Asoma de nuevo el fantasma de los embargos de vivienda

La crisis econ¨®mica provocada por el coronavirus traer¨¢ de vuelta un doloroso fantasma del pasado: el impago de hipotecas y los embargos de viviendas. El pago de la letra mensual empieza a ser un problema para demasiadas familias espa?olas. Nada menos que para 3,89 millones de parados y 3,3 millones de personas en situaci¨®n de paro temporal.

Cierto es que cuentan con el paraguas de los ERTE, que se prolongan hasta finales de septiembre. T...

La crisis econ¨®mica provocada por el coronavirus traer¨¢ de vuelta un doloroso fantasma del pasado: el impago de hipotecas y los embargos de viviendas. El pago de la letra mensual empieza a ser un problema para demasiadas familias espa?olas. Nada menos que para 3,89 millones de parados y 3,3 millones de personas en situaci¨®n de paro temporal.

Cierto es que cuentan con el paraguas de los ERTE, que se prolongan hasta finales de septiembre. Tambi¨¦n, de los pr¨¦stamos del ICO, la moratoria de hipotecas, las ayudas al alquiler y la suspensi¨®n de desahucios. Y la renta b¨¢sica universal, que beneficia a unas 850.000 familias. Sin olvidar las redes familiares, que vuelven como gran sustento temporal por la ca¨ªda de ingresos.

Pero ¡°esto es una ficci¨®n de corto plazo¡±, describe Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, profesor de Econom¨ªa en la Universidad Pompeu Fabra. El momento de la verdad, opina, llegar¨¢ cuando muchos empleados no sean rescatados del ERTE. En el pa¨ªs de la OCDE donde se espera la mayor tasa de desempleo para 2020 y 2021, el repunte de embargos de viviendas -tras cinco a?os de ca¨ªdas- se da por seguro. ¡°El n¨²mero de ejecuciones hipotecarias que est¨¢n por llegar va a ser de calado; su volumen depender¨¢ de c¨®mo sea la recuperaci¨®n econ¨®mica del pa¨ªs¡±, declara Javier Rivas, profesor de EAE Business School. Adem¨¢s de por el paro, ¡°la experiencia estad¨ªstica nos muestra que un incremento de la deuda de los mercados da lugar a un aumento en la mora, por lo que previsiblemente las ejecuciones hipotecarias podr¨ªan crecer¡±, apunta Miguel Arimont, socio fundador de LEM Loan eMarket.

Los impagos llegar¨¢n primero a las segundas residencias que sus propietarios pagaban gracias al alquiler vacacional y despu¨¦s a las residencias habituales de quienes han perdido su empleo, cree Manuel Gonz¨¢lez, fundador de Subasta F¨¢cil. La cuesti¨®n m¨¢s temida es si se alcanzar¨¢n los niveles de la anterior crisis (93.622 ejecuciones hipotecarias en 2010). Los expertos creen que de ninguna manera. ¡°A la banca no le interesan estos impagos. Es un balazo directo al balance de las entidades, por no hablar del da?o reputacional, por lo que la mediaci¨®n ser¨¢ una soluci¨®n explorable antes de tomar una soluci¨®n dr¨¢stica¡±, expone Vicen? Hern¨¢ndez, director general de Tecnotramit.

Las diferencias con la carnicer¨ªa del pinchazo de la burbuja inmobiliaria son significativas. ¡°Lo primero que se ha hecho es pensar en mecanismos para aquellas familias que tendr¨ªan problemas para pagar la hipoteca o el alquiler y una moratoria de desahucios para familias vulnerables. En la anterior crisis pasaron cinco a?os¡±, argumenta Garc¨ªa Montalvo.

La banca recuerda que la mayor¨ªa de entidades han adoptado el c¨®digo de buenas pr¨¢cticas y que, a diferencia de crisis anteriores, ¡°los bancos y la Administraci¨®n trabajan conjuntamente para reducir su impacto en la econom¨ªa y adoptar¨¢n medidas para que se puedan afrontar las deudas de forma razonable¡±, comenta Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez, portavoz de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB). Dice estar preparada ante un aumento de la morosidad: ¡°Los bancos tienen recursos para gestionar los impagos y flexibilidad para atender ese tipo de situaciones. De hecho, la tasa de mora se ha reducido en unos nueve puntos porcentuales desde que en 2013 alcanzara su m¨¢ximo, hasta situarse en el 4,8% en el primer trimestre de 2020. En ese mismo periodo, las refinanciaciones han reducido su peso en el activo en nueve puntos porcentuales¡±, analiza Mart¨ªnez.

El aumento de impagos y ejecuciones hipotecarias por la covid-19 no saldr¨¢ a la luz ni hoy ni ma?ana. Se reflejar¨¢ en las estad¨ªsticas de 2021. ¡°Antes de la reforma hipotecaria el banco pod¨ªa iniciar el proceso a los tres meses de que el deudor entrase en mora. Ahora [desde julio de 2019] ese periodo se ha alargado a los 12 meses, por lo que los registros tardar¨¢n m¨¢s en mostrarse¡±, explica Arimont.

Por tanto, los embargos actuales son de procedimientos judiciales anteriores al coronavirus. Solo en Catalu?a, el fin del estado de alarma ha reactivado 800 desahucios que se hab¨ªan paralizado. Esta misma semana, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha pedido al Gobierno que se alargue seis meses m¨¢s la pr¨®rroga actual de ejecuci¨®n de desahucios de familias vulnerables y contratos de alquiler.

As¨ª, la acumulaci¨®n de expedientes de estos meses se traducir¨¢ en un aumento de las ejecuciones hipotecarias. ¡°En el tercer trimestre de este a?o aumentar¨¢n en torno al 25%¡±, calcula el profesor Javier Rivas. En cualquier caso y como digestivo, sirva un dato: de enero a marzo hubo 1.668 embargos de casas, ¡°muy lejos de los 9.500 que se produc¨ªan a principios de 2014¡±, expone Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com.

M¨¢s subastas

Lo que ser¨¢ inevitable es que buena parte de estas casas embargadas acaben en una subasta judicial. ¡°Parece muy claro que en los pr¨®ximos meses van a salir m¨¢s pujas de viviendas¡±, advierten en la compa?¨ªa Alerta Subastas. El mercado en Espa?a, que movi¨® 1.422 millones de euros el pasado a?o, se activ¨® el pasado 4 de junio con las pujas que no se llegaron a publicar por el estado de alarma.

Fondos de inversi¨®n y peque?os ahorradores volver¨¢n a encontrar en este mercado oportunidades de compra. ¡°El precio de tasaci¨®n para subasta no bajar¨¢, pero s¨ª lo har¨¢ el importe pujado¡±, indica Manuel Gonz¨¢lez. ¡°Ser¨¢ una buena oportunidad en el caso de disponer de capital previo¡±, a?ade Font.

La subasta es una opci¨®n. Pero hay otra salida para no llegar al proceso de ejecuci¨®n hipotecaria y subasta: vender la deuda a un inversor. ¡°El inversor cancela la deuda directamente con el banco, no con el deudor, por lo que inmediatamente se convierte en el banco. Teniendo propiedad de la deuda, tienes que negociar con el deudor para que te transmita la vivienda, con alg¨²n coste o sin coste seg¨²n el valor del inmueble y las expectativas del deudor¡±, explican desde LEM Loan eMarket, especializada en localizar y presentar estas oportunidades de inversi¨®n.