Las empresas buscan nueva casa y preparan la mudanza de miles de empleados

La muerte de la oficina tradicional ha obligado a las compa?¨ªas a buscar con celeridad nuevos cuarteles generales capaces de lidiar con el cambiante mercado laboral. Algunas ya han firmado el contrato de alquiler de la que ser¨¢ su nueva casa los pr¨®ximos a?os. Es el caso de ING, que ha protagonizado una de las operaciones de mayor calado, por el volumen de espacio contratado, de las ¨²ltimas dos d¨¦cadas. Se trasladar¨¢ a principios de 2020 de la localidad madrile?a de Las Rozas al edificio Helios, situado en la capital, concretamente en Campo de las Naciones, junto a la autopista M-40, en cuya b¨²squeda ha sido asesorado por la consultora CBRE. Promovido por Therus, tiene casi 35.000 metros cuadrados repartidos en dos edificios gemelos con seis plantas.

El inmueble, a punto de acabar su construcci¨®n, est¨¢ en manos del fondo estadounidense Blackstone, que lo entregar¨¢ al banco en verano. El traslado no responde solo al crecimiento de la plantilla (se ha duplicado en la ¨²ltima d¨¦cada, hasta sumar unos 1.200 empleados repartidos en cuatro inmuebles). "ING llevaba 25 a?os en Las Rozas. Empez¨® a percibir dificultades de atracci¨®n de talento por su ubicaci¨®n, por lo que el traslado se justifica al 100% para favorecer la pol¨ªtica de contrataci¨®n de los mejores profesionales de la industria", comenta Alfredo Collar, socio y director de Business Space Agencia Oficinas Madrid de Cushman & Wakefield, consultora que ha comercializado Helios.

Las empresas est¨¢n cambiando. "La flexibilidad y la agilidad han cobrado una mayor importancia y muchas firmas se han percatado de que, para poder ser competitivas en la era digital, deben atraer y retener a profesionales cualificados que dif¨ªcilmente se ver¨¢n atra¨ªdos por un entorno de oficinas tradicional y cl¨¢sico", dice Jos¨¦ Miguel Seti¨¦n, director de Oficinas de la consultora JLL.

El cambio se refleja en el pujante mercado de oficinas. En el primer trimestre de 2019 se han alquilado casi 290.000 metros cuadrados en Madrid y Barcelona, un 55% m¨¢s respecto al ¨²ltimo trimestre de 2018, seg¨²n el informe Fundamentales del Mercado de Oficinas de JLL. En el caso de la Ciudad Condal la contrataci¨®n ha alcanzado 152.300 metros, un 65% respecto al mismo periodo de 2018 y el mejor trimestre del que BNP Paribas Real Estate tiene registros. Si bien el n¨²mero de transacciones de superficies menores de 500 metros cuadrados sigue dominando el mercado por las caracter¨ªsticas del tejido empresarial espa?ol, la demanda de espacios superiores se ha incrementado en los ¨²ltimos a?os.

Al creciente baile de sedes corporativas de este a?o se ha sumado Cellnex Telecom, que acaba de cerrar el contrato con Iberdrola Inmobiliaria para el prealquiler de 8.500 metros cuadrados en Torre Llevant, en el complejo BcnFira District, a la entrada del nuevo recinto de la Fira de Barcelona. Trasladar¨¢ sus nuevas oficinas a finales de 2021. Esta operaci¨®n evidencia el peso del prealquiler en edificios en construcci¨®n: si durante el 2018 este tipo de operaciones supuso el 21% de la contrataci¨®n total, solo durante el primer trimestre del a?o suponen ya el 43%, seg¨²n CBRE.

Tambi¨¦n hacen mudanza la operadora M¨¢sM¨®vil, Deloitte, Capgemini, Cetelem, TravelPerk...Y la pr¨®xima podr¨ªa ser Acciona, que baraja instalar su sede social en el complejo de oficinas recientemente adquirido al Santander, el antiguo cuartel general de Banesto, ubicado en la calle Mesena, al norte de Madrid. Se trata de siete inmuebles de 104.000 metros cuadrados.

Retenci¨®n de talento

Con estos cambios de sede las compa?¨ªas buscan la eficiencia en el uso de los espacios y dotar de flexibilidad a los trabajadores, as¨ª como la atracci¨®n y retenci¨®n del talento, explica Jos¨¦ Mittelbrum, director de Oficinas de CBRE Espa?a. Y eso se consigue con "buenas conexiones de transporte p¨²blico, buena calidad de edificios, reformados o nuevos, con mucha flexibilidad y muy eficientes, zonas exteriores y sellos de sostenibilidad. La exigencia es m¨¢xima en calidades para dar mucho confort al empleado", narra Hip¨®lito S¨¢nchez, director de Oficinas en Savills Aguirre Newman. As¨ª, el nuevo objetivo de las empresas es el de mimar a sus empleados. "Las compa?¨ªas gastan entre siete y diez veces m¨¢s en la plantilla (salarios...) que en costes inmobiliarios", aclara Seti¨¦n.

Pero no pierden de vista la partida del alquiler de sede, que cada vez pesa m¨¢s en sus costes operativos porque las rentas no dejan de crecer. Y cuanto m¨¢s cerca de los distritos de negocios m¨¢s altas. Las rentas prime en Madrid han crecido un 1,45% respecto al trimestre pasado, situ¨¢ndose en 35 euros por metro cuadrado y mes, seg¨²n Seti¨¦n. Han recuperado un 40% desde los niveles m¨¢s bajos de la crisis. En Barcelona han subido casi un 3% hasta marzo. Los expertos esperan que sigan al alza hasta 2022 y que Madrid est¨¦ en el tercer puesto del ranking de crecimiento de alquileres de las ciudades europeas. Por esto, las empresas tratan de sacar ahora la m¨¢xima productividad a sus espacios de trabajo pero sin disparar sus costes. Y lo hacen contratando menos metros cuadrados. Los nuevos ratios de eficiencia se sit¨²an "en torno a un empleado por cada siete metros cuadrados", comenta Fernando Arcos, socio y director de Business Space Tenant Representation de Cushman & Wakefield. En los a?os noventa superaban los 15 y 20 metros cuadrados.

Las compa?¨ªas buscan edificios de calidad, nuevos o reformados, con una amplia dotaci¨®n de servicios para sus plantillas. Y muestran inter¨¦s por las ubicaciones m¨¢s c¨¦ntricas, aunque lo cierto es que casi la mitad de los grandes traslados de 2018 en Madrid y Barcelona se dirigieron fuera del centro, hacia zonas perif¨¦ricas, debido a la escasez de producto de calidad, indican en JLL. "En Madrid, la periferia cercana, dentro de la M-30, ha tenido un incremento de contrataci¨®n del 65% en el primer trimestre (Los PAU, Manoteras, primer tramo de la A-2, Juli¨¢n Camarillo y Campo de las Naciones). M¨¢s all¨¢ de la M-40, periferia lejana, tambi¨¦n se ha incrementado un 29%", dice S¨¢nchez. En Barcelona, el distrito 22@ tira del mercado desde hace m¨¢s de dos a?os, con el 33% de la absorci¨®n. De este modo, "30 de las 91 operaciones del trimestre se han firmado en el distrito, lo que suma 60.900 metros cuadrados", indican en BNP Paribas RE.

En la b¨²squeda de sede las empresas no est¨¢n solas. Lo m¨¢s habitual, sobre todo en las grandes corporaciones, es convocar un concurso entre tres o cinco consultoras con un pliego de condiciones.