Despu¨¦s de un par¨®n importante en la primavera de este a?o, la pr¨¢ctica de trasladar la hipoteca de un banco a otro ¨Clo que se conoce como subrogaci¨®n de acreedor¨C ha emprendido una carrera al alza. Alentada por las novedades establecidas en este ¨¢mbito por la ley de cr¨¦dito inmobiliario, que entr¨® en vigor a mediados de junio, la demanda por parte de los usuarios registra un importante crecimiento. Asimismo, las estad¨ªsticas revelan la existencia de una lucha de las entidades para captar nuevos clientes a trav¨¦s de este instrumento, aunque la guerra no se haya declarado todav¨ªa oficialmente con un lanzamiento de ofertas comerciales expl¨ªcitas en este sentido.
Para que un deudor de pr¨¦stamo hipotecario cambie de entidad de cr¨¦dito se utilizan habitualmente dos procedimientos. Se puede pedir a un banco una hipoteca con el objetivo de cancelar otro anterior o se utiliza la subrogaci¨®n de acreedor propiamente dicha. En este segundo caso, el usuario acude a una entidad para solicitar una oferta que mejore las condiciones del pr¨¦stamo que tiene en otro banco y lo transfiere.
Ofertas en la sombra
Si en el primer trimestre del a?o las subrogaciones de acreedor rondaron las 1.150 cada mes, en abril cayeron a 678 y, en mayo, a 640. Tras la entrada en vigor de la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario, sin embargo, el crecimiento ha sido constante: 729 en junio, 849 en julio, y 1.066 en agosto, seg¨²n el INE. Pese a que en el octavo mes de 2019 se firm¨® un 27,6% menos de subrogaciones que en el mismo per¨ªodo del a?o anterior, los expertos creen que estamos solo al principio de una tendencia alcista.
¡°Esto ir¨¢ a m¨¢s¡±, asegura Tom¨¢s P¨¦rez Ramos, notario en Madrid. La primera raz¨®n que cita para explicar esta previsi¨®n es ¡°la necesidad de las entidades de conceder pr¨¦stamos en un contexto de desaceleraci¨®n de la venta de viviendas, lo que les empuja a buscar clientes que ya tengan una hipoteca con la competencia¡±. No obstante, la banca se muestra recelosa al respecto. ¡°La mayor¨ªa de los bancos prefieren no hablar de subrogaciones, sino m¨¢s bien de cancelaciones y mejoras de los pr¨¦stamos¡±, en palabras de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro. ¡°Para que este mercado empiece a moverse hace falta que un gran banco apueste por ello con una campa?a publicada¡±, subraya Colombelli, quien prev¨¦ que esto podr¨ªa ocurrir el pr¨®ximo a?o. ¡°Lo m¨¢s probable, como suele pasar en casos como este, es que sea una entidad importante, agresiva y con cierta marca¡±, augura.
Usuario desvinculado
Lo que sin duda no falta es la demanda. ¡°La bajada reciente de tipos de inter¨¦s y la oferta de hipotecas fijas especialmente ventajosas hacen que el consumidor muestre inter¨¦s en cambiar de entidad de cr¨¦dito¡±, argumenta Ramos. En cinco meses, desde junio hasta octubre, la proporci¨®n de usuarios de iAhorro interesados en realizar una subrogaci¨®n de su hipoteca ha pasado del 7,86% al 16,89%. En el mismo per¨ªodo se ha concentrado el 60% de todas las consultas sobre subrogaci¨®n en lo que va de a?o, y el 42,45% de las peticiones de subrogaci¨®n.
Ramos y Colombelli coinciden en apuntar a la ley de cr¨¦dito inmobiliario como uno de los motores de esta demanda. La gran novedad de esta normativa es que, al rev¨¦s de lo que ocurr¨ªa antes de su entrada en vigor, el usuario no est¨¢ obligado a permanecer en el banco de origen aunque este le haga llegar una contrapropuesta que mejora las condiciones de la entidad en la que quiere subrogar su hipoteca. La vinculaci¨®n del cliente a la entidad en la que constituy¨® el pr¨¦stamo se difumina y la captaci¨®n por parte de la competencia se vuelve m¨¢s f¨¢cil.
Obligado cumplimiento
De esta forma, si el deudor acepta la oferta de la nueva entidad, esta la notificar¨¢ al banco acreedor y le pedir¨¢ la certificaci¨®n del importe de la deuda, un tr¨¢mite al que no se puede negar. Una vez cumplida la obligaci¨®n, el banco en el que se firm¨® la hipoteca puede presentar una modificaci¨®n de las condiciones en un plazo de 15 d¨ªas naturales, un per¨ªodo en el que la subrogaci¨®n queda suspendida. Si el usuario no acepta la novaci¨®n con su banco, se har¨¢ una escritura p¨²blica de la subrogaci¨®n ante notario en la que la nueva entidad de cr¨¦dito declarar¨¢ haber pagado a la acreedora el capital pendiente y los intereses y las comisiones no satisfechas. ¡°En ning¨²n caso el banco acreedor podr¨¢ negarse a recibir el pago¡±, insiste Ramos.
Antes de la escritura de subrogaci¨®n, el usuario tendr¨¢ que acudir a la notar¨ªa una primera vez para formalizar un acta gratuita en la que el notario certificar¨¢ haber explicado con detalle las condiciones de su nuevo pr¨¦stamo y las consecuencias que puede tener el vencimiento anticipado, ya que, en caso de impago, tendr¨¢ que responder de la deuda no solo con la vivienda hipotecada sino con todo su patrimonio. Se efectuar¨¢ tambi¨¦n un test para comprobar que el usuario entiende efectivamente lo que se le ha explicado.
Comisiones
El consumidor cuya hipoteca se constituy¨® antes de la entrada en vigor de la Ley de Cr¨¦dito inmobiliario suele pagar al banco en el que formaliz¨® la primera hipoteca una comisi¨®n del 0,5% de la deuda pendiente si la subrogaci¨®n interviene en los cinco primeros a?os de vida del pr¨¦stamo, y del 0,25% pasado este per¨ªodo.
Para las hipotecas constituidas a partir del 16 de junio, la comisi¨®n es del 0,15% los tres primeros a?os, siempre que el cambio de banco suponga pasar de una hipoteca de tipo variable a fijo. M¨¢s all¨¢ de estos tres a?os, en general, no habr¨¢ comisi¨®n. Aun as¨ª, en los contratos de pr¨¦stamo a tipo de inter¨¦s fijo, el contrato puede establecer una comisi¨®n a favor del prestamista que pierde a su cliente, pero con estos l¨ªmites: en caso de reembolso o amortizaci¨®n anticipada del pr¨¦stamo durante los 10 primeros a?os de vigencia del contrato, hasta el 2% del capital reembolsado anticipadamente; y, en un momento posterior a este plazo, hasta el 1,5%.
