Las nuevas hipotecas

Seguimos asistiendo a controversias importantes respecto a las hipotecas. Desde Bruselas se ha urgido ahora a Espa?a a completar la trasposici¨®n de la directiva sobre cr¨¦dito inmobiliario aprobada en 2014. No es que se haya querido ser remol¨®n ni obviar esta obligaci¨®n, pero ha habido sentencias del Tribunal de Justicia de la UE que han obligado a revisiones importantes. Uno puede estar de acuerdo o no con las resoluciones de este tribunal ¡ªy considerar si adolecen o no de sesgos retrospectivos y errores t¨¦cnicos en la valoraci¨®n de los riesgos hipotecarios¡ª pero deben ser respetadas e incorporadas al ordenamiento jur¨ªdico. El problema est¨¢, al parecer, en que las propias sentencias utilizan a veces t¨¦rminos ampliamente interpretables. Por ejemplo, se refieren como ¡°significativo¡± al importe de una hipoteca que debe estar en impago para ser ejecutada. ?Cu¨¢nto es eso?

En Espa?a, se est¨¢ discutiendo el anteproyecto de ley. Existen ya interpretaciones de este texto que sugieren que algunos criterios europeos se est¨¢n aplicando de forma m¨¢s ¡°blanda¡± para los bancos espa?oles. Considero que esta es una interpretaci¨®n apresurada.

Hay dos temas particularmente pol¨¦micos. El primero se refiere a las comisiones que pueden aplicar las entidades por cancelaci¨®n parcial o total del pr¨¦stamo. A priori, parece haber una menor controversia en las comisiones de cancelaci¨®n ¡ªdel 0,25% en los cinco primeros a?os y del 0,5% en los tres primeros a?os en contratos a tipo variable y del 3% en los diez primeros a?os y el 2% despu¨¦s en los de tipo fijo¡ª aunque habr¨ªa que calibrar en qu¨¦ medida pueden ser m¨¢s favorables al desarrollo de contratos a tipo variable que a fijo, que es el mercado que ahora se est¨¢ abriendo paso. El segundo tema se refiere a qu¨¦ porcentaje de la hipoteca debe estar en mora para que se produzca la ejecuci¨®n de la misma. Se ha sugerido que tal porcentaje ser¨ªa menor en Espa?a (entre el 3% y el 5% dependiendo del a?o en el que est¨¦ la amortizaci¨®n) que en otros pa¨ªses europeos. Esto, adem¨¢s de no ser cierto en muchas comparaciones, parece obviar otras cuestiones relevantes. Por ejemplo, el mercado espa?ol muestra una clara preferencia por la propiedad frente al alquiler. Tambi¨¦n suelen tratarse de hipotecas con ratios de pr¨¦stamo/valor de inmueble m¨¢s elevadas, lo que puede favorecer (con l¨ªmites y precauciones) el acceso a la vivienda. Por otro lado, a veces se ignora que las negociaciones privadas de las entidades evitan disputas judiciales que lleven a la ejecuci¨®n y desahucio.

Las hipotecas son como los vinos, dependen de la cosecha. Hay que evitar grandes desastres, como los de las a?adas anteriores a la crisis pero las obligaciones son para todas las partes. Lo que no puede pretenderse es concebir hipotecas sin riesgo. La informaci¨®n es fundamental. Resulta dif¨ªcil de asumir otra cr¨ªtica o¨ªda estos d¨ªas de que los notarios no ofrecen suficientes garant¨ªas informativas. Siempre lo han hecho pero la nueva ley probablemente lo refuerce. No se puede convertir tampoco una ley hipotecaria en un recurso para realizar modificaciones de cr¨¦dito al margen del riesgo. En Estados Unidos se lanzaron algunas medidas en este sentido durante la crisis (cambiando plazos sin coste, fundamentalmente). No s¨®lo no se redujo la morosidad de los pr¨¦stamos problem¨¢ticos, sino que aument¨® la de otros considerados m¨¢s seguros.

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