El BCE y el precio de la vivienda

Frente a dicho objetivo, la inflaci¨®n realmente observada, tomando como indicador el denominado ¨ªndice armonizado de precios al consumo (HICP, por sus siglas en ingl¨¦s), ha sido en media del 1% en los cinco ¨²ltimos a?os, poniendo de manifiesto una cierta incapacidad del BCE de alcanzar ese acercamiento al 2%, pese a la intensidad de las medidas tomadas.

Es en ese contexto en el que la revisi¨®n sobre la estrategia de pol¨ªtica monetaria debe abordar varios aspectos de la misma, pero fundamentalmente dos. En primer lugar, si debe modificarse ese objetivo cuantitativo de ¡°por debajo pero cercano al 2%¡±, y sustituirlo por algo m¨¢s concreto y alcanzable. Como alternativas se han planteado, bien la reducci¨®n de dicho objetivo al 1%, o bien mantener el 2% como referencia, pero eliminando la asimetr¨ªa del ¡°por debajo pero cerca¡±, y sustituirla por unas bandas sim¨¦tricas, que admitiesen tanto desviaciones por debajo como por arriba del nivel de referencia.

Dicha discusi¨®n nos parece superflua en un contexto, tanto hist¨®rico, como actual, y previsible, de inflaci¨®n claramente por debajo del 2%, lo que hace parecer un ¡°brindis al sol¡± decir ahora que se estar¨ªa dispuesto a aceptar inflaciones por encima del 2%.

Mucho m¨¢s relevante nos parece la otra l¨ªnea de debate sobre los objetivos de inflaci¨®n, referida al ¨ªndice utilizado para medir la capacidad de consumo de los hogares. El principal foco del debate se centra en el tratamiento del precio de la vivienda en actual indicador de inflaci¨®n, el anteriormente mencionado HICP.

Dicho ¨ªndice incorpora ¨²nicamente las rentas pagadas por los hogares en concepto de alquileres, pero ninguna consideraci¨®n a la vivienda en propiedad. Dado el elevado porcentaje de hogares que habita en vivienda propia (cerca del 70% en la UE, y del 80% en Espa?a), es obvio que el HICP claramente infravalora el impacto sobre los hogares del esfuerzo necesario para acceder a vivienda. Concretamente, en la actual composici¨®n del HICP, las rentas pagadas por alquileres tienen un peso del 6,5% en la cesta que trata de aproximar la evoluci¨®n la inflaci¨®n, un peso muy por debajo de lo que un elevado n¨²mero de hogares debe soportar, bien como rentas de alquiler, o como pago en sus hipotecas asociadas a la vivienda en propiedad.

Ese peso, por otra parte, ha venido increment¨¢ndose de forma ininterrumpida en los ¨²ltimos a?os, en la medida en que el precio de la vivienda (as¨ª como las rentas de alquiler) ha venido creciendo mucho m¨¢s que la inflaci¨®n general, en toda la EA. Es obvio, por tanto, que la consideraci¨®n del precio de la vivienda en su integridad ¨Cno s¨®lo en concepto de rentas de alquiler, sino tambi¨¦n de imputaci¨®n de rentas impl¨ªcitas en vivienda propia, reflejando el coste que supone acceder a la misma), tendr¨¢ un claro efecto al alza sobre la inflaci¨®n as¨ª medida. Estimaciones llevadas a cabo por el propio BCE cifran entre 0,2% y 0,5% el impacto que sobre el HICP tendr¨ªa la incorporaci¨®n del precio de la vivienda.

Esa situaci¨®n, de un crecimiento de los precios de la vivienda muy superior a la de los precios de consumo armonizados (HICP) se prev¨¦ que contin¨²e en los pr¨®ximos a?os, a juzgar por los escenarios elaborados por el propio BCE para los Test de Estr¨¦s del presente a?o, tal como se recoge en la tabla adjunta, en la que tambi¨¦n recogemos la evoluci¨®n prevista ¨Csiempre por el BCE, y para el escenario base- del tipo de inter¨¦s swap a un a?o, sin duda el m¨¢s cercano a los tipos oficiales (Facilidad Marginal de Dep¨®sito) del BCE.

Si el propio BCE asume como recurrente un crecimiento futuro del precio de la vivienda muy superior al del HICP, y que el peso de la vivienda en dicho ¨ªndice (el mencionado 6,5%) est¨¢ actualmente muy por debajo del esfuerzo real que para la mediana de hogares representa el acceso a la vivienda (sea en alquiler o en propiedad), se hace patente la necesidad de incrementar ese peso del componente vivienda en el principal ¨ªndice de precios utilizado como referencia, como algunos destacados miembros del Consejo de Gobierno del propio BCE han sugerido, entre ellos Yves Mersch, o Philip Lane.?

En tal caso, y dado el claro efecto incremental ¨Centre 0,3% y 0,5%- que ello tendr¨ªa sobre el renovado HICP, habr¨ªa que replantearse tambi¨¦n si esa senda de tipos de inter¨¦s negativos seguir¨ªa siendo la apropiada. Al fin y al cabo, esos tipos negativos constituyen un importante factor alimentador de una escalada de precios de la vivienda muy superior a la del HICP.