Los gigantes comerciales compiten por los grandes locales del centro de las capitales
Las grandes cadenas desembarcan en el coraz¨®n de las grandes capitales para estar m¨¢s cerca de los clientes y ser m¨¢s ¨¢giles para el comercio online
Las medianas superficies de las periferias urbanas, marcas como Ikea, Decathlon, Media Markt, Leroy Merlin o Kiabi han virado su estrategia. Ahora quieren llevar su producto al coraz¨®n de las capitales para llegar a un cliente que no les visita en las afueras. Se est¨¢n quedando con los escasos locales comerciales de grandes dimensiones que hay disponibles cerca de las mejores arterias comerciales de Madrid y Barcelona. A¨²n no contribuyen a subir los alquileres de estos inmuebles, en cuyas obras invierten entre uno y cinco millones de euros. Pero lo har¨¢n.
Las principales zonas comerciales del centro de Madrid y Barcelona tienen nuevos inquilinos. Las denominadas medianas superficies que hasta hace poco solo se instalaban en los parques comerciales de la periferia han emprendido una estrategia urbana. Quieren acercarse a un cliente que no tienen porque evita coger el coche, y fidelizarle. Esta semana Decathlon ha anunciado que abrir¨¢ tres tiendas en el coraz¨®n de Madrid, donde Leroy Merlin desembarcar¨¢ en 2018, siguiendo la estela de Ikea (que inaugur¨® un establecimiento en Serrano en mayo), Kiabi (que acaba de hacerlo en el barcelon¨¦s paseo de Gracia) o Media Markt, la primera en llegar al n¨²cleo de ambas capitales (y de Valencia).
La tendencia comenz¨® hace dos a?os en las grandes ciudades europeas y responde al desplazamiento de la poblaci¨®n hacia el centro y a que el ecommerce exige dar una respuesta r¨¢pida al cliente y eso necesita proximidad, explica Robert Travers, directivo de la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield.
Mientras que Ikea estudia a nivel global nuevos formatos comerciales que respondan a las modernas exigencias del consumidor, indica Antonella Pucarelli, directora adjunta de la marca en Espa?a y Portugal; Leroy Merlin quiere llegar a un p¨²blico urbanita al que no est¨¢ atrayendo desde el extrarradio de capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao, un consumidor que quiere usar menos el coche, aprecia Juan Sevillano, director de desarrollo de la marca de bricolaje.
La estrategia de las cadenas es implantarse en los principales ejes comerciales de las grandes urbes con espacios m¨¢s reducidos que los que tienen en los parques de las afueras, pero de dimensiones considerables para tratarse del centro. "No buscan ubicaciones de primera l¨ªnea (prime) sino muy pr¨®ximas a ellas porque no pueden pagar los alquileres de operadores como Zara, Mango o H&M, sino un 30% inferiores porque sus m¨¢rgenes son menores", sostiene Travers. Necesitan calles con mucha afluencia de gente y locales de 1.000 o 2.000 metros cuadrados en adelante; con plantas di¨¢fanas, que son muy escasos en las mejores zonas comerciales.
De momento, el desembarco de estas marcas no ha tenido impacto en el precio de los alquileres de los locales, ya que, seg¨²n Sergio Fernandes, director de retail de la consultora JLL, la disponibilidad de inmuebles de estas dimensiones en las principales arterias comerciales es muy reducida y los operadores que los demandan tambi¨¦n son pocos. "Solo se atreven a hacer este movimiento los l¨ªderes de cada sector. Por ahora, ¨²nicamente vemos activas a seis o siete marcas", aprecia. Entre ellas, Aki, Bricor, Verdecora, Sport Zone y Kiwoko Mundo Animal. No obstante, "est¨¢n consiguiendo dar salida a algunos inmuebles que no la tendr¨ªan por estar un poco desubicados para las marcas de moda", seg¨²n David Barrag¨¢n, director de retail de la inmobiliaria Aguirre Newman.
La atracci¨®n del centro
La b¨²squeda no es f¨¢cil, como as¨ª remarcan intermediarios y cadenas comerciales: "Llevamos tres a?os buscando locales en Madrid y Barcelona", reconoce del directivo de Leroy Merlin, que va a aprovechar una de las tiendas cerradas por Cortefiel para estrenarse en la capital con 2.500 metros. Superficie semejante a la que abrir¨¢ en Barcelona, cerca de la plaza de Catalunya. A cada establecimiento dedicar¨¢ una inversi¨®n de cinco millones de euros. Cifra que, en el caso de Ikea, ha sido de 1,5 millones de euros.
Las negociaciones son intensas y prolongadas porque los locales necesitan adecuarse, las marcas exigen periodos de carencia mientras duran las obras, que suelen pagar los inquilinos. Los contratos de alquiler se firman por periodos de entre siete y 20 a?os.
Pero compensa. El local piloto de la cadena sueca en Madrid est¨¢ funcionando mejor de lo esperado, seg¨²n Pucarelli, de hecho, alguna de las f¨®rmulas novedosas que incorpora ya se han extendido a sus otras tiendas (la personalizaci¨®n de textiles, c¨®modas y puertas). Pese a ello, Ikea valora a¨²n si abre o no m¨¢s comercios c¨¦ntricos con este formato que combina venta y entretenimiento
Sevillano cree que esta tendencia hacia el centro "se generalizar¨¢ y habr¨¢ m¨¢s ense?as que la sigan". Lo mismo opinan otros consultores.
La ubicaci¨®n importa todav¨ªa m¨¢s
El comercio electr¨®nico est¨¢ obligando al viraje del mercado inmobiliario, explica el director del ¨¢rea de Aguirre Newman, David Barrag¨¢n. "Ahora existe mucha diferencia entre los locales prime y no prime, de hecho firmas de moda como Zara ya no se implantan fuera de esa primer¨ªsima l¨ªnea porque, de hacerlo, no consiguen el incremento de ventas que buscan. El mercado se ha restringido much¨ªsimo", asegura. "Y se llegan a pagar verdaderas barbaridades por los locales estrella".
Los inmuebles de las principales arterias comerciales de las ciudades han vivido una dura crisis de la que se est¨¢n recuperando a paso cada vez m¨¢s firme. Las nuevas estrategias de ventas online de los grandes grupos les exigen estar m¨¢s cerca de los clientes. El responsable de retail de JLL, Sergio Fernandes, cree que el precio del alquiler en las calles m¨¢s comerciales subir¨¢ entre un 2% y un 3% este a?o, aunque siempre en funci¨®n de la ubicaci¨®n (que cobra m¨¢s importancia que antes de la crisis) y la disponibilidad. Cushman & Wakefield sit¨²a las rentas m¨¢s altas de Madrid en 255 euros al mes por metro cuadrado (en la calle Preciados) y las de Barcelona en 275 euros (Portal de l'Angel).
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