?Quieres comprar o vender una vivienda? As¨ª se hace una reserva

Desde la primera visita al piso hasta la firma de la compraventa ante el notario ¡ªtras haber negociado el precio con el antiguo propietario y, posiblemente, la hipoteca con el banco¡ª, el camino que conduce a la adquisici¨®n de una vivienda es ya de por s¨ª bastante largo. Hay casos en los que es necesario aplazar el momento fat¨ªdico del pago y de la entrega de las llaves m¨¢s de lo que cabr¨ªa esperar en situaciones habituales. Quiz¨¢, porque el comprador pide tiempo para disponer de todo el dinero que hace falta o porque quiere aprovechar de alguna subvenci¨®n a futuro (puede ser el caso, ahora, de las ayudas de 10.800 euros para la adquisici¨®n de la primera vivienda por parte de los j¨®venes de menos de 35 a?os, que solo se erogar¨¢n a partir de enero).

En estos supuestos, es posible reservar la compra de la vivienda si ambas partes est¨¢n de acuerdo. Pero, ?c¨®mo hacerlo con todas las garant¨ªas, tanto para el comprador como para el vendedor? Las reglas que las dos partes establezcan entre ellas ser¨¢n las que regular¨¢n la reserva. Lo importante es fijar unos ¡°compromisos contractuales¡±, subraya Urtzi Gonz¨¢lez, especialista en Derecho procesal civil y mercantil del despacho Sanahuja Miranda.

El contrato de arras

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Una opci¨®n ser¨¢ firmar un contrato de arras, por el que el comprador entrega un importe y se compromete a pagar el resto del precio del inmueble en el plazo establecido. Asimismo, el vendedor acepta no vender a otro comprador la vivienda hasta que el plazo haya vencido.

¡°En su vertiente m¨¢s extendida, la de arras potenciales¡±, redunda Gonz¨¢lez, ¡°el contrato permite al comprador librarse de su obligaci¨®n de compra perdiendo las arras, y al vendedor desligarse de su obligaci¨®n de venta si devuelve el doble del importe de las arras¡±.

Paga y se?al

No obstante, existe otro tipo de arras, que en Derecho se denominan confirmatorias, y que se conoce m¨¢s habitualmente por "contrato de paga y se?al". En este caso, no se permite a ninguna de las dos partes desistir de la obligaci¨®n que adquieren con la firma del contrato. Si una incumple lo pactado, la otra le puede obligar a satisfacer las condiciones del contrato y hasta solicitar una indemnizaci¨®n por los prejuicios que haya sufrido.

La opci¨®n de compra

La tercera posibilidad evocada por Gonz¨¢lez es el contrato de opci¨®n de compra, que permite al interesado iniciar en cualquier momento un proceso de adquisici¨®n del inmueble durante un tiempo determinado mientras se comprometa a pagar al potencial vendedor una prima. Seg¨²n esta f¨®rmula, el potencial comprador no tiene ninguna obligaci¨®n de comprar, pero el potencial comprador s¨ª se compromete a no ceder el inmueble a un tercero. ¡°Se puede estipular que el importe pagado por la opci¨®n de compra se descuente del precio del inmueble si se lleva a cabo la compraventa¡±, a?ade el letrado.

Esta situaci¨®n se da m¨¢s a menudo, en palabras de Gonz¨¢lez, cuando las partes ya han suscrito un contrato de arrendamientos. A veces se concede al arrendatario optar a la compra de la vivienda de la que ya es inquilino. De esta forma, ¡°es mucho m¨¢s dif¨ªcil que surjan sorpresas despu¨¦s de la compra sobre el estado del inmueble¡±, explica el abogado, ¡°ya que el comprador conoce perfectamente sus caracter¨ªsticas¡±.

Ventajas para ambas partes

?Qu¨¦ puede alentar la formalizaci¨®n de una reserva de compra? ¡°El comprador se asegura de que va a completar la transacci¨®n por el precio acordado en la fecha establecida¡±, lo que le dar¨¢ tiempo para reunir el dinero suficiente, contesta Amor Pelegr¨ª, socia fundadora del despacho de abogados Pelegr¨ª. ¡°Por su parte, el vendedor tendr¨¢ la posibilidad de realizar las gestiones pertinentes de una nueva vivienda sabiendo con exactitud el d¨ªa en que deber¨¢ abandonar definitivamente la vivienda traspasada y el momento a partir del cual podr¨¢ disponer del dinero que perciba del comprador¡±, abunda.

Asimismo, el vendedor sabe que, si finalmente la operaci¨®n no se llevara a cabo, obtendr¨¢ por lo menos una compensaci¨®n econ¨®mica por haber tenido que renunciar a la oportunidad de ceder su vivienda a un tercero.

El notario, opcional pero aconsejable

Los expertos consultados excluyen que, en este proceso, la figura del notario sea imprescindible. ¡°Todos estos contratos se pueden plasmar en un documento privado, que no requiere una forma particular¡±, confirma Gonz¨¢lez. Pese a ello y a que ¡°eleva los costes de la operaci¨®n¡±, para reforzar la posici¨®n de la parte cumplidora frente a un eventual incumplimiento de la contraparte, es ¡°recomendable¡± acudir a un notario y hacer p¨²blico el documento.

Un contrato de opci¨®n de compra se puede incluso inscribir en el Registro de la propiedad, una vez elevado a p¨²blico ante el notario, lo que supone, una vez m¨¢s, un coste adicional. De esta manera, sin embargo, el comprador se asegura que cualquier tercero pueda comprobar que el inmueble que pretende adquirir est¨¢ gravado por la opci¨®n de compra, as¨ª que ser¨¢ m¨¢s dif¨ªcil para el vendedor incumplir con el contrato. ¡°Es un plus de garant¨ªa¡±, subraya Gonz¨¢lez.

?ltima instancia, recurrir a juicio

Si una parte, pese a todo, no respeta el contrato por el que se establec¨ªa la reserva de compra de la vivienda, la otra ¡°deber¨¢ acudir a un letrado para intentar que se avenga a cumplir de forma extrajudicial¡±, aconseja Gonz¨¢lez. En el caso de que este planteamiento no tenga ¨¦xito, siempre quedar¨¢ la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial por v¨ªa civil que, seg¨²n la experiencia del letrado, ¡°finalizar¨¢ en un plazo de nueve meses a un a?o¡±, aproximadamente.