Las hipotecas a tipo variable vuelven a salir al escaparate

La industria ha estado tres a?os tratando de que las hipotecas a tipo fijo se pusieran de moda. En parte, ese objetivo est¨¢ conseguido ya que, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE, el 36,5% de los cr¨¦ditos para adquirir viviendas en noviembre de 2017 se constituy¨® a tipo fijo cuando el porcentaje era del 6,4% en 2014. Ahora las entidades financieras vuelven, una vez m¨¢s, a presentar batalla en las hipotecas a tipo de inter¨¦s variable.

Dado que los tipos de inter¨¦s a largo plazo en Europa est¨¢n subiendo animados por el posible cambio en 2018 y 2019 de la pol¨ªtica monetaria, para los bancos cada vez es m¨¢s complicado obtener ellos mismos financiaci¨®n barata para dar hipotecas fijas tambi¨¦n a precios asequibles. De hecho, para plazos de amortizaci¨®n de estos cr¨¦ditos de entre 10 y 15 a?os, a¨²n se ofrecen tipos fijos de entre el 2% y el 3% pero para periodos m¨¢s largos, ¨¦stos ya se acercan en muchos casos al 3,5% o incluso al 4%. Y ¨¦stos son ya precios "caros" para muchos posibles futuros hipotecados.

Las previsiones para el mercado inmobiliario auguran otro buen a?o para el sector. En concreto, se?alan que el precio de la vivienda podr¨ªa subir entre un 5% y un 10%; de que la compraventa podr¨ªa aumentar un 15%; y de que la concesi¨®n de hipotecas subir¨¢ en torno al 10%. En este contexto las entidades financieras no pueden dejar pasar la oportunidad de recuperar parte de su negocio tradicional, el de las hipotecas, que les asegura clientes muy vinculados y a largo plazo.

Conviene recordar que el negocio hipotecario de los grupos financieros durante los ¨²ltimos diez a?os ha ca¨ªdo m¨¢s que significativamente. El ¨²ltimo dato del Banco de Espa?a, por ejemplo, subraya que en 2017 se concedieron 38.862 millones de euros en pr¨¦stamos hipotecarios frente a los m¨¢s de 168.000 millones de 2007. As¨ª que los bancos se han puesto manos a la obra. Para empezar, tal y como corrobora el organismo regulador en su ¨²ltima Encuesta sobre Pr¨¦stamos Bancarios, han vuelto a relajar sus criterios de aprobaci¨®n de los cr¨¦ditos a los hogares para adquisici¨®n de vivienda movidos por "el aumento de la competencia entre las entidades, las mejores perspectivas econ¨®micas generales (en particular, en el mercado de la vivienda) y la mayor solvencia percibida de los prestatarios".

En segundo lugar, y ya en materia de hipotecas a tipo variable, Banco Santander, Openbank, Bankinter, Coinc, Banco Popular, ING, BBVA y Liberbank, entre otros bancos, han decidido ¡ªen busca de esa potencial nueva cartera de prestamos inmobiliarios¡ª rebajar los diferenciales que aplican sobre el eur¨ªbor (tipo de inter¨¦s que sirve de referencia para fijar el coste definitivo de los cr¨¦ditos) hasta 0,99 puntos. Eso s¨ª, algunas firmas como Bankinter, BBVA e ING y Liberbank establecen tipos de inter¨¦s para el primer a?o de vida del cr¨¦dito del 1,5% en el primer caso; de 1,99%, en los otros dos y del 1,95% en 18 meses en el ¨²ltimo. Y no son los ¨²nicos: entre otros, Kutxabank ofrece a partir del segundo a?o un 0,9% de diferencial sobre el eur¨ªbor (1,4% a tipo fijo el primer a?o) y Banco Mediolanum llega a aplicar hasta el 0,89% de diferencial a partir del segundo a?o (1,4%, el primero) pero solo a los clientes VIP, es decir, los que tienen un patrimonio en la entidad de al menos 350.000 euros.

El euribor cerr¨® enero de 2018 en el -0,189%; en general, un 0% a efectos de los c¨¢lculos de los tipos de inter¨¦s definitivos de las hipotecas. Un diferencial de un punto se queda exactamente en un 1% de inter¨¦s final (al margen del posible coste de seguros y varios que suelen exigir las entidades financieras) y ¨¦ste precio es imbatible por parte de las hipotecas fijas. Las previsiones no apuntan adem¨¢s a que la situaci¨®n vaya a cambiar a corto plazo: por ejemplo, desde Bankinter se se?ala que este a?o el euribor se mover¨¢ en un rango de -0,30% y 0,20% y en 2019, entre un m¨ªnimo del 0,00% y un m¨¢ximo del 0,40%, con un escenario central del 0,19%.

El nuevo y pen¨²ltimo envite de la banca en las hipotecas a tipo variable se centra por ahora tan solo en los diferenciales que se aplican sobre el euribor. En estas semanas, las vinculaciones que las entidades exigen a sus clientes siguen siendo las mismas: domiciliaciones de n¨®minas, de recibos, contrataci¨®n de seguros, suscripci¨®n de fondos de inversi¨®n o planes de pensiones. Sin embargo, en un tiempo no demasiado largo esta situaci¨®n pueden tambi¨¦n cambiar. Y es que llega la nueva Ley Hipotecaria.

Nuevas reglas

El Consejo de Ministros aprob¨® el pasado mes de noviembre el Proyecto de Ley de Cr¨¦dito Inmobiliario, m¨¢s conocido como la nueva Ley Hipotecaria. Aunque a¨²n est¨¢ pendiente de votaci¨®n en el Congreso, se adivinan cambios importantes en materia de transparencia, de protecci¨®n al consumidor, de plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca...y tambi¨¦n en materia de comisiones y de contrataci¨®n de paquetes de productos vinculados a las hipotecas.

Seg¨²n explic¨® el futuro vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE) y hasta ahora ministro de Econom¨ªa, Luis de Guindos, con la pr¨®xima regulaci¨®n ser¨¢ mucho m¨¢s barato convertir las hipotecas de tipo variable que hoy por hoy se puedan firmar (y tambi¨¦n las ya suscritas, ya que la medida tiene car¨¢cter retroactivo) en hipotecas de tipo fijo: se reducir¨¢n los aranceles notariales y registrales, y se limitar¨¢ su coste al 0,25 % durante los primeros tres a?os del pr¨¦stamo hipotecario y desaparecer¨¢ posteriormente.

Adem¨¢s, y es aqu¨ª por donde pueden producirse m¨¢s cambios en las actuales hipotecas, las entidades solo podr¨¢n vincular determinados productos como los seguros, las n¨®minas a la contrataci¨®n de estos pr¨¦stamos si "acarrean un claro beneficio a los prestatarios", algo que deber¨¢n demostrar. No quiere esto decir que no puedan exigir seguros del hogar o de protecci¨®n de pagos, sino que si lo hacen solo podr¨¢n vincularlos a la hipoteca si son positivos para el consumidor; de lo contrario, el cliente podr¨¢ suscribirlos con la aseguradora que prefiera.