La transformaci¨®n del mercado de activos log¨ªsticos

El auge del comercio electr¨®nico, la mejora de la confianza de los consumidores y una mayor digitalizaci¨®n de las plataformas log¨ªsticas son los principales factores que est¨¢n acelerando el crecimiento del sector de los activos log¨ªsticos. Estas nuevas tendencias est¨¢n transformando las necesidades de los operadores, los cu¨¢les deben adaptarse a un nuevo modelo log¨ªstico. Solvia ha conseguido transaccionar m¨¢s de 780.000 metros cuadrados de superficie log¨ªstica e industrial en 2017, incluyendo una plataforma log¨ªstica de 51.000 metros cuadrados y actualmente desarrolla nuevas plataformas log¨ªsticas mediante proyectos llave en mano. Esta transformaci¨®n requiere de tres tipolog¨ªas de activos: grandes naves en las afueras para producto de baja rotaci¨®n; almacenes cercanos a las grandes ciudades que permitan crossdocking, es decir, la preparaci¨®n de pedido sin almacenaje intermedio, y por ¨²ltimo, peque?os centros de distribuci¨®n urbanos.

La mayor penetraci¨®n del uso de Internet para realizar compras y el progresivo aumento de capacidad adquisitiva de las generaciones digitales ser¨¢n los principales promotores que ayudar¨¢n en la expansi¨®n de este modelo. De esta forma, la inversi¨®n en naves industriales y log¨ªsticas supera los 2.000 millones de euros anuales, siendo los principales mercados Barcelona, Madrid, Guadalajara y Valencia. La rentabilidad media de la inversi¨®n en este tipo de activos alcanza el 7,3%, un porcentaje superior a la de activos similares, como las oficinas o los locales comerciales mejor situados. La falta de producto log¨ªstico de calidad es una evidencia en un radio de 40 kil¨®metros de las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, motivo por el cual el precio de los activos est¨¢ experimentando un fuerte crecimiento.

En este entorno, las rentas de alquiler contin¨²an al alza, registrando un ascenso del 10% interanual. Por su parte, la demanda ha experimentado un fuerte crecimiento, casi duplicando el volumen en 2017 respecto a a?os anteriores. Este hecho ha impulsado el desarrollo de proyectos de nueva construcci¨®n llave en mano, sobre todo en las zonas de mayor demanda como el Corredor del Henares, la zona sur de Madrid y el primer cintur¨®n de Barcelona.

La elevada rentabilidad de estos activos y su potencial de la digitalizaci¨®n y robotizaci¨®n son las palancas esenciales para el desarrollo del sector. La optimizaci¨®n de itinerarios y entregas requieren de un mayor n¨²mero de centros de distribuci¨®n y log¨ªstica cerca de las urbes, hecho que obligar¨¢ a los operadores a contar con una mayor capilaridad en su red, aumentando la demanda de peque?os centros de distribuci¨®n dentro de las ciudades. En este escenario entran los fondos internacionales y las socimis, en operaciones de mayor volumen; y patrimonialistas de car¨¢cter local y family offices en naves de menor tama?o, en las que ambos se configuran como los principales actores en el mercado log¨ªstico.

Juan Jos¨¦ Riveiro es director de Empresas e Inversores de Solvia.