?C¨®mo equilibrar compra y alquiler de vivienda?
Generar un parque s¨®lido de viviendas en alquiler requiere de seguridad jur¨ªdica, neutralidad fiscal y de estrategias a largo plazo
El alquiler parece haber llegado para quedarse en nuestro pa¨ªs, pero tras m¨¢s de medio siglo subvencionando la propiedad, el peso de los arrendamientos est¨¢ todav¨ªa muy por debajo de la media europea. Tender hacia un mercado inmobiliario donde ambas opciones residenciales est¨¦n m¨¢s equilibradas requiere, seg¨²n los expertos reunidos en el Foro Futuro ¨Cel observatorio de tendencias econ¨®micas de Cinco D¨ªas y Santander¨C pol¨ªticas de Estado ambiciosas y sostenidas en el tiempo, plena seguridad jur¨ªdica para los inversores y propietarios, reglas fiscales neutras, informaci¨®n oficial del mercado y del seguimiento de las pol¨ªticas, y la constituci¨®n de un parque p¨²blico de alquiler que abarate y estabilice precios.
A ra¨ªz de la crisis econ¨®mica, que dispar¨® el desempleo, la precariedad y provoc¨® el notable endurecimiento de la financiaci¨®n hipotecaria, el n¨²mero de hogares que pasaron a vivir de alquiler creci¨® considerablemente. Desde m¨ªnimos de 2005, cuando apenas un 9,5% de las familias espa?olas viv¨ªan en una casa alquilada a precio de mercado, la proporci¨®n ha ido creciendo progresivamente, y lejos de ralentizarse con la recuperaci¨®n, ha seguido ganando peso hasta situarse en el 15% en 2018, seg¨²n la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. No obstante, esa cifra todav¨ªa se sit¨²a cinco puntos por debajo de la media europea donde, seg¨²n el Eurobar¨®metro, el 20% de los ciudadanos comunitarios viven arrendados, un porcentaje que asciende al 30% si se incluye tambi¨¦n el alquiler asequible, cuando en Espa?a apenas llega al 23% en total.
No siempre fue as¨ª: en la d¨¦cada de los 50, el alquiler y la propiedad se repart¨ªan a partes iguales: 50%-50%. Que Espa?a sea hoy en su gran mayor¨ªa un pa¨ªs de propietarios (el 77% de la poblaci¨®n), responde, seg¨²n se?ala el catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, a m¨¢s de 60 a?os en los que el Estado ha subvencionado el acceso a la vivienda en propiedad y penalizado el alquiler.
Tratar de avanzar hacia un modelo en el que el arrendamiento tenga m¨¢s protagonismo requiere en primer lugar, seg¨²n Montalvo, de pol¨ªticas de vivienda consistentes que se mantengan en el tiempo, con independencia de los Gobiernos, que permitan generar seguridad jur¨ªdica entre los distintos actores del sector y que sean objeto de seguimiento para su correcta evaluaci¨®n. Todo un reto en un pa¨ªs que ¡°no es muy proactivo en generar estrategias de largo plazo¡± y donde la competencia en materia de vivienda est¨¢ diseminada en numerosos niveles administrativos, se?ala el director de estudios financieros de Funcas, Santiago Carb¨®.
A ello se suma la ausencia de datos oficiales sobre los precios del mercado del alquiler, lo que hace depender de aquellos ofrecidos por los portales inmobiliarios, notablemente superiores a la realidad del mercado por ser los precios de oferta y no de cierre de operaciones, detalla Montalvo. El Ejecutivo, est¨¢ inmerso en la elaboraci¨®n de un ¨ªndice a partir de los datos de las fianzas depositadas en cada comunidad aut¨®noma, si bien este experto advierte de que ser¨ªa ¡°muy negativo¡± usarlo para ¡°desvirtuar los precios de mercado¡± a trav¨¦s de controles de rentas, un mecanismo sobre el que el conjunto de economistas alerta de que provocar¨ªa el efecto contrario al buscado, trasladando la oferta de alquiler hacia la compraventa, lo que reducir¨ªa y encarecer¨ªa a¨²n m¨¢s el parque.
Para suavizar las notables tensiones de precios que se han dado en los ¨²ltimos a?os en el mercado del alquiler, es imprescindible, seg¨²n los expertos, aumentar notablemente la oferta. Ello pasa irremediablemente por que exista seguridad jur¨ªdica en el sector, ya que de lo contrario, el promotor o propietario exigir¨¢ una ¡°prima adicional¡± para compensar una posible reducci¨®n de la rentabilidad, lo que provoca repuntes de precios. Los recientes cambios regulatorios, no ayudan. Seg¨²n el catedr¨¢tico en Econom¨ªa y profesor en el IE Business School, Fernando Fern¨¢ndez, el endurecimiento de las condiciones para desahuciar a un inquilino que no paga es un ejemplo de ello. ¡°El coste de recuperar la propiedad afecta a la rentabilidad de la vivienda. Es algo que requiere una reflexi¨®n profunda no demag¨®gica porque el mercado est¨¢ muy sobreprotegido para el inquilino y eso lo acaba pagando en precio¡±, destaca.
Otro ejemplo es la exigencia de contratos m¨¢s largos seg¨²n el arrendador sea un particular o un gran inversor, cuando en Espa?a el mercado est¨¢ muy atomizado y formado en un 96% por propietarios peque?os y solo en un 4% por grandes fondos de inversi¨®n. ¡°Tiene que haber neutralidad entre los distintos operadores del mercado¡±, a?ade Fern¨¢ndez, como tambi¨¦n tiene que haberla en t¨¦rminos fiscales, para acabar con la antes mencionada ¡°preferencia hist¨®rica¡± en la forma de tributar la propiedad sobre el alquiler. Para una mayor rotaci¨®n de las viviendas, sugiere que podr¨ªa gravarse en mayor medida la propiedad ¨Ca trav¨¦s del impuesto del IBI¨C y abaratar la transmisi¨®n ¨CITP o IVA¨C.
Los expertos creen adem¨¢s necesario repensar la ley del suelo para liberalizar sus usos, as¨ª como reformar los ¡°extravagantes c¨®digos de edificaci¨®n¡±, que impiden transformar locales comerciales vac¨ªos en viviendas, o agilizar notablemente los retrasos administrativos en la concesi¨®n de licencias.
Por ¨²ltimo, todos ellos coinciden en la necesidad de profesionalizar el mercado del alquiler, cuyo tama?o potencial se eleva a los 78.000 millones de euros, seg¨²n cifra el director de investigaci¨®n del Ivie, Francisco P¨¦rez. Seg¨²n a?ade Montalvo, ¡°hay que sustituir los grandes fondos oportunistas que vinieron buscando rentabilidades cercanas al 20%, que ya no puede darse en vivienda, por compa?¨ªas de seguros y fondos de inversi¨®n diversificados¡±.
Generaci¨®n de un parque p¨²blico
Desde el ¨¢mbito p¨²blico, no existen f¨®rmulas m¨¢gicas para hacer que Espa?a pase de un 2% de alquiler social a al 30% de Austria, que lleva cerca de un siglo apostando por este modelo. Pero s¨ª hay un ejemplo cercano en el que fijarse: el Pa¨ªs Vasco. All¨ª, cualquier vivienda p¨²blica tiene calificaci¨®n indefinida, lo que significa que no puede ser enajenada a un propietario privado tras 10, 15 o 20 a?os, como s¨ª ocurre en otras comunidades aut¨®nomas donde, pasado ese tiempo, las casas desaparecen del erario p¨²blico, explica Montalvo. ¡°Si este acuerdo se hubiera tomado en todo el territorio nacional en 1980, ahora tendr¨ªamos un parque social de dos millones de viviendas¡±, calcula.
Nutrirlo no tiene por qu¨¦ pasar solo por nueva construcci¨®n, sino especialmente por la rehabilitaci¨®n y por estrategias de compra p¨²blica de vivienda privada para ponerlas en alquiler, apunta P¨¦rez. Aunque a?ade que la Administraci¨®n tiene que ganar reputaci¨®n en la gesti¨®n de parques p¨²blicos, pues su mala actuaci¨®n puede hacer derivar en guetos, raz¨®n por la que muchos pa¨ªses centroeuropeos con un parque contundente han externalizado su gesti¨®n.
Fin de ciclo de los precios del alquiler en las grandes urbes
Sin margen para m¨¢s aumentos en Barcelona. Desde la crisis econ¨®mica, en las grandes ciudades del pa¨ªs se ha generado una enorme demanda de alquiler, pero ante la falta de tradici¨®n de este tipo de opci¨®n residencial y la escasez de oferta, los precios han subido muy r¨¢pidamente, primero en Barcelona y despu¨¦s en Madrid. No obstante, seg¨²n advierte el catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, los fuertes incrementos han provocado que ya se haya "cubierto el cupo de precio" en la capital catalana y que ya se observe, de hecho, una estabilizaci¨®n en los precios desde hace varios trimestres, algo que podr¨ªa extenderse a otras grandes ciudades en el medio plazo. "Nos hemos comido el futuro muy r¨¢pido con estos incrementos de los alquileres tan altos lo que ha hecho que el mercado del alquiler ya no tenga capacidad en Barcelona", detalla Montalvo.
Salida de fondos oportunistas.?Los fuertes aumentos de las rentabilidades del alquiler atrajeron a muchos inversores a inicios de la recuperaci¨®n. Pero el incipiente estancamiento de los precios est¨¢ provocando que las rentabilidades se reduzcan, puesto que el precio de la vivienda en propiedad sigue todav¨ªa subiendo por la demanda de reposici¨®n. Esas menores rentabilidades est¨¢n provocando, seg¨²n Montalvo, que empiecen a salir del mercado los fondos de inversi¨®n r¨¢pida, lo que dar¨¢ pie a la entrada de inversores de segunda generaci¨®n y compa?¨ªas profesionalizadas. "Los grandes fondos de inversi¨®n que vinieron en busca de grandes rentabilidades oportunistas ya se est¨¢n yendo porque la vivienda simplemente no puede dar retornos del 16 o 20%", sostiene.
F¨®rmulas para monetizar la vivienda en la vejez
La cultura de la propiedad en nuestro pa¨ªs ha hecho que la gran mayor¨ªa de la sociedad espa?ola concentre buena parte de su riqueza en bienes inmobiliarios. No obstante, el aumento de la esperanza de vida y del consecuente envejecimiento de la poblaci¨®n plantean el reto de encontrar f¨®rmulas financieras innovadoras que permitan monetizar la inversi¨®n inmobiliaria para poder financiarse parte de la jubilaci¨®n y de los cuidados, ante el relativo fracaso de propuestas como la hipoteca inversa.
Seg¨²n explica el catedr¨¢tico de An¨¢lisis Econ¨®mico y director de Investigaci¨®n del Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas (Ivie), Francisco P¨¦rez, la riqueza mediana de la familias espa?olas se sit¨²a en torno a los 200.000 euros, pero para los hogares situados en los percentiles del 0 al 50, entre el 50% y el 70% de esa riqueza est¨¢ concentrada en la vivienda principal. "Esto supone un problema en el horizonte a largo plazo si se tiene en cuenta que la vejez va a ser cada vez m¨¢s larga y va a requerir mayores cuidados y una asistencia cada vez m¨¢s orientada al ¨¢mbito profesional", es decir, a residencias u otro tipo de centros que har¨¢n necesario convertir en l¨ªquida la riqueza metida en la vivienda, sostiene P¨¦rez.
Uno de los instrumentos financieros de movilidad de riqueza inmobiliaria que ya existen es el de la hipoteca inversa, menciona el catedr¨¢tico en Econom¨ªa y profesor en IE Business School, Fernando Fern¨¢ndez, que permite a mayores de 65 a?os acceder a fondos con los que complementar la pensi¨®n usando la vivienda como garant¨ªa.
Pero lo cierto que es tan solo se firman 50 de estos pr¨¦stamos al a?o, una cantidad ¨ªnfima, lo que demuestra, seg¨²n sostiene el tambi¨¦n catedr¨¢tico econ¨®mico de la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, que esta f¨®rmula no sirve, provocando que varias entidades la hayan incluso retirado de su cat¨¢logo. "Las personas mayores no quieren perder la propiedad de su vivienda porque quieren dej¨¢rsela a sus herederos, por eso la hipoteca inversa no funciona".
No obstante, se?ala que cada vez existen m¨¢s productos originales ¡°de ingeniera social¡± encaminados a resolver esa problem¨¢tica como, por ejemplo, Pensium, una f¨®rmula que, sin perder la propiedad de la casa, permite costearse una residencia con el alquiler de su vivienda. As¨ª, el arrendamiento se mantendr¨¢ hasta que se acabe de pagar la residencia, tras lo cual se traspasar¨¢ el piso a los herederos.
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