La venta de viviendas se pone fea en Espa?a

La vivienda se ha estancado en la primera mitad del a?o. Los cambios en la ley hipotecaria, la incertidumbre pol¨ªtica y los ecos de una recesi¨®n econ¨®mica han lastrado las ventas y han sembrado cierta desconfianza entre compradores e inversores. Entre enero y junio tan solo 263.557 personas han firmado la compra de una casa, cifra muy similar a la registrada en los seis primeros meses de 2018, seg¨²n el INE.

Ha sido el peor semestre desde 2014. Solo en junio la compraventa ha ca¨ªdo un 18,9%, seg¨²n los notarios. Y un 9%, atendiendo al INE (tiene en cuenta las operaciones hechas meses antes). ¡°No ser¨ªa de extra?ar que en los pr¨®ximos meses se registraran m¨¢s bajadas por las dificultades y retrasos que ha planteado la nueva ley hipotecaria, que entr¨® en vigor en junio, en la firma de cr¨¦ditos¡±, argumenta Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

Moderaci¨®n, estancamiento, final del ciclo expansivo. Hay muchas maneras de etiquetar el frenazo. ¡°A pesar de que el empleo avanza y los tipos de inter¨¦s siguen bajos, el sector vive un entorno de incertidumbre que estar¨ªa afectando a las transacciones¡±, seg¨²n el Servicios de Estudios de BBVA. El banco a?ade a la lista de tensiones los cambios en el impuesto de AJD y en el alquiler residencial. Adem¨¢s, ¡°pensar que la situaci¨®n entre China y EE UU, el Brexit o la falta de Gobierno no nos afecta es ser poco realista¡±, comenta Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE). ¡°Muchos inversores est¨¢n en stand by a la espera de la composici¨®n del nuevo Gobierno¡±, opina Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

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Los precios tampoco han ayudado a que la gente compre m¨¢s viviendas. ¡°Ya est¨¢n ligeramente sobrevalorados, en niveles exigentes con respecto a los ingresos¡±, se?ala Juan Moreno, analista de Bankinter. Culpa al desequilibrio que hay entre oferta y demanda y dice que tal situaci¨®n se prolongar¨¢ hasta 2021. Para la ense?a Tecnocasa, ¡°la diferencia entre lo que pide el propietario por su vivienda y lo que realmente vale es ya del 19%¡±. El resultado es que el precio de la vivienda supone 7,4 veces los ingresos familiares medios. ¡°Supera en un 7,5% la media hist¨®rica de los ¨²ltimos 20 a?os¡±, apunta Moreno.

Que los precios se calienten supone un mayor esfuerzo para la compra. Aunque, ahora mismo los bajos tipos de inter¨¦s act¨²an como contrapeso. Este reducido coste de financiaci¨®n hace que la tasa de esfuerzo sea del 32,3% (frente a la media hist¨®rica del 35,1%), dice Moreno. ¡°Y los tipos podr¨ªan bajar a¨²n m¨¢s, con lo que el esfuerzo tender¨¢ a moderarse¡±, apunta.

Otra buena noticia es que quienes comiencen a buscar vivienda tras las vacaciones van a ser testigos de una encarnizada guerra hipotecaria. ¡°La banca va a ser m¨¢s agresiva en sus hipotecas a tipo fijo¡±, explica Encinar. Para combatir el eur¨ªbor (que ha cerrado agosto en el -0,356%), BBVA, Sabadell y Santander ya batallan por ofrecer el producto m¨¢s barato. BBVA se ha adelantado con una hipoteca fija al 1,35% TIN.

Cr¨¦ditos baratos frente a alquileres car¨ªsimos han puesto en un brete al ciudadano. ?Comprar o alquilar? ¡°Los elevados precios del alquiler, especialmente en las grandes ciudades, hacen que las cuotas mensuales sean superiores a lo que supondr¨ªa pagar una hipoteca¡±, dice Gregorio Mart¨ªn Montalvo, director general de Solvia. Es m¨¢s, la tasa de esfuerzo para comprar (del 32,3%) es muy similar a la que requiere el alquiler, que es del 31,7%, expone Moreno.

Los analistas creen que una parte de la poblaci¨®n que busca casa podr¨ªa abandonar la idea de alquilar ¡ªlos precios han subido un 50% en los ¨²ltimos cinco a?os, seg¨²n el Banco de Espa?a¡ª en favor de la compra. De hecho, ¡°seis de cada diez inquilinos ya cree que compensa m¨¢s pagar una hipoteca que un alquiler¡±, dice Toribio. El gran problema, el de siempre, es que son demasiados los que no pueden comprar por falta de ahorros y estabilidad laboral. Adem¨¢s, ¡°la nueva ley hipotecaria ha tra¨ªdo estudios de solvencia mucho m¨¢s exhaustivos a la hora de valorar la concesi¨®n de una hipoteca¡±, dice Mart¨ªn Montalvo. Es previsible que ¡°m¨¢s gente se queda fuera¡±, cree Toribio.

Forzados al alquiler

Quieran o no, para ellos el alquiler es la ¨²nica salida. Y que nadie espere bajadas de rentas en las principales ciudades. ¡°El crecimiento del precio se est¨¢ moderando, si bien sigue siendo muy intenso en las grandes ciudades, su extrarradio y las zonas tur¨ªsticas m¨¢s emblem¨¢ticas¡±, explica Toribio. En julio, el alquiler en la Comunidad de Madrid subi¨® un 8,5% y en Catalu?a un 3,9% interanual, seg¨²n datos de Fotocasa.

De cara a lo que resta de a?o no se esperan grandes sorpresas. La ¨²nica podr¨ªa venir por el lado de las ventas. Solvia cree que se recuperar¨¢n en la segunda mitad del a?o. 2019 podr¨ªa cerrar con 600.000 transacciones, un 3% m¨¢s respecto a 2018. ¡°Hablamos de un crecimiento muy moderado si lo comparamos con el de los ¨²ltimos a?os. Esto demuestra que llegaremos a un periodo de madurez y estabilidad del mercado¡±, apunta Gregorio Mart¨ªn Montalvo. En cambio, la Federaci¨®n Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI) ve posible un descenso en la segunda mano del 5% a final de a?o. ¡°Ser¨¢ en las ciudades con menos empleo y curvas de poblaci¨®n negativas¡±, indican. Salvan de la ca¨ªda a las ¡°ubicaciones de primera residencia en centros productivos¡±. Y habr¨¢ ¡°una extensi¨®n de los tiempos necesarios para cerrar una compraventa¡±, razonan en la FAI.

En cuanto a los precios, en julio subieron un 4,5% interanual, seg¨²n Tinsa, lo que evidencia ya cierta moderaci¨®n. Para el analista de Bankinter, el mercado se halla en una fase de estancamiento y ¡°veremos alzas moderadas de entre el 5% (2019) y el 3% (2020 y 2021)¡±. En Solvia estiman una subida de entre un 2% y un 4% en 2019. Este ajuste, dice Montalvo, no provendr¨¢ de un descenso de la demanda, sino de adaptar la oferta al presupuesto que el comprador se est¨¢ marcando. Entonces, ?vendr¨¢ una crisis del ladrillo? ¡°Vendr¨¢, pero no est¨¢ a la vuelta de la esquina¡±, remata Juan Moreno.