Noviembre deja las hipotecas a tipo fijo m¨¢s baratas de la historia

El mercado hipotecario sigue aletargado. El intenso retroceso de la primera ola del coronavirus, con ca¨ªdas interanuales a dos d¨ªgitos en todos los meses entre marzo y julio de 2020, solo dej¨® una reacci¨®n en septiembre, cuando subi¨® un 18%. Desde entonces, la recuperaci¨®n no ha tenido continuidad y los pr¨¦stamos para comprar casas se han situado en una especie de aton¨ªa. Un ejemplo de ello es noviembre, cuando se constituyeron 28.756 hipotecas sobre viviendas, lo que es un 2,4% menos que en el mismo mes de 2019. Ello pese a que los datos publicados este mi¨¦rcoles por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) muestran tambi¨¦n que las pol¨ªticas monetarias para contener el coronavirus est¨¢n teniendo un efecto sobre los precios de los cr¨¦ditos: las hipotecas a tipo fijo firmadas en noviembre fueron las m¨¢s baratas de la historia.

Concretamente, la estad¨ªstica del INE se?ala que el tipo medio de los pr¨¦stamos con inter¨¦s no variable se situ¨® en el 2,77%. Hasta ahora, la marca m¨¢s baja era el 2,84% que hab¨ªan marcado en septiembre, dos meses antes, lo que significa un salto notable. En el tiempo anterior a la pandemia, el inter¨¦s fijo iba abarat¨¢ndose pero a un ritmo muy lento. Era precisamente otro mes de noviembre, el de 2019, el que ten¨ªa el r¨¦cord de los pr¨¦stamos m¨¢s baratos con el 2,99%, una marca destacada porque lograba bajar del 3%, pero que no tuvo continuidad en los meses siguientes. Hasta que lleg¨® el coronavirus: todos los meses desde marzo de 2020 las hipotecas no variables se han situado por debajo de esa barrera del 3%.

En conjunto, contando todos los pr¨¦stamos fijos y variables (que son ligeramente mayoritarios), noviembre deja un tipo de inter¨¦s medio del 2,45%. Eso significa que no son las hipotecas m¨¢s baratas de la historia por muy poco. Ese honor corresponde todav¨ªa a septiembre de 2020, cuando el inter¨¦s medio fue del 2,44%. El motivo es que las hipotecas variables, aunque m¨¢s baratas que las fijas, acusan la incertidumbre de una pandemia que se est¨¢ alargando y se situaron en el pen¨²ltimo mes del a?o en el 2,19%, es decir, por encima de la marca m¨ªnima de septiembre (2,12%) y tambi¨¦n de lo que marcaban en verano o en los primeros meses de la crisis sanitaria. Hay que precisar que la estad¨ªstica se refiere al tipo de inter¨¦s medio que tienen las hipotecas para la compra de vivienda en su primer a?o: es decir, no se recogen fen¨®menos como el de los pr¨¦stamos variables, que normalmente arrancan unos a?os a tipo fijo y pasan luego al variable.

Paso atr¨¢s

De vuelta al volumen total del mercado, los datos del INE muestran que los pr¨¦stamos acumulados entre enero y noviembre se sit¨²an un 7% por debajo de los niveles de 2019. Es un mal dato para un sector que crec¨ªa antes de la pandemia, pero no una debacle. Resiste mejor, por ejemplo, que las ventas de vivienda, que est¨¢n en niveles entre un 20% y un 30% m¨¢s bajos. Esto se asocia con el hecho de que la pandemia ha afectado m¨¢s a las compras con perfil de inversi¨®n (m¨¢s propensas a pagarse al contado) que a aquellas que se hacen por necesidad (es decir, para una familia que desea tener una casa o cambiar la que tiene). Si en diciembre no se producen grandes sobresaltos, las hipotecas sobre viviendas acabar¨ªan 2020 en un nivel intermedio entre lo que marcaron en 2017 y lo que marcaron en 2018. Es un paso atr¨¢s, pero relativamente peque?o frente al golpe que ha asestado la crisis a otros sectores.

Ana?s L¨®pez, directora de Comunicaci¨®n de Fotocasa, destaca que noviembre trajo ¡°el mayor n¨²mero de hipotecas firmadas durante la pandemia¡±. ¡°Es una realidad que el n¨²mero de hipotecas firmadas ha cogido buen ritmo desde la desescalada y llevamos varios meses consecutivos superando las 26.000 hipotecas firmadas al mes¡±, a?ade L¨®pez en un an¨¢lisis remitido a los medios. Para Juan Vill¨¦n, responsable de idealista/hipotecas, los datos conocidos este mi¨¦rcoles ¡°son una muestra m¨¢s de la recuperaci¨®n, que no el rebote, en el volumen de transacciones hipotecarias que llevamos observando en la segunda mitad de 2020, confirmando que el mercado carece de fuerza suficiente para sobrepasar los niveles anteriores a la pandemia¡±.

En volumen de capital prestado, por ejemplo, las cifras pr¨¢cticamente se mantienen en los mismos niveles que el a?o pasado. En noviembre los pr¨¦stamos concedidos para la compra de vivienda sumaron 3.930 millones de euros, un 3% m¨¢s que en el mismo mes de 2019. En el acumulado anual (es decir, sumando los primeros once meses de 2020), este indicador est¨¢ solo un 0,2% por debajo del a?o previo. El importe medio de las hipotecas en noviembre fue de 136.676 euros, un 5,5% m¨¢s alto que doce meses antes.

Tercera ola

¡°Se confirma la clara tendencia a la normalizaci¨®n¡±, indica en un an¨¢lisis Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com. El experto cree que las cifras del INE muestran que comenz¨® ¡°a superarse el impacto de la segunda ola [de la pandemia] en el sector¡±, pero tambi¨¦n advierte que ¡°en un periodo de incertidumbre tan acusada como el actual, deberemos esperar [para ver] c¨®mo el mercado deja atr¨¢s la segunda ola y recibe el impacto de la tercera, a la espera de que la vacuna ofrezca la estabilidad necesaria¡±.

Por ¨²ltimo, las cifras son algo menos halag¨¹e?as cuando se observa el conjunto del mercado hipotecario y no solo el de viviendas. Dicho de otra manera: las casas est¨¢n resistiendo mejor que otros activos inmobiliarios. En noviembre el n¨²mero total de fincas hipotecadas (lo que suma r¨²sticas y todo tipo de urbanas, incluyendo las viviendas) fue de 38.974, un 7% menos que en el pen¨²ltimo mes del a?o anterior. El capital prestado, 5.592 millones, fue un 3% inferior. En el acumulado de los once primeros meses de 2020 el n¨²mero de pr¨¦stamos totales resiste incluso mejor que la vivienda (-6,3%), pero el volumen de capital est¨¢ un 5,5% por debajo de los niveles de 2019. Destaca el mal comportamiento de las fincas r¨²sticas: con un 18% menos de hipotecas y un 21% menos de capital prestado.