Si no tienes la residencia en Espa?a, ?c¨®mo ser¨¢ tu hipoteca?

Ser residente en el extranjero y plantearse la compra de una vivienda en Espa?a no tiene porqu¨¦ transformarse en una misi¨®n imposible. Aunque haya entidades que no conceden pr¨¦stamos hipotecarios a ciudadanos que no tengan la residencia en el territorio nacional, muchas lo hacen sin mayores problemas. Lo que s¨ª convendr¨¢ conocer, sin embargo, son las peculiaridades que caracterizan las hipotecas destinadas a no residentes, sean de nacionalidad espa?ola o extranjera. De esta forma, aseguran los expertos consultados, se pueden evitar malas sorpresas.

Pagar¨¢s m¨¢s

Uno de los elementos m¨¢s importantes que distinguen las hipotecas dirigidas a los residentes con respecto a las que se otorgan a no residentes es el llamado pricing, es decir, el tipo de inter¨¦s que se aplica a la cuota de capital prestado que hay que devolver cada mes. En el caso de los no residentes es generalmente m¨¢s alto que para los residentes. El tipo fijo ¨Cel m¨¢s habitual en estos casos¨C ¡°ronda el 2,5% a 20 a?os¡±, dice el director de la empresa de intermediaci¨®n financiera Tu Soluci¨®n Hipotecaria, Ricardo Gulias, y en el tipo variable, la parte fija que se suma al euribor ¡°est¨¢ entre el 1,1% y el 1,25%¡±. El experto subraya que estos tipos son los m¨¢s bajos posibles con el m¨¢ximo de vinculaci¨®n por parte del cliente, que deber¨¢ suscribir, entre otros, un seguro de hogar.

La raz¨®n por aplicar tipos m¨¢s altos es que los no residentes destinan ¡°la financiaci¨®n a la adquisici¨®n de una segunda vivienda y tienen m¨¢s dificultades en cumplir con algunas vinculaciones que podr¨ªan bonificar la hipoteca, como la domiciliaci¨®n de la n¨®mina o el seguro de vida¡±, explica el director de la asesor¨ªa hipotecaria Ibercredit, Santiago Cruz del Pozo.

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Tendr¨¢s un tipo fijo a 20 a?os

El pr¨¦stamo hipotecario a tipo fijo es sin duda el m¨¢s utilizado cuando los compradores tienen residencia en un pa¨ªs extranjero. ¡°Es el sistema m¨¢s com¨²n fuera de Espa?a y los bancos tambi¨¦n prefieren dar tipos fijos, para que la cuota que el cliente devuelve sea constante¡±, se?ala Gulias. Es una forma m¨¢s de minimizar la incertidumbre y reducir el riesgo de cara al futuro. ¡°El plazo m¨¢ximo habitual de duraci¨®n de la hipoteca para no residentes es de 20 a?os, mientras que para residentes puede extenderse hasta los 40¡±, a?ade el experto.

Te financiar¨¢n menos

Aunque por regla general la financiaci¨®n de una vivienda no deber¨ªa superar el 80% de su valor, en el caso de los residentes en Espa?a puede llegar a ser la totalidad. Cuando del pr¨¦stamo se beneficie un no residente, sin embargo, este porcentaje no suele superar el 60% o 70%, seg¨²n los expertos consultados.

Esto ocurre porque, en caso de impago, el banco tiene por garant¨ªa solo el inmueble. ¡°La entidad tiene que estar cubierta en caso de que tuviera que ejecutar la hipoteca¡±, ahonda Cruz, quien admite que el arraigo del solicitante con Espa?a juega un papel importante. ¡°Alguna vinculaci¨®n de car¨¢cter familiar puede hacer levitar la financiaci¨®n hasta un 80%¡±, asegura. En el caso de los expatriados, es decir, los ciudadanos espa?oles residentes en el extranjero, el pr¨¦stamo podr¨ªa llegar a cubrir el 100% del precio de la vivienda.

Si el no residente en Espa?a es un ciudadano espa?ol, ser¨¢ posible negociar tipo, plazo y cobertura con mejores condiciones, ¡°siempre y cuando cuente con un aval o cotitular residente en Espa?a¡±, dice Gulias.

Presentar¨¢s un informe de riesgo crediticio

La documentaci¨®n econ¨®mica que los no residentes tienen que presentar al banco es la misma que se pide a los residentes: contrato de trabajo, n¨®minas, declaraci¨®n de impuestos y vida laboral. A un no residente se le suele exigir tambi¨¦n un informe crediticio reciente sobre su comportamiento econ¨®mico en el pa¨ªs donde vive y trabaja. Lo emiten organizaciones como SCHUFA en Alemania, Experian en Reino Unido, Transunion en Estados Unidos o Transunion CRIF en Rusia, asevera Cruz. Se deber¨¢, adem¨¢s, justificar el origen del capital que el comprador aporta a la operaci¨®n, para evitar el blanqueo de dinero.

Traducir¨¢s la documentaci¨®n

Toda la documentaci¨®n tiene que estar traducida, subraya Gulias, ¡°y algunas entidades piden tambi¨¦n la apostilla de La Haya¡±, una anotaci¨®n que se coloca sobre un documento para certificar la autenticidad de la firma. Se puede enviar por correo electr¨®nico para que el banco la estudie, pero para la firma del contrato se requiere la presencia del interesado o de un tercero debidamente apoderado.

Si el ciudadano no residente que realiza la compra es extranjero, para realizar operaciones con trascendencia fiscal como la adquisici¨®n de una vivienda, deber¨¢ tambi¨¦n solicitar un NIE (n¨²mero de identificaci¨®n de extranjero) en una comisar¨ªa de Polic¨ªa en Espa?a, o en una embajada o consulado espa?ol.

Pagar¨¢s el 3% si revendes

Aunque adquieras una propiedad con hipoteca, este mero hecho ¡°no otorgar¨¢ la residencia¡±, destaca Gulias, al contestar a la pregunta sobre las consecuencias que acarrea la compra de una vivienda en Espa?a. Las normas fiscales que se aplicar¨¢n no ser¨¢n distintas de las que incumben a cualquier residente, pero los no residentes ¡°tendr¨¢n que declarar en su pa¨ªs la propiedad adquirida en Espa?a¡±.

El comprador no residente deber¨¢ tener en cuenta tambi¨¦n que en su caso, cuando venda el inmueble, la Agencia Tributaria le retendr¨¢ un 3% del valor y la plusval¨ªa municipal.

Obst¨¢culos para los extranjeros

Si eres extranjero, tienes que saber que ¡°los pa¨ªses preferentes para las entidades son los pertenecientes a la UE y Estados Unidos¡±, subraya Cruz, aunque evidentemente ¡°se pueden plantear operaciones con ciudadanos de otros pa¨ªses¡±. De hecho, Gulias se?ala que ¡°la banca se ha especializado en los ¨²ltimos tiempos en operaciones con ciudadanos de la Europa del este, del norte y central, y de China¡±.

Las personas pertenecientes a otras ¨¢reas, como ?frica u Oriente Medio o algunos pa¨ªses del centro y del sur de Am¨¦rica se encontrar¨¢n con m¨¢s obst¨¢culos en el camino hacia la obtenci¨®n de una hipoteca, seg¨²n este experto, ¡°por temas de blanqueo de capitales y cumplimiento normativo¡±. Unos factores a los que Cruz a?ade la voluntad, por parte de las entidades bancarias, de no exponerse al riesgo del tipo de cambio, en el caso de que la divisa del pa¨ªs del ciudadano extranjero se devaluara, con la consiguiente p¨¦rdida de su poder adquisitivo.