El comprador de vivienda se hace mayor

Ni los que venden ni los que compran son los mismos que hace una d¨¦cada. Pero tampoco lo es la tipolog¨ªa de vivienda que se reclama. Para empezar, los estudios y pisos peque?os han sido eclipsados por las viviendas de tres, cuatro y hasta cinco estancias. En cuanto al tama?o medio, "si en 2007 eran 117,45 metros cuadrados, ahora estamos en 127,29", cuenta Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa. "La vivienda que mejor salida tiene es la de tres dormitorios, dos ba?os y m¨¢s de 100 metros", apostilla Carles Cirera, director de Desarrollo y Promoci¨®n de Servihabitat.

El porqu¨¦ de este cambio tiene mucho que ver con lo complicado que se ha vuelto el acceso a la primera vivienda de millones de j¨®venes en edad de emanciparse, cuya situaci¨®n financiera es peor que la de las generaciones anteriores y no cuentan con ahorros o propiedades. Que la demanda se haya estancado entre la poblaci¨®n de entre 25 y 35 a?os es una de las claves que explican el nuevo mercado. "Este tramo de edad no est¨¢ comprando, sino que est¨¢ alquilando o viviendo en casa de sus padres. El escenario con respecto a 2006 no es comparable. En aquel a?o, r¨¦cord en la firma de hipotecas y transacciones, hab¨ªa 1,9 millones de parados y hoy hay 4,3 millones. ?Por qu¨¦ vas a hacer producto para un mercado que no puede comprar?", se pregunta Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasaci¨®n.

El demandante tiene trabajo estable, 44 a?os de media y muchas veces no necesita hipoteca

Ni siquiera la ca¨ªda de precios ha aliviado a este demandante. No ha ocurrido lo mismo con otro perfil, los aut¨¦nticos beneficiados de la crisis, cuyos gustos y preferencias est¨¢n marcando el paso. El mercado se est¨¢ nutriendo casi en exclusiva de demandantes con trabajo estable, 44 a?os de media, que ya tienen casa y quieren una mejor y que, en muchos casos, "no necesitan financiaci¨®n", seg¨²n Solvia. De hecho, "el a?o va a acabar con menos hipotecas firmadas, unas 300.000, que transacciones cerradas, 450.000", dice Fern¨¢ndez-Aceytuno.

"A pesar de que los hogares son cada vez m¨¢s peque?os, se est¨¢n demandando m¨¢s habitaciones", a?ade Julio Gil, presidente de la Fundaci¨®n de Estudios Inmobiliarios. El presidente de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE), Juan Antonio G¨®mez-Pintado, resume el cambio de paradigma: "Aquellas personas que en 2005 compraron su vivienda de una o dos habitaciones ahora demandan una m¨¢s grande, de tres o cuatro, porque sus circunstancias familiares han cambiado. Es un cliente que antes de la crisis no pudo acceder a una vivienda m¨¢s grande y se conform¨® con uno o dos dormitorios". Prefieren pisos, tipolog¨ªa que supone casi el 80% de las compraventas. Los chal¨¦s representan el 21%, manteniendo su nivel de ventas con respecto a 2007.

Preferencias

Sin embargo, hace una d¨¦cada sus preferencias ca¨ªan en saco roto. "Desde 2004, el precio por metro cuadrado era el ¨²nico factor que marcaba qu¨¦ se pod¨ªa comprar y qu¨¦ no. Ahora se valora m¨¢s el espacio y las zonas comunes, sobre todo para familias con hijos, y eso ha sido un cambio muy importante", apunta el profesor Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, de IESE. Sobre todo, en una ciudad como Madrid, donde "los apartamentos alcanzaron el 39% de la programaci¨®n", dice Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Este comprador s¨¦nior tiene algo m¨¢s de su parte. "La combinaci¨®n de pr¨¦stamos menos cuantiosos con un eur¨ªbor en m¨ªnimos (en noviembre cerr¨® en el -0,079) explica que en 2016 se requiera de media el 21% de los ingresos familiares para pagar el primer a?o de hipoteca, frente al 33% necesario en el pico de la burbuja", explica Jorge Ripoll. Recuerda que la hipoteca media ha pasado de 148.000 euros en 2007 a 108.400 en el segundo trimestre de 2016. No obstante, el esfuerzo no ha mejorado de igual forma para los j¨®venes, que a¨²n hoy deber¨ªan destinar el 60,9% de su sueldo a la compra, seg¨²n el Consejo de la Juventud de Espa?a.

M¨¢s cambios. La balanza se ha inclinado claramente en favor de la segunda mano, dada la sequ¨ªa de obra nueva en los a?os de crisis. "La iniciaci¨®n de viviendas ha ca¨ªdo a m¨ªnimos hist¨®ricos (poco m¨¢s de 30.000 viviendas en 2013 y 2014). Esto supone que la oferta de obra nueva a la venta es muy limitada y aquellos que quieren adquirir una vivienda no tienen m¨¢s remedio que recurrir a una de segunda mano", indican en el Servicio de Estudios de ?BBVA. De las 404.355 casas que cambiaron de manos en 2015, apenas 35.970 fueron pisos libres nuevos, seg¨²n datos del Consejo General del Notariado.

La vivienda usada es la m¨¢s solicitada mientras la nueva apenas supone el 12% de las operaciones

Actualmente la compraventa de inmuebles nuevos apenas representa el 10% o 12% del total, aunque el dato es algo superior porque los que pasaron a manos de las entidades financieras computan como segunda mano, aclara Gil. Y para 2017 la obra nueva ganar¨¢ m¨¢s peso porque se van a escriturar las 60.000 viviendas visadas en 2015, a?ade el profesor del IESE. Un paso atr¨¢s ha dado tambi¨¦n la vivienda protegida, que apenas representa el 4% de las compraventas. "La proporci¨®n de viviendas protegidas se ha reducido desde finales de 2012. Tras ello est¨¢ la desaparici¨®n de la pol¨ªtica de vivienda, m¨¢s que las preferencias de los hogares", aclaran en BBVA. Ya no hay incentivos a la compra y "en algunas comunidades la libre es m¨¢s barata que la protegida. Las Administraciones no han adaptado el precio del m¨®dulo", a?ade Smerdou.