Mapa legal del alquiler tur¨ªstico en Espa?a

"Magn¨ªfico apartamento para siete en el centro de Barcelona, desde 100 euros (apenas 15 euros por persona)". Multitud de anuncios como este se muestran en diversos portales web ofreciendo alojamiento a turistas que desean pasar unos d¨ªas de ocio en la ciudad a bajo coste. Hasta aqu¨ª todo bien, pero, volviendo al anuncio que hab¨ªamos encontrado, uno puede preguntarse ?se trata de un piso tur¨ªstico legal? ?nos estar¨¢n estafando?

El mercado del alquiler a corto plazo es un negocio en alza. La globalizaci¨®n, la proliferaci¨®n de la oferta de pisos tur¨ªsticos?en un contexto de innovaci¨®n tecnol¨®gica (que dan respuesta a los nuevos h¨¢bitos de los viajeros), la descualificaci¨®n del sector y la masificaci¨®n de este tipo de alojamientos en las ciudades y pueblos m¨¢s visitados son circunstancias que han llegado para quedarse. La pujanza del sector ha tenido inevitables consecuencias colaterales: problemas legales, intrusismo, competencia desleal, y dificultades para la convivencia vecinal de dif¨ªcil soluci¨®n.

No deja de sorprender que en uno de los pa¨ªses europeos de mayor producci¨®n normativa, como es Espa?a, no exista una norma estatal que establezca los criterios y las reglas b¨¢sicas para el alquiler de viviendas para uso tur¨ªstico desde que se excluy¨® para esta actividad la aplicaci¨®n de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Un marco com¨²n dotar¨ªa al sector de una necesaria seguridad jur¨ªdica. Las comunidades aut¨®nomas (de acuerdo con su competencia en materia de turismo) se han visto obligadas a intentar poner un poco de orden en esta cuesti¨®n, regulando mediante decreto el alquiler vacacional, aunque sin un criterio homog¨¦neo. A ello se une el inter¨¦s leg¨ªtimo de los municipios, que adem¨¢s es quien otorga la necesaria licencia de actividad. Un galimat¨ªas legal que se complica a¨²n m¨¢s con la actuaci¨®n de la Comisi¨®n Nacional de los Mercado y la Competencia (CNMC), que ha paralizado determinadas previsiones regulatorias que suponen, en su opini¨®n, un obst¨¢culo a la libre competencia y al desarrollo del mercado.

En este panorama ca¨®tico, a los profesionales del sector, los particulares que alquilan, los clientes, y los vecinos incomodados, solo les queda acudir a la justicia cada vez que consideren vulnerados sus leg¨ªtimos derechos.

Hasta d¨®nde llega la regulaci¨®n en el sector

La diferencia entre un alquiler sometido a la Ley de arrendamientos urbanos y uno sometido a la normativa sectorial espec¨ªfica (reglamentos de alojamiento tur¨ªstico) estriba en la actividad a la que se destinan estos "establecimiento extrahoteleros", actividad que la ley presume cuando se promocionan a trav¨¦s de los distintos canales de oferta tur¨ªstica.

M¨¢s informaci¨®n

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?Qu¨¦ tiene que cumplir la vivienda que alquilo en vacaciones?

Desde la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizaci¨®n y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la normativa de referencia para estos alquileres es la aprobada en cada comunidad aut¨®noma. En su defecto, dice la ley, se les aplica el r¨¦gimen de los arrendamientos de temporada.

Las comunidades aut¨®nomas, preocupadas por la incidencia del turismo masivo, han tratado de controlar y regular este tipo de alquileres, tanto de viviendas de uso tur¨ªstico como de establecimientos tur¨ªsticos, desarrollando su propia reglamentaci¨®n. Estos decretos, sin embargo, no guardan homogeneidad entre ellos ni comparten criterios comunes, y, m¨¢s preocupante a¨²n, no parece que hayan evitado el incumplimiento sistem¨¢tico de las reglas de juego.

Tomando de referencia los reglamentos de alojamiento tur¨ªstico de las comunidades aut¨®nomas con m¨¢s oferta de vivienda vacacional, Catalu?a, Madrid, Valencia y Baleares, el alquiler de estos apartamentos est¨¢ sujeto a una serie de exigencias, entre las que cabe destacar la comunicaci¨®n de dicha actividad al Ayuntamiento, y la inscripci¨®n de la vivienda en el Registro de Turismo, previa presentaci¨®n de una declaraci¨®n responsable ante la administraci¨®n tur¨ªstica competente. No en vano, la funci¨®n inspectora es crucial para evitar el incumplimiento de los m¨ªnimos (c¨¦dula de habitabilidad, certificados de idoneidad que garanticen unas condiciones adecuadas, licencia habilitante, encontrarse al corriente del pago de los correspondientes impuestos, etc¨¦tera). M¨¢s all¨¢ de estos tr¨¢mites comunes, que tienen que ver con el control de la actividad, cada comunidad ha establecido su propio nivel de regulaci¨®n, que ha ido modificando al comp¨¢s de la creciente oferta y demanda.

As¨ª, la legislaci¨®n en Andaluc¨ªa permite, por ejemplo, el alquiler de habitaciones, pero tendr¨¢n que tener ventilaci¨®n directa al exterior o a patios y alg¨²n sistema de oscurecimiento de las ventanas. Solo en el caso de que la vivienda est¨¦ catalogada como bien de inter¨¦s cultural que impida la realizaci¨®n de obras, podr¨¢n los propietarios obviar esta exigencia.

En Navarra, Asturias o Galicia con la declaraci¨®n responsable es necesario presentar un contrato de seguro de responsabilidad civil de explotaci¨®n.

La Comunidad Valenciana, por su parte, pone el acento en el control previo de la actividad. Para ello exige que la publicidad de las viviendas tur¨ªsticas incluya, obligatoriamente, los n¨²meros de registro y sus categor¨ªas (superior, primera o est¨¢ndar). Los titulares de los canales de publicidad o comercializaci¨®n responden solidariamente junto al propietario de la inclusi¨®n de estos datos y de su veracidad. Tambi¨¦n regula expresamente el dep¨®sito que pueden pedir los propietarios, titulares o empresas gestoras de viviendas tur¨ªsticas, que, salvo pacto en contrario, no ser¨¢ superior a 250 euros. Si los clientes se comportan de manera inc¨ªvica, los propietarios pueden resolver el contrato.

Este marco normativo desciende adem¨¢s a nivel municipal, pues a los ayuntamientos incumbe la regulaci¨®n sobre cuestiones como: el cambio del uso de la vivienda, de residencial a tur¨ªstico, el planeamiento urban¨ªstico (que suele proteger los barrios m¨¢s c¨¦ntricos de las ciudades), o la obtenci¨®n de una licencia de actividad. Adem¨¢s, atienden las quejas de asociaciones vecinales que reclaman sanciones porque tienen que convivir con turistas que no siempre se comportan de manera c¨ªvica.

?Se puede poner freno al turismo?

La situaci¨®n de descontrol ha llegado a tal punto que algunas comunidades aut¨®nomas se han visto en la necesidad de establecer un techo o l¨ªmite m¨¢ximo de plazas tur¨ªsticas. As¨ª, por ejemplo, la ¨²ltima ley de las islas Baleares, trata as¨ª de evitar una saturaci¨®n tur¨ªstica no deseable ni sostenible. Se prev¨¦ la delimitaci¨®n de zonas aptas para poder llevar a cabo la comercializaci¨®n tur¨ªstica, que ser¨¢ acordada por los consejos insulares y el Ayuntamiento de Palma.

Otras comunidades aut¨®nomas han incluido restricciones de tipo temporal, prohibiendo la contrataci¨®n de una vivienda para uso tur¨ªstico por un periodo inferior a cinco d¨ªas, como es el caso de la comunidad aut¨®noma de Madrid. Sin embargo, en opini¨®n de la Comisi¨®n Nacional de los Mercado y la Competencia (CNMC), dicha previsi¨®n supone un obst¨¢culo a la competencia efectiva en los mercados y perjudicial para los usuarios.

Ampar¨¢ndose en su labor de garante de la libre competencia, la CNMC ha requerido a distintas comunidades como Madrid, Canarias, Galicia, y Castilla-Le¨®n, inst¨¢ndolas a retirar o modificar ciertas medidas que califica de innecesarias y desproporcionadas. En ¨²ltima instancia, ha impugnado dichas regulaciones, y los tribunales han anulado las restricciones m¨¢s relevantes de la regulaci¨®n de viviendas vacacionales en la legislaci¨®n canaria y madrile?a.

Algunas de las medidas que la CNMC ha considerado restricciones injustificadas son las siguientes: limitar los alquileres para muy cortos periodos de tiempo, una regulaci¨®n diferenciada que favorezca injustificadamente a las empresas ya instaladas, la prohibici¨®n del alquiler por habitaciones, imponer un cat¨¢logo exagerado de requisitos t¨¦cnicos y servicios m¨ªnimos exigidos, restricci¨®n discrecional por parte de los ayuntamientos de la oferta de viviendas en su n¨²mero y variedad, entre otras cuestiones.