Los pr¨¦stamos hipotecarios para financiar la compra de una vivienda que nos esperan los pr¨®ximos meses tendr¨¢n un coste m¨¢s atractivo, sean con tipos de inter¨¦s variables o fijos, aunque esta ¨²ltima modalidad prevalecer¨¢ con respecto a la primera. Y los requisitos para acceder a ellos ser¨¢n algo m¨¢s estrictos que en el pasado, por lo que saldr¨¢n beneficiados sobre todo los hipotecados potenciales que ostentan un mejor perfil, seg¨²n los expertos.
El pr¨®ximo a?o ser¨¢ clave para conocer qu¨¦ impacto ha tenido la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario. Por lo general, el mercado de la vivienda necesita m¨¢s tiempo para reflejar los cambios macroecon¨®micos. En este sentido, 2021 empezar¨¢ a mostrar la direcci¨®n que tomar¨¢ la vivienda despu¨¦s de la pandemia y tras recoger los escollos que ha dejado 2020.
Desde el portal inmobiliario Fotocasa observan que el sector de la vivienda no ha sido de los m¨¢s afectados con esta crisis y que hay un importante cambio de tendencia entre la demanda de venta y alquiler, con un descenso en esta ¨²ltima. ¡°Los datos muestran que el dinamismo del sector ahora mismo es muy elevado y que la pandemia no ha hecho bajar dr¨¢sticamente la participaci¨®n en el inmobiliario. Esta demanda es muy importante en el tramo final de 2020 y lo seguir¨¢ siendo en 2021¡±, se?ala Ana?s L¨®pez, directora de comunicaci¨®n de Fotocasa. En su opini¨®n, una posible explicaci¨®n es que muchas personas que no se planteaban cambiar de vivienda han descubierto tras el confinamiento que la que tienen no se adaptaba a sus nuevas necesidades.
En lo que a financiaci¨®n se refiere, el Banco Central Europeo (BCE) ya ha adelantado que no mover¨¢ ficha con los tipos de inter¨¦s hasta por lo menos 2022 y sigue con sus pol¨ªticas de est¨ªmulos, por lo que ¡°el pr¨®ximo a?o ser¨¢ un gran momento para pedir una hipoteca¡±, augura Marcel Beyer, director general del comparador bancario iAhorro. De hecho, el ¨ªndice al que se referencia la gran mayor¨ªa de las hipotecas variables en Espa?a no ha salido de terreno negativo desde febrero de 2016. Tras cuatro m¨ªnimos hist¨®ricos consecutivos este a?o (agosto, -0,35%; septiembre, -0,41%; octubre, -0,46%, y noviembre, -0,48%), el eur¨ªbor se sit¨²a ya muy cerca del tipo de dep¨®sito del BCE, ese -0,50% que Fr¨¢ncfort fija como peaje que las entidades tienen que entregarle para guardar fondos en sus arcas.
¡°Todo apunta a que seguiremos viendo al eur¨ªbor en negativo a lo largo de 2021¡±, puesto que el ¨ªndice est¨¢ relacionado con los tipos de inter¨¦s generales establecidos por el BCE y este no los va a subir, ¡°porque ahora le interesa estimular la econom¨ªa¡±, subraya Beyer. ¡°Ser¨¢ muy dif¨ªcil que el eur¨ªbor se desacople de esas tasas negativas¡±, a?ade.
En cualquier caso, los ¨²ltimos movimientos bajistas del eur¨ªbor han empujado las entidades a ofrecer tipos m¨¢s bajos en toda su oferta hipotecaria, pero la apuesta est¨¢ claramente dirigida hacia los pr¨¦stamos a tipo fijo, a tal punto que estos en septiembre fueron el 48,5% de los que se suscribieron, frente al 38,3% del mismo per¨ªodo del a?o pasado, seg¨²n el INE. Por un lado, los clientes quieren asegurarse unos intereses bajos durante toda la vida de su pr¨¦stamo hipotecario y, por el otro, la banca tambi¨¦n quiere garantizarse unos ingresos estables e impulsa este tipo de pr¨¦stamo.
¡°Las hipotecas fijas ya suponen el 70% de las que se firman en un mes en iAhorro¡±, apunta Beyer, en la misma l¨ªnea. ¡°Esta tendencia se mantendr¨¢ o seguir¨¢ subiendo, lo que tiene toda su l¨®gica, ya que tenemos unos tipos de inter¨¦s en fijas que son muy parecidos a los variables¡±, prev¨¦.
L¨®pez tambi¨¦n considera que la evoluci¨®n durante los ¨²ltimos a?os ha dejado constancia de un aumento de la demanda de hipotecas fijas y que, en el caso de optar por una variable, ¡°es m¨¢s recomendable que se haga para pr¨¦stamos de pocos a?os de duraci¨®n o, si es mixto, que la parte variable sea la que se pague al principio¡±.
La banca se vuelve m¨¢s selectiva
En un entorno de incertidumbre y un contexto econ¨®micamente complicado como el que deja el azote del covid, los expertos creen que los bancos puedan endurecer sus criterios para conceder financiaci¨®n y se vuelvan mucho m¨¢s selectivos. Ello ser¨¢ as¨ª sobre todo en el caso de las segundas viviendas o casas residenciales, un nicho que presenta ¡°m¨¢s riesgo para los bancos¡±, explica Beyer. ¡°Cuando un usuario tenga alg¨²n problema econ¨®mico, dejar¨¢ de pagar antes la cuota de una segunda vivienda que la de la primera¡±, razona.
Aun as¨ª, los clientes con buenas condiciones tendr¨¢n la posibilidad de negociar con las entidades y conseguir mejores ofertas. Beyer considera tambi¨¦n que todo ello no ser¨¢ un impedimento para el repunte del sector y ¡°en los pr¨®ximos meses la banca seguir¨¢ apostando por las hipotecas para ganar clientes. Adem¨¢s, este va a ser un buen momento para comprar una vivienda, ya que, seguramente, bajen los precios¡±, agrega.
Es cierto que la crisis provocada por el coronavirus no ha dejado gran constancia todav¨ªa de su impacto en los precios de los inmuebles general. ¡°Es posible que determinados perfiles de propietarios hayan tenido que rebajar precios porque ten¨ªan cierta urgencia por vender, pero no est¨¢ siendo una t¨®nica general en el mercado en estos momentos¡±, destaca L¨®pez. ¡°De hecho, las ca¨ªdas de precios de este 2020, de entre un -2% y un -2,4%, eran las esperadas para este a?o¡±, recalca.
Pero es verdad tambi¨¦n que, ya en septiembre, el Consejo General del Notariado registr¨® un abaratamiento de las casas usadas de un 9,4% interanual. En octubre, el descenso fue del 3,3%. Por lo general, Bankinter estima que los precios de la vivienda van a caer un 9% acumulado entre 2020 y 2021 y podr¨ªan superar el 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades.
Lo que s¨ª se ha visto claramente este a?o ha sido el resurgimiento de la subrogaci¨®n, es decir, el traslado de una hipoteca de un banco a otro con el objetivo de obtener mejores condiciones, se?alan desde iAhorro. Cada vez son m¨¢s las personas que act¨²an en funci¨®n de los movimientos del mercado hipotecario y dan este paso, por lo que creen que 2021 ser¨¢ el a?o en que esta tendencia se consolidar¨¢, impulsada tambi¨¦n por la necesidad de recortar gastos de aquellos hogares especialmente golpeados por la crisis.
Ante la perspectiva de un posible empeoramiento de la econom¨ªa, Beyer define esta opci¨®n como ¡°muy interesante¡± y estima ¡°muy probable que cada vez m¨¢s entidades se sumen con nuevos productos enfocados a cambiar la hipoteca de banco¡±. Asimismo, ve posible que aparezcan nuevos prestamistas no bancarios que act¨²an con fondos de capital privado, como ya ocurre en otros pa¨ªses.
