?Hay que pagar la plusval¨ªa municipal al vender una casa?

A las batallas judiciales por las cl¨¢usulas suelo y los gastos de formalizaci¨®n de las hipotecas se une ahora otra contienda que est¨¢ dando mucho que hablar. Los juzgados espa?oles est¨¢n lidiando con el pago de la plusval¨ªa municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de inmuebles. Desde que estall¨® la crisis inmobiliaria, que ha provocado ca¨ªdas en los precios de las propiedades de entre el 30% y 40%, el impuesto est¨¢ siendo cuestionado.

Esta tasa grava el incremento que experimenta el valor de un terreno urbano (aunque incluya edificaci¨®n) desde su adquisici¨®n a su venta y se paga siempre que un inmueble se transmite a trav¨¦s de una venta, una herencia, una donaci¨®n o una permuta y ha pasado al menos un a?o en poder de la persona o empresa que lo comercializa. Cuando se vende un terreno es f¨¢cil demostrar que no ha habido incremento de valor, pero cuando se trata de un inmueble la cosa se complica. ?Qu¨¦ pasa si vendo una vivienda a un precio inferior al de compra, como ha ocurrido en los a?os de crisis y sigue sucediendo? En este caso, "si se trata de un impuesto que grava la revalorizaci¨®n de los terrenos, lo l¨®gico ser¨ªa no pagarlo cuando ha habido una depreciaci¨®n", se posiciona Jorge Daniel Mora, de OCU.

Para los ayuntamientos siempre se da ese incremento de valor, sin excepci¨®n, porque realizan el c¨¢lculo en base al valor catastral del terreno y no sobre el valor real del mismo. "Adem¨¢s, la normativa aplica unos porcentajes te¨®ricos a efectos de gravar un supuesto incremento de valor que en algunas ocasiones puede no darse en la realidad", explica Lina Guerra, directora de planificaci¨®n patrimonial y fiscal de Tressis. Es decir, "el c¨¢lculo no depende en absoluto del precio de compra o venta del terreno ¡ªal contrario de lo que ocurre con la ganancia patrimonial¡ª, sino de una f¨®rmula matem¨¢tica que aplica un incremento ficticio", dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyer.

Ocurre entonces que, "aunque se venda por mucho menos de lo que se compr¨®, como se calcula aplicando un coeficiente al valor catastral, siempre da a pagar", apunta Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo, abogado y socio de ?tico Jur¨ªdico. Muchos son los abogados que consideran que "el m¨¦todo de c¨¢lculo contemplado en la ley resulta tremendamente r¨ªgido pues, aunque haya p¨¦rdidas en la transmisi¨®n y una inexistencia total de incremento de valor, el resultado siempre sale favorable para las arcas municipales", concluye Carmen Gim¨¦nez titular de G&G Abogados.

Pero los vendedores no est¨¢n dispuestos a pasar por el aro de una tasa que consideran injusta y de la que ya se reclama su?inconstitucionalidad. En los ¨²ltimos a?os ha crecido el n¨²mero de particulares y empresas que han acudido a los juzgados a denunciar el pago indebido de la plusval¨ªa. Concretamente, "desde la crisis inmobiliaria se han multiplicado las impugnaciones de este impuesto, en la medida en que se ha liquidado plusval¨ªa municipal en transmisiones en las que el precio de venta ha sido inferior al de adquisici¨®n", explica Xavier L¨®pez Villa¨¦cija, director del ?rea Fiscal de Sanahuja Miranda Abogados. El impuesto exist¨ªa antes, pero las circunstancias eran bien distintas. "Antes de la crisis a todo el mundo le daba igual, ya que el impuesto a pagar era peque?o en relaci¨®n a las grandes plusval¨ªas que se obten¨ªan en la venta. Pero cuando la gente empez¨® a vender perdiendo dinero, se convirti¨® en un impuesto molesto", opina Salcedo.

El importe medio reclamado est¨¢ entre los 2.000 y 5.000 euros, pero depende del valor del inmueble transmitido. El abogado de ?tico Jur¨ªdico explica que recientemente ha ganado un recurso contra un ayuntamiento de la provincia de Valencia por varias liquidaciones dictadas al mismo contribuyente por un importe de m¨¢s de 13.000 euros. "Pudimos acreditar que los inmuebles se hab¨ªan vendido en p¨¦rdidas y el juzgado declar¨® la inexistencia de hecho imponible. Tambi¨¦n estamos recurriendo en municipios de Baleares y Madrid".

La primera sentencia que inici¨® la guerra contra las liquidaciones de plusval¨ªa municipal fue en 2010 por un juzgado de lo contencioso de Cuenca que cuestion¨® la f¨®rmula matem¨¢tica aplicada. Pero una de las m¨¢s significativas, al considerar que no se hab¨ªa producido un incremento real del valor del terreno y que no hab¨ªa obligaci¨®n de tributar por el impuesto, fue la sentencia de 2012 del Tribunal Superior de Justicia de Catalu?a, recuerda Carmen Gim¨¦nez. Cada vez m¨¢s jueces sostienen ahora esta interpretaci¨®n. Una de las ¨²ltimas ha sido la dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid el pasado mes de junio, que anul¨® las liquidaciones reclamadas por un contribuyente por importe de 96.313 euros.

Doctrina judicial

Los jueces se est¨¢n posicionando en contra de los ayuntamientos y su poco precisa f¨®rmula de c¨¢lculo. "La doctrina de los tribunales que va consolid¨¢ndose se fundamenta en que el impuesto municipal no se devenga y no existir¨ªa la obligaci¨®n de tributar en casos en los que no se ha producido, en base a hechos objetivos, un incremento en el valor del terreno urbano", apunta el director del ?rea Fiscal de Sanahuja Miranda Abogados. Aunque hay algunas voces cr¨ªticas: "Los jueces no han interpretado la norma adecuadamente y confunden p¨¦rdida patrimonial con p¨¦rdida de valor", cree De Salvador.

A¨²n as¨ª, las demandas est¨¢n prosperando cuando se puede acreditar que no ha existido incremento de valor y s¨ª depreciaci¨®n. Muchas veces es necesario un peritaje, pero "en otras ocasiones basta con las propias escrituras de compraventa y tasaciones hipotecarias", recuerda Jos¨¦ Mar¨ªa Salcedo.

Los expertos aconsejan pagar la plusval¨ªa primero (dentro de los 30 d¨ªas posteriores a la transmisi¨®n; seis meses en el caso de herencias), para evitar sanciones y reclamar despu¨¦s (tiene cuatro a?os para hacerlo) el importe pagado m¨¢s los intereses de demora. Esto en el caso de que el contribuyente presente una autoliquidaci¨®n por este impuesto. Ahora bien, "si al vendedor le notifica el ayuntamiento una liquidaci¨®n tendr¨¢ solo un plazo de un mes para recurrirla", recuerda Salcedo.

La resoluci¨®n de los tribunales suele demorarse entre 12 y 18 meses. OCU recuerda que el contribuyente puede enfrentarse a un "proceso caro, largo y solo compensa si hay bastante dinero en juego y buenas perspectivas". Si se aporta prueba pericial merece la pena acudir a juicio si la reclamaci¨®n supera los 4.000 o 5.000 euros, dice Xavier L¨®pez. En caso de no necesitar la pericial, s¨ª compensa reclamar a partir de los 3.000 euros, cree Salcedo.