El alquiler a largo plazo gana br¨ªo

El alquiler tur¨ªstico tiene tantos frentes abiertos que son muchos los propietarios que barajan la idea de pasarse al arrendamiento tradicional, el de larga temporada. Ambos dan jugosas rentabilidades, pero cada vez son m¨¢s los caseros que lo abandonan por el tiempo y dedicaci¨®n que exige, el papeleo y los requisitos legales, porque carecen de licencia tur¨ªstica o no quieren problemas con Hacienda.

Precisamente el ¨²ltimo frente al que se enfrentan llega desde este ministerio que, aunque lleva algunos a?os reforzando la vigilancia sobre estos inmuebles, ultima un decreto que obligar¨ªa a las plataformas de alquiler de viviendas de uso tur¨ªstico, como Airbnb, HomeAway, Wimdu o Niumba, a identificar a los propietarios y a presentar informes peri¨®dicos para que declaren con m¨¢s detalle su actividad.

Adem¨¢s, el alquiler tradicional cada vez es m¨¢s atractivo: las rentas han subido un 18,4% en Espa?a en 2017, seg¨²n Idealista. Y la rentabilidad no para de crecer: alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del a?o anterior, seg¨²n Urban Data Analytics (uDA). "Poco a poco est¨¢n empezando a valorar migrar sus viviendas del alquiler vacacional al alquiler permanente, porque los n¨²meros no salen. En las grandes ciudades el tur¨ªstico es interesante si se alquila una habitaci¨®n de la casa donde est¨¢s viviendo o la gesti¨®n de la vivienda la hace directamente el propietario. Pero si se externaliza, entre la comisi¨®n del gestor, los gastos vinculados y el pago de impuestos hace que salga lo comido por lo servido. Adem¨¢s, un alquiler permanente conlleva mucha menos gesti¨®n", se?ala Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

Aun as¨ª, el alquiler tur¨ªstico en Espa?a es un mercado al alza, sobre todo en Madrid, Barcelona y Sevilla, que lideran el ranking del alquiler vacacional. Los que practican esta modalidad tienen claras sus motivaciones: el 81% de los propietarios considera que obtiene m¨¢s beneficio y, adem¨¢s, destacan la rapidez con la que se alquila y la creciente demanda, seg¨²n un estudio de Fotocasa. El 66% de estos arrendatarios calcula que obtiene entre un 5% y 15% m¨¢s que alquilando de manera tradicional. Y un 12% afirma que con el alquiler tur¨ªstico obtiene un 20% m¨¢s de beneficio, a?ade Beatriz Toribio, responsable de estudios del portal.

Pero, ?es realmente m¨¢s rentable este alquiler que el tradicional? No siempre. Hay que echar n¨²meros antes de decantarse por alguna opci¨®n, ya que factores como la ocupaci¨®n, la ubicaci¨®n de la vivienda, el precio y la temporada del a?o son determinantes para conocer d¨®nde se consigue la mayor rentabilidad. Tambi¨¦n la coyuntura e inestabilidad pol¨ªtica influyen. Es el caso de Catalu?a, donde ha bajado la demanda de alquileres tur¨ªsticos, al igual que las reservas hoteleras.

Echar cuentas

Para conseguir que una vivienda destinada al alquiler tur¨ªstico sea m¨¢s rentable que los arrendamientos tradicionales se requiere tenerla ocupada un m¨ªnimo de noches, algo que no resulta nada sencillo. Por ejemplo, para tener el inmueble ocupado 15 noches es preciso que tenga turistas todos los fines de semana del mes.

La compa?¨ªa Alquiler Seguro ha elaborado un an¨¢lisis que compara los niveles de rentabilidad en ambas modalidades en las ciudades de Madrid y Barcelona durante este pasado mes de diciembre. Para analizar la rentabilidad del alquiler tur¨ªstico de un estudio en el distrito de Centro de Madrid por el que se piden 60 euros por noche se necesita tener en cuenta los ingresos, los gastos fijos mensuales por consumos y suministros (se calculan 100 euros ) y la tributaci¨®n a Hacienda (se supone que el propietario tributa un 20% del rendimiento neto del apartamento). A esto hay que a?adir el gasto que supone contratar a una empresa que se encarga de gestionar el inmueble (cobra al propietario un 20% del coste de la estancia con un m¨ªnimo de 60 euros).

En el alquiler de larga temporada ¡ªpor el que el propietario pide 750 euros al mes¡ª tambi¨¦n hay que tener en cuenta la tributaci¨®n y los gastos por gesti¨®n del alquiler (un 5% m¨¢s IVA de la renta mensual e incluye la garant¨ªa del cobro). Los gastos mensuales por consumos y suministros los paga el inquilino. La conclusi¨®n es que este piso madrile?o necesita, contando siempre con una media de tres noches por turista, tener una ocupaci¨®n m¨ªnima de entre 21 y 24 noches al mes (entre el 70% y el 80% de media), para poder igualar la rentabilidad del alquiler residencial. Si el propietario tiene la fortuna de ocupar la casa todas estas noches obtendr¨ªa entre 708 y 832 euros mensuales. En el alquiler permanente ingresar¨ªa 684 euros al mes.

Lo mismo sucede cuando se trata de un estudio en el Born (Ciutat Vella). En el caso de Barcelona, adem¨¢s, se ha notado una menor demanda por la crisis pol¨ªtica. En el mes de junio este mismo inmueble del Born solo ten¨ªa que estar habitado entre 12 y 15 noches (entre el 40% y el 50%). "Hacer que una vivienda tur¨ªstica sea rentable implica una alta tasa de ocupaci¨®n del inmueble. De hecho, ahora en algunos distritos de Madrid (Arganzuela, Barajas, Usera o Villaverde) y Barcelona (Les Corts, Nou Barris y Sant Andreu) aunque estuviese con la m¨¢xima ocupaci¨®n el alquiler tur¨ªstico no ser¨ªa m¨¢s rentable que el residencial. En la gran parte de los distritos de Madrid y Barcelona es necesaria una ocupaci¨®n de entre el 70% y el 80%, por lo que alcanzar esta ocupaci¨®n m¨ªnima es tarea complicada", explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

La misma postura sostienen en la plataforma Airbnb. "En Barcelona, la gran mayor¨ªa de los alojamientos son menos rentables que el alquiler de larga duraci¨®n. El 78% de las casas enteras anunciadas en Airbnb ganan menos que los ingresos que se consiguen en el alquiler de larga duraci¨®n", se?alan. "Solo un 2,5% de las casas enteras que se anuncian en Ciutat Vella generan m¨¢s ingresos que el alquiler de larga duraci¨®n. En el resto de barrios, esta cifra es de menos del 1%", detallan.