?Tienes hipoteca? Averigua si todas sus cl¨¢usulas son leg¨ªtimas

El hecho de que en algunos pr¨¦stamos hipotecarios se haya decretado la ilegitimidad de las cl¨¢usulas suelo no impide que existan condiciones contractuales que s¨ª son leg¨ªtimas. En algunos supuestos, es posible que una cl¨¢usula te¨®ricamente leg¨ªtima ¨Cincluso pueden serlo las cl¨¢usula suelos¨C se vuelva abusiva, pero existen criterios para detectarlo, seg¨²n los expertos del sector.

Las condiciones generales de una hipoteca son de dos tipos. Por un lado est¨¢n las cl¨¢usulas financieras, que incluyen el capital prestado, la amortizaci¨®n (es decir, el per¨ªodo durante el cual se tendr¨¢ que devolver el capital m¨¢s los intereses), el tipo de inter¨¦s y las comisiones (de estudio, de apertura, de clausura), enumera Amor Pelegr¨ª, de Pelegr¨ª Abogados. Por el otro, se?ala Fernando Sanahuja, del despacho Sanahuja Miranda, se especificar¨¢ el vencimiento anticipado, el procedimiento de ejecuci¨®n (es decir, qu¨¦ pasa si no se paga la cuota), y el tipo de inter¨¦s de demora, que se aplica cuando se posterga el pago de la cuota y que ¡°no puede superar tres veces el inter¨¦s legal del dinero¡±, fijado este a?o en el 3%.

La negociaci¨®n es la clave

¡°Las cl¨¢usulas son leg¨ªtimas si se han negociado individualmente con el prestatario, inform¨¢ndole de su contenido, explic¨¢ndole sus l¨ªmites y ofreci¨¦ndole una comparativa con otros productos bancarios¡±, afirma Pelegr¨ª. Se trata de ir m¨¢s all¨¢ de ¡°lo que se suele explicar, que es solo la cuota mensual del pr¨¦stamo y la duraci¨®n¡±, recalca el letrado. Este principio est¨¢ contemplado por una directiva europea de 1993 en la que se establece que es abusiva cualquier cl¨¢usula no negociada individualmente que causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes del contrato, se?ala el economista de la asesor¨ªa FuturLegal.com, Pau Monserrat.

El conocimiento y la negociaci¨®n previa son elementos clave para establecer la legitimidad de una cl¨¢usula y en ello hacen hincapi¨¦ todos los expertos consultados. Tal como dict¨® el Tribunal Supremo, la cl¨¢usula suelo, un punto que fija un tope por debajo del cual los intereses nunca podr¨ªan reducirse, no puede ser declarada ileg¨ªtima ¡°si el consumidor tuvo un conocimiento real del l¨ªmite de variaci¨®n del tipo de inter¨¦s pactado y lo negoci¨® con el banco¡±, insiste Pelegr¨ª. Aun as¨ª, opina Monserrat, en un primer momento?el Supremo ¡°intent¨® saltarse¡± la regla b¨¢sica de que si una cl¨¢usula es abusiva se considerar¨¢ como nula, al haber evitado imponer la restituci¨®n del dinero cobrado por este concepto con anterioridad a la primera decisi¨®n del TJUE en este sentido, de mayo de 2013.

Finalmente, el tribunal europeo ¡°le corrigi¨®¡± a finales del a?o pasado y estableci¨® la retroactividad total de la nulidad de las cl¨¢usulas suelo abusivas. ¡°Es una revoluci¨®n judicial que protege a los consumidores que contrataron un pr¨¦stamo hipotecario y no pueden pagarlo, cierto, pero tambi¨¦n un incentivo muy potente para que los bancos no incluyan cl¨¢usulas abusivas, lo que debe acabar redundando en un mercado m¨¢s competitivo, transparente y sano¡±, enfatiza el experto.

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Las condiciones tienen que ser entendibles

Las condiciones de las hipotecas pueden volverse abusivas tambi¨¦n ¡°cuando no son claras y transparentes, atentan contra el esp¨ªritu de la ley o del contrato, se encuentran escondidas entre mucha informaci¨®n irrelevante, o se contradicen entre s¨ª¡±, asegura Sanahuja, quien, para explicar este punto, invita a colaci¨®n el art¨ªculo 7 de la Ley de condiciones generales de la contrataci¨®n. Seg¨²n esta normativa, las cl¨¢usulas ¡°son abusivas cuando no son comprensibles o bien gramaticalmente o bien conceptualmente¡±, resume.

?C¨®mo se consigue que todas las condiciones sean conocidas de forma expresa por el consumidor, quien, de esta forma, tendr¨ªa la potestad real de negociarlas? El banco deber¨ªa entre otras cosas, en palabras del letrado, proporcionar un hist¨®rico de la evoluci¨®n del eur¨ªbor y una simulaci¨®n del impacto econ¨®mico de la cl¨¢usula a lo largo de los a?os, y entregar la escritura de la hipoteca al menos tres d¨ªas antes de la firma. ¡°?ltimamente se ha puesto de moda hacerle firmar de pu?o y letra al consumidor que conoce y acepta expresamente las cl¨¢usulas, lo cual no es suficiente si no se le han facilitado los elementos se?alados¡±, argumenta.

Equilibrio de las partes en las cargas

¡°Otro dato importante que valoran los tribunales es el desequilibrio desproporcionado entre las partes y que todas las cargas las soporte el consumidor¡±, destaca Pelegr¨ª. A principios de este a?o, tras una sentencia del Supremo al respecto, la mayor parte del sector bancario ha empezado a asumir parte de los gastos de apertura de una hipoteca que hasta aquel entonces pagaba el cliente, en el af¨¢n de evitar demandas. Asimismo, seg¨²n Pelegr¨ª, para que sean leg¨ªtimas, es preciso que las comisiones por servicios o gestiones respondan a una prestaci¨®n real y efectiva.