Hipotecas con anzuelo

Una alarma para la vivienda, un seguro de salud, otro para el coche, un plan de pensiones o un fondo de inversi¨®n cuyo saldo anual supere los 25.000 euros. Estos son algunos de los productos que cualquiera puede llevarse bajo el brazo al contratar una hipoteca. A cambio de aceptar alguna de estas vinculaciones, cada vez m¨¢s imaginativas, el hipotecado consigue abaratar el tipo de inter¨¦s. Cuanto menos productos suscriba, m¨¢s penalizaci¨®n. "El objetivo es conseguir una rebaja en el tipo de inter¨¦s que, normalmente, es de un punto porcentual", explica Marta Mart¨ªnez, del departamento de contenidos de Credimarket.

Caixabank ofrece un tipo de inter¨¦s fijo del 2,10% con m¨¢xima bonificaci¨®n (3,30% sin productos). ?Cu¨¢les? Muchos, pero destaca la contrataci¨®n del servicio de alarmas de Securitas Direct que bonifica con un 0,20% y cuesta 50,82 euros al mes. Aunque tambi¨¦n curioso es el caso de la hipoteca Triodos, de Triodos Bank, "donde la bonificaci¨®n se obtiene en funci¨®n de la calificaci¨®n energ¨¦tica de la vivienda que se compre", a?ade Estefan¨ªa Gonz¨¢lez, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es.

Todas las entidades requieren una media de cinco productos para acceder al inter¨¦s m¨¢s bajo. Los m¨¢s habituales son "tener una cuenta con la n¨®mina, domiciliar recibos, contratar un seguro (de vida, hogar, protecci¨®n de pagos o, incluso, de coche), una tarjeta de d¨¦bito o cr¨¦dito (normalmente, con un gasto m¨ªnimo al a?o), o un plan de pensiones con una aportaci¨®n m¨ªnima anual", dice Gonz¨¢lez. Los seguros son los productos que m¨¢s se repiten. "De hecho, la primera vinculaci¨®n general de las hipotecas fue precisamente la del seguro de hogar. De esto se pas¨® al seguro de vida, a domiciliar la n¨®mina y a la contrataci¨®n de productos financieros", puntualiza Antonio Gallardo, experto de iAhorro. Las entidades que requieren m¨¢s para conseguir la m¨¢xima rebaja son Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja, Deutsche Bank, BBVA, Bankinter, Liberbank, Santander y Kutxabank.

La contrataci¨®n de este abanico de ganchos no es obligatoria, "pero la deficiente regulaci¨®n permite al banco presionar para que se contraten con la hipoteca m¨¢s productos suyos o del mismo grupo", dice Carlos Ballugera, registrador del Colegio de Registradores. Ni siquiera lo es el seguro de da?os e incendios que las entidades s¨ª exigen como condici¨®n para conseguir el pr¨¦stamo."La obligaci¨®n legal de tener un seguro de da?os es solo del banco si quiere vender la hipoteca en el mercado secundario. Pero no es obligaci¨®n del cliente", a?ade Ballugera. Considera que "el banco saca aqu¨ª un beneficio gratis, es como si subiera el tipo de inter¨¦s, pero sin transparencia y al margen del mercado y la competencia".

El problema actual es la falta de transparencia. "Aunque la mayor¨ªa de los bancos informa de lo que se encarecer¨ªa su pr¨¦stamo si no se acepta la vinculaci¨®n propuesta, un 33% no desglosa esa informaci¨®n", destaca Gonz¨¢lez. ?Merece la pena? Rechazarla provocar¨ªa que la cuota anual de una hipoteca variable aumentara en 695 euros al a?o. En la fija, subir¨ªa 750 euros anual, seg¨²n un an¨¢lisis de Kelisto. En las variables, si no se acepta la vinculaci¨®n el diferencial medio pasa del 1,2% al 2,3%. En las fijas, sube del 2,3% al 3,4%. El mayor encarecimiento se produce si el usuario no domicilia la n¨®mina (0,7 puntos porcentuales), el seguro de vida (0,4 puntos), y el de hogar (0,3 puntos).

En Credimarket hacen una simulaci¨®n. Contratar el seguro de hogar con una aseguradora externa cuesta una media de 185 euros al a?o y con el banco sale por 219 euros. Sin embargo, la penalizaci¨®n en el tipo de inter¨¦s es de 0,25% (de eur¨ªbor m¨¢s 1,25% pasa al 1,50%), as¨ª que el incremento ser¨ªa de 12 euros mensuales, 144 euros m¨¢s al a?o. "En este ejemplo sale a cuenta asumir el seguro del hogar", concluye Mart¨ªnez. Aunque hay que hacer cuentas, porque "la reducci¨®n del diferencial, el beneficio por la vinculaci¨®n, es mayor cuanto mayor es la hipoteca y el plazo", recuerda el experto de iAhorro.

M¨¢s transparencia

El anteproyecto de ley que regular¨¢ en el futuro el mercado hipotecario ¡ªLey Reguladora de Contratos de Cr¨¦ditos Inmobiliarios¡ª, que se aprobar¨¢ en los pr¨®ximos meses, llega para poner orden en el funcionamiento de la vinculaci¨®n hipotecaria. La norma prohibir¨¢ las ventas vinculadas, pero permitir¨¢ las ventas combinadas por separado y a cambio de una bonificaci¨®n. Esto es, que ofrezca alg¨²n beneficio para el cliente, algo que ya hacen muchas entidades. "Estar¨¢n permitidas las ventas combinadas de productos, siempre que haya presupuestos individuales y de forma conjunta y el prestatario pueda valorarlos con transparencia. Tambi¨¦n podr¨¢n ofrecer beneficios desde una perspectiva comercial al contratar una hipoteca, como regalos o bonificaciones", se?ala Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez, portavoz de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB).

Pero la nueva norma trae m¨¢s cambios y algunos afectan a colectivos tan importantes como el de los notarios, cuyo papel es previsible que se refuerce en la etapa precontractual, en la que ahora no interviene. "El consumidor podr¨¢ acudir al notario para ver la oferta vinculante que enviar¨¢ el banco. Puede ir una semana antes de la firma de la hipoteca a que le informe de forma gratuita", se?alan fuentes notariales. Tambi¨¦n los registradores de la propiedad jugar¨¢n un papel principal. "La nueva ley aumenta la cuant¨ªa del impago para que pueda haber vencimiento anticipado, los l¨ªmites de los intereses de demora, se reducen los costes de amortizaci¨®n y del cambio de la hipoteca de tipo variable a fijo, y se a?aden obligaciones de informaci¨®n previa al contrato de los bancos, notarios e intermediarios. Todo ello afecta a los registradores porque tendr¨¢n que ser objeto de calificaci¨®n registral antes de su inscripci¨®n en los Registros de la Propiedad", se?ala Carlos Ballugera.