merlin ya hab¨ªa liderado grandes operaciones como la compra del emblem¨¢tico hotel Arts de Barcelona.

"Los nuevos gestores de las inmobiliarias est¨¢n m¨¢s profesionalizados", sostiene Garc¨ªa Montalvo. Adem¨¢s, las compa?¨ªas est¨¢n m¨¢s especializadas y algunas incluso se centran en segmentos concretos. Un ejemplo es Lar Espa?a, una socimi especializada en gesti¨®n de centros comerciales (aunque tambi¨¦n cuenta con edificios de oficinas), que ha lanzado un plan de inversi¨®n de 240 millones de euros para el pr¨®ximo a?o, apoyada por los grandes fondos que forman su accionariado como Franklin Templeton, Blackrock o Pimco. Hispania, participada por los multimillonarios estadounidenses y gestores de fondos George Soros y John Paulson, tambi¨¦n ha crecido como la espuma desde que saliera a Bolsa en 2014 y ya gestiona activos por casi 1.500 millones de euros. Su estrategia es clara: ganar tama?o. Aunque fracas¨® en la compra de Realia, la compa?¨ªa dirigida por Concha Os¨¢car y Fernando Gumuzio absorbi¨® la socimi hotelera Bay y todos los expertos la sit¨²an como protagonista en las pr¨®ximas operaciones de consolidaci¨®n del sector.

El papel de las socimis

La regulaci¨®n de las socimis, que se pueden crear con apenas un inmueble y un capital de cinco millones, ha dado lugar a una explosi¨®n de inmobiliarias, de las que 25 cotizan en el mercado alternativo burs¨¢til (MAB).

Patrimonios de fortunas an¨®nimas alejadas de las grandes familias han utilizado este veh¨ªculo para poner en orden y rentabilizar su cartera de activos inmobiliarios. Es el caso de General de Galer¨ªas Comerciales, propiedad del empresario murciano Tom¨¢s Olivo, que ultima su salida a Bolsa con un valor de 2.000 millones y una cartera compuesta por seis centros comerciales, entre ellos La Ca?ada de Marbella, para convertirse en la segunda socimi solo por detr¨¢s de Merlin. Tambi¨¦n est¨¢ previsto que salga al mercado la socimi del grupo hotelero BlueBay, valorada en 500 millones. Alquiler Seguro y Procisa, due?a de La Finca, est¨¢n tambi¨¦n entre los candidatos a unirse al Mercado Alternativo Burs¨¢til (MAB). "Las socimi est¨¢n llamadas a un futuro proceso de concentraci¨®n", asegura el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, ante la proliferaci¨®n de este tipo de sociedades en los ¨²ltimos dos a?os.

Otras antiguas inmobiliarias han iniciado hace tiempo un proceso de reconversi¨®n. La divisi¨®n inmobiliaria de Acciona, tras suspender su salida a Bolsa en mayo pasado, busca una salida para consolidarse, que puede pasar por convertirse en varias socimis. Lo mismo le ocurre a Realia, que prosigue su saneamiento de la mano de Carlos Slim, y acaba de afrontar una nueva ampliaci¨®n de capital de 147 millones de euros.

De forma paralela, tambi¨¦n renace el sector de la promoci¨®n de viviendas, impulsado sobre todo por los fondos internacionales. Es el caso de Neinor Homes, propiedad del estadounidense Lone Star. La compa?¨ªa, capitaneada por Juan Velayos, tiene en sus manos uno de los mayores bancos de suelo de Espa?a, con terrenos para construir 8.000 viviendas. Pero tambi¨¦n fondos como Castlelake, V?rde Partners o HMC est¨¢n comprando suelo para tomar posiciones en el mercado residencial, cuya tendencia prev¨¦n alcista. Muchos de ellos lo hacen de la mano de promotores que, recuerda Echavarren, ahora est¨¢n limitados por la "disponibilidad de capital y financiaci¨®n", lo cual los hace "m¨¢s prudentes" que anta?o. "Las promotoras hoy tienen el reto de llegar a tener un volumen suficiente para acceder a la financiaci¨®n alternativa a la banca, es decir, situarse en una clase A de promotores con acceso a la financiaci¨®n", a?ade Echavarren.

Pero la crisis ha dejado una pesada herencia de activos inmobiliarios y suelo proveniente de impagos, desahucios y quiebras. La mejor prueba de ese rescoldo es la Sareb (Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), el banco malo que gestiona los activos t¨®xicos provenientes de las cajas quebradas. La sociedad presidida por Jaime Echegoyen es, con diferencia, la primera inmobiliaria espa?ola, con m¨¢s de 500.000 activos en su cartera. Solo en los nueve primeros meses de este a?o, ha vendido 8.900 inmuebles en los primeros nueve meses del a?o con unos ingresos de 2.270 millones de euros.