As¨ª van a ser las hipotecas con la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario

Estas son algunas de las principales medidas contenidas en la ley de cr¨¦dito inmobiliario, que el Congreso ha aprobado este jueves. A partir del momento en que la ley sea efectiva, as¨ª ser¨¢n los contratos hipotecarios.

Entrada en vigor. Por una enmienda de Ciudadanos aprobada este jueves por el Congreso, la nueva ley de cr¨¦dito inmobiliario entrar¨¢ en vigor a los tres meses de la publicaci¨®n en el BOE, en lugar de los 30 d¨ªas previstos en el texto originario. Por el contrario, ha sido rechazada otra enmienda, esta vez del PP, que no solo preve¨ªa la entrada en vigor a los tres meses, sino que tambi¨¦n supeditaba la efectividad del nuevo reparto de gastos entre banco y cliente a un futuro desarrollo reglamentario.

Evaluaci¨®n de la solvencia del cliente. M¨¢s all¨¢ de unas normas muy detalladas sobre la informaci¨®n que los bancos tienen que proporcionar al cliente sobre la hipoteca, el legislador impone tambi¨¦n la obligaci¨®n, para la entidad, de evaluar su solvencia ¡°en profundidad¡±. Entre otros elementos, el banco deber¨¢ tener en cuenta el empleo del hipotecado potencial, sus ingresos presentes y los que presumiblemente tendr¨¢ durante la vida del pr¨¦stamo, los activos que eventualmente detenga, sus ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. ¡°Asimismo, se valorar¨¢ el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilaci¨®n¡±, en el caso de que el pr¨¦stamo se contin¨²e reembolsando una vez finalizada la vida laboral del prestatario, reza la normativa.

La nueva ley a?ade que la evaluaci¨®n de solvencia no se basar¨¢ en el valor del bien hipotecado que exceda el importe del pr¨¦stamo, es decir, la aportaci¨®n inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco en la previsi¨®n de que el bien aumentar¨¢ su valor en el futuro, excepto si el pr¨¦stamo se concede para la construcci¨®n o la renovaci¨®n de bienes inmuebles de uso residencial.

Reparto de los gastos. La normativa aprobada este jueves establece de forma expl¨ªcita a qui¨¦n incumbe el pago de los gastos relacionados con la hipoteca. Excepto la tasaci¨®n, que tiene que sufragar el titular del pr¨¦stamo, todos los dem¨¢s corren a cargo del banco: gestor¨ªa, aranceles notariales para la escritura, inscripci¨®n en el registro de la propiedad y el impuesto de AJD.

Este tributo, que se paga por formalizar una hipoteca, cre¨® un gran revuelo este oto?o, cuando el Tribunal Supremo, con una pol¨¦mica decisi¨®n, reverti¨® una sentencia que hab¨ªa pronunciado con anterioridad, y dict¨® que ten¨ªa que abonarlo el cliente y no el banco. El Gobierno aprob¨® entonces un decreto que puso punto y final a la cuesti¨®n, imponiendo que fueran las entidades financieras quienes pagaran el AJD. Una enmienda del PP aprobada por el Senado suprim¨ªa el impuesto en el caso de que se hipotecara una primera vivienda, pero esta modificaci¨®n ha sido rechazada por el Congreso.

Comisi¨®n de apertura. Seg¨²n la nueva ley, el banco puede cobrar una comisi¨®n solo para servicios efectivamente prestados o gastos que se puedan acreditar, y ¨²nicamente si han sido solicitados o aceptados por el cliente. Cuando entre el prestamista y el prestatario se pacte una comisi¨®n de apertura, esta deber¨¢ englobar en un solo pago ¡°la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci¨®n o concesi¨®n del pr¨¦stamo u otros similares¡±. En el caso de una hipoteca en otra divisa, esta comisi¨®n incluir¨¢ tambi¨¦n cualquier cobro por el cambio de moneda en el desembolso inicial.

Cl¨¢usula suelo. La nueva ley establece que ¡°en las operaciones con tipo de inter¨¦s variable no se podr¨¢ fijar un l¨ªmite a la baja del tipo¡±, cerrando as¨ª la puerta a que vuelvan las llamadas cl¨¢usulas suelo, que los tribunales han anulado por abusivas en muchas ocasiones. De todas formas, para evitar que una entidad llegue a pagar por prestar dinero, la normativa tambi¨¦n dicta que ¡°el inter¨¦s remuneratorio no puede ser negativo¡±. Es decir, cuando el ¨ªndice de referencia (como el eur¨ªbor) est¨¦ en negativo y se d¨¦ el caso de que supera el diferencial que se cobra.

Asimismo, seg¨²n la normativa aprobada este jueves por el Congreso, el ¨ªndice de referencia del pr¨¦stamo tiene que ser ¡°claro, accesible, objetivo y verificable por las partes¡±, y no debe ser ¡°susceptible de influencia¡± por las entidades. Parece evidente el intento del legislador de no permitir el uso de ¨ªndices de referencia como el IRPH, cuya supuesta falta de transparencia y permeabilidad a la manipulaci¨®n est¨¢n sometidas ahora al juicio del Tribunal de Justicia de la Uni¨®n Europea (TJUE).

Reembolso anticipado de una hipoteca fija. El titular de una hipoteca a tipo fijo podr¨ªa desear amortizar su deuda total o parcialmente de forma anticipada, para obtener una reducci¨®n del coste del pr¨¦stamo (capital a devolver, intereses y otros gastos como los seguros vinculados). En este caso, el legislador establece dos tipos de comisi¨®n a cobrar por ello, seg¨²n el per¨ªodo del contrato en el que el cliente devuelve todo o parte del dinero prestado de forma adelantada. Si lo hace en los 10 primero a?os de vigencia o desde el d¨ªa en que resulta aplicable el tipo fijo, la comisi¨®n tendr¨¢ un l¨ªmite del 2% del capital reembolsado anticipadamente. Si la amortizaci¨®n adelantada se hiciera en alg¨²n momento posterior, el l¨ªmite de la comisi¨®n estar¨ªa en el 1,5%. El Congreso rehus¨® aceptar una enmienda votada en el Senado e impulsada por el PP, por la que estos porcentajes se hubieran elevado al 4% y 3%, respectivamente.

Reembolso anticipado de una hipoteca variable. Como en el caso de un pr¨¦stamo a tipo fijo, en el caso de una hipoteca variable el titular pagar¨¢ una comisi¨®n por amortizarla de forma anticipada. La ley establece que la entidad y el cliente pueden negociar la cuant¨ªa de esta comisi¨®n, pero con estos l¨ªmites, excluyentes entre s¨ª: o hasta el 0,15% del capital reembolsado con antelaci¨®n, si el reembolso anticipado se realizara durante los cinco primero a?os del contrato, o hasta el 0,25% si se hiciera durante los tres primeros a?os. ¡°En supuestos distintos¡± a estos, el banco ¡°no podr¨¢ cobrar compensaci¨®n o comisi¨®n por reembolso o amortizaci¨®n anticipada total o parcial¡±, reza la normativa.

Intereses de demora. Son los intereses que el banco puede cobrar sobre el capital del pr¨¦stamo que el cliente ha dejado de pagar. El Tribunal Supremo, al juzgar excesivos los intereses de demora que se sol¨ªan pactar en las hipotecas hace unos a?os, y que pod¨ªan llegar hasta el 25%, dict¨® que estos no superaran en m¨¢s de dos puntos porcentuales el tipo de inter¨¦s pactado en el contrato. Ahora la ley establece que el inter¨¦s de demora ser¨¢ el inter¨¦s del pr¨¦stamo ¡°m¨¢s tres puntos¡±.

Ejecuci¨®n de la hipoteca. Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, es decir, poner fin al contrato con antelaci¨®n respecto al plazo previsto y hacerse con el bien puesto como garant¨ªa del pr¨¦stamo, el titular debe haber dejado de pagar sus cuotas. Actualmente el umbral de impago se sit¨²a en tres mensualidades, aunque el TJUE ya determin¨® que la cantidad sin pagar deb¨ªa ser m¨¢s importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado de la hipoteca. Por ello, las nuevas cuant¨ªas previstas por la nueva ley son el 3% del capital concedido o una cantidad de dinero que se corresponda a 12 cuotas mensuales, si la mora se produce en la primera mitad de duraci¨®n de la hipoteca; y el 7% de lo prestado o el equivalente a 15 mensualidades, cuando el impago ocurra en la segunda mitad.

Aunque la ley prev¨¦ expl¨ªcitamente que sus normas no son aplicables a los contratos firmados antes de su entrada en vigor, estas cuant¨ªas s¨ª se utilizar¨¢n en pr¨¦stamos antiguos que contengan cl¨¢usulas espec¨ªficas de vencimiento anticipado. Una enmienda del grupo socialista, aceptada este jueves por la mayor¨ªa del Congreso, deja a criterio del deudor establecer si estas cl¨¢usulas contenidas en su contrato son m¨¢s favorables para ¨¦l o prefiere acogerse al nuevo r¨¦gimen.

Productos vinculados. Una pr¨¢ctica com¨²n que los bancos han utilizado hasta ahora para rebajar los diferenciales de los tipos de inter¨¦s variables es vender al cliente unos productos vinculados como los seguros. En l¨ªnea general, la nueva normativa lo proh¨ªbe, aunque permite que el banco exija a su cliente la suscripci¨®n de alg¨²n seguro como el de garant¨ªa de cumplimiento de sus obligaciones o el de da?os al inmueble hipotecado, entre otros. Si este fuera el caso, la entidad financiera se comprometer¨ªa, sin embargo, a aceptar las p¨®lizas alternativas que le propusiera el cliente y que tengan condiciones y prestaciones equivalentes.

En cada renovaci¨®n de la p¨®liza el cliente tendr¨¢ la facultad de plantear alternativas, para cuyo an¨¢lisis la entidad financiera no podr¨¢ cobrar ninguna comisi¨®n. Si acepta la oferta de alg¨²n proveedor de seguro propuesto por el cliente, esta no ser¨¢ una raz¨®n para empeorar las condiciones del pr¨¦stamo. La entidad que presta el dinero podr¨¢ vincular la hipoteca tambi¨¦n a que el titular del cr¨¦dito, su c¨®nyuge o pareja de hecho, o un pariente, contrate ciertos productos financieros autorizados por el Ministerio de Econom¨ªa, ¡°siempre que sirvan de soporte operativo o de garant¨ªa a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban informaci¨®n precisa y detallada¡± sobre ellos.

La enmienda del PP y del grupo Mixto que el Senado hab¨ªa aprobado, y que obligaba la entidad financiera a ofrecer seguros cuya p¨®liza se renueva cada a?o ha sido rechazada por el Congreso.

Hipoteca multidivisa. El titular de un pr¨¦stamo puede convertirlo en una moneda alternativa que sea la divisa en la que percibe la mayor parte de los ingresos o tenga la mayor¨ªa de los activos con los que lo reembolsa, o que sea la del Estado miembro en el que fuera residente en el momento de la firma o de la solicitud de conversi¨®n. El tipo de cambio con el euro ser¨¢, de inicio, el del BCE en la fecha de solicitud, salvo que el contrato disponga otra cosa. El banco estar¨¢ obligado a informar peri¨®dicamente al cliente del incremento que en su caso se haya producido por el tipo de cambio y de los mecanismos aplicables para reducir este riesgo. En todo caso, tendr¨¢ que hacerlo cada vez que la cuota difiera en m¨¢s del 20% del importe que el cliente hubiera pagado si se hubiese aplicado el tipo de cambio vigente en la fecha de la firma.

Aplicaci¨®n de la ley. Para evitar cualquier duda sobre la eventual retroactividad de la nueva normativa, el texto de la Ley de cr¨¦dito inmobiliario deja claro que esta no se aplicar¨¢ ¡°a los contratos de pr¨¦stamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor¡±, con la importante excepci¨®n, ya se?alada, de aquellos que contengan cl¨¢usulas de vencimiento anticipado. El principio de no retroactividad se derogar¨¢ tambi¨¦n en el caso de novaci¨®n o subrogaci¨®n que intervenga despu¨¦s de la entrada en vigor de la nueva normativa.