El laberinto legal de los alquileres tur¨ªsticos

La plataforma Airbnb gestiona en su web m¨¢s de tres millones de alojamientos en 191 pa¨ªses. Sin embargo, en su plantilla lo que abunda no son los agentes inmobiliarios. Uno de los departamentos m¨¢s grandes de la mayor plataforma de alquiler tur¨ªstico del mundo es la divisi¨®n legal, que se dedica a defender a la compa?¨ªa de las normas de cada pa¨ªs, regi¨®n y ciudad. Porque mientras que en un municipio cualquiera puede alquilar una casa, en el de al lado el propietario se enfrenta a una cuantiosa multa. Espa?a no es una excepci¨®n en este embrollo. Y el Gobierno no piensa poner orden.

?Puede un espa?ol arrendar d¨ªas sueltos su casa a los turistas? La decisi¨®n est¨¢ en manos de las comunidades. Es decir, puede haber hasta 17 normativas distintas. Y, a su vez, muchos municipios, especialmente los m¨¢s populares entre los turistas, imponen regulaciones propias. La madeja se l¨ªa cada d¨ªa un poco m¨¢s. A las normativas casi infinitas, se suma el cambio constante. Varias administraciones est¨¢n retocando sus leyes, algunas por decisi¨®n propia y otras por obligaci¨®n, tras sentencias judiciales o por la oposici¨®n de las autoridades de competencia.

Que en Espa?a se alquilen los pisos a turistas no es nuevo. Con carteles en las ventanas, la ayuda del portero o el boca a boca, muchas familias han pasado sus d¨ªas de playa en apartamentos de particulares. Sin embargo, los portales como Airbnb o Homeaway han modificado por completo esta pr¨¢ctica. Cualquiera puede acceder a alojamientos de todo el mundo, leer las opiniones de otros viajeros y pagar con tarjeta. Y el arrendador, en el caso de los barrios o las playas de moda, puede ingresar lo mismo por diez noches de alquiler a turistas que por un mes a un residente local. En el centro de Madrid, por ejemplo, un apartamento que cueste 1.000 euros al mes puede llegar a cotizarse en 90 euros al d¨ªa para estancias cortas.

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Sea por precio, comodidad o por la experiencia de vivir en casa de otro, el n¨²mero de viajeros que escoge esta f¨®rmula crece con fuerza. En 2016, 47,7 millones de turistas extranjeros se alojaron en hoteles y 8,2 millones lo hicieron en apartamentos, seg¨²n Frontur. Si se compara con 2012, la ocupaci¨®n hotelera ha crecido un 28%, mientras que los alquileres se han disparado un 43,17%. ¡°El desarrollo digital va tan r¨¢pido que deja obsoletas las leyes en solo unos a?os¡±, reconocen desde la Consejer¨ªa de Turismo de Baleares.

Catalu?a se ha colocado a la cabeza en el control de este fen¨®meno que para muchos residentes ya es un problema. ¡°La disparidad [de normativas] nos hace menos competitivos y genera confusi¨®n y desprotecci¨®n¡±, asegura David C¨®rdova, socio director de la consultora Vinces y asesor de Airbnb. Esto provoca adem¨¢s desinformaci¨®n, tanto para los que quieren alquilar como para los posibles usuarios. ¡°Los grandes operadores digitales llegan a Espa?a y se encuentran con una fragmentaci¨®n enorme. Es muy dif¨ªcil saber cu¨¢les son los requisitos y obligaciones. Lo mismo ocurre con los usuarios¡±, explica Alejandro Touri?o, socio director del despacho de abogados Ecija.

El giro legislativo hacia la homogeneizaci¨®n solo se podr¨ªa dar a trav¨¦s de un nuevo marco normativo estatal. Sin embargo, el Ejecutivo no lo contempla. ¡°Las comunidades aut¨®nomas tienen las herramientas para decidir en este campo. No pensamos que este problema se tenga que resolver a trav¨¦s de una modificaci¨®n de la Legislaci¨®n de Arrendamientos Urbanos (LAU)¡±, asegur¨® la semana pasada el ministro de Fomento, ??igo de la Serna. A este respecto, Daniel Sarmiento, abogado de Ur¨ªa Men¨¦ndez y experto en derecho de la Uni¨®n Europea, asegura que el Gobierno central no tiene opci¨®n: ¡°Solo puede hacer recomendaciones, como hace la Uni¨®n Europea¡±.

Desde la Consejer¨ªa de Turismo de Catalu?a defienden asimismo que no tiene sentido una legislaci¨®n estatal. ¡°Cada comunidad entiende mejor los problemas de su territorio y c¨®mo solucionarlos¡±, esgrimen.

Las ciudades m¨¢s afectadas por la explosi¨®n de los apartamentos tur¨ªsticos son Barcelona, Madrid e Ibiza. En estos puntos tur¨ªsticos, junto con Canarias, tienen sus propias normas, pero tambi¨¦n han tenido que dar marcha atr¨¢s a ra¨ªz de sentencias. ¡°En Madrid se suspendieron limitaciones que se establec¨ªan, en Catalu?a se anularon multas por carecer de base legal y en Canarias se quitaron puntos de la ley por atentar contra la libre competencia. A esto se suman las acusaciones del sector hotelero de competencia desleal y los problemas de vecindad, que son locales¡±, dice Carlos Chaguaceda, director general de Turismo de la Comunidad de Madrid.

M¨¢s normas

Los cambios legislativos contin¨²an. Por ejemplo, en Baleares y Catalu?a est¨¢ en tr¨¢mite parlamentario la modificaci¨®n de sus leyes actuales. En el caso catal¨¢n, se tendr¨¢n que registrar todos los pisos y habitaciones que se quieran alquilar. En Baleares se pasar¨¢ de prohibir el alquiler de vivienda para uso tur¨ªstico en bloques de pisos a la exigencia de una licencia y del permiso del resto de vecinos. Conseguir esta autorizaci¨®n depender¨¢ de una serie de requisitos de calidad y de que la zona en cuesti¨®n est¨¦ en un ¨¢rea autorizada por el Gobierno regional.

La Comisi¨®n Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha advertido tambi¨¦n sobre los problemas de la dispersi¨®n normativa: ¡°Podr¨ªa constituir una barrera de entrada a la actividad para los operadores del mercado¡±. En esta l¨ªnea se ha manifestado la patronal hotelera y de alojamientos tur¨ªsticos (Cehat), contraria a este fen¨®meno que denuncian porque lo considera competencia desleal. ¡°Si se regula solo en algunas autonom¨ªas, se crea inseguridad jur¨ªdica y se produce una desventaja competitiva¡±, argumenta Esther Montalv¨¢, socia directora de Legal Travel.