Sareb y pol¨ªtica de vivienda social: nada es gratis

Recientemente ha sido noticia la Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), el ¡°banco malo¡± espa?ol constituido en 2012, con mayor¨ªa privada en su capital, en el marco de la crisis y restructuraci¨®n bancaria, ya que Eurostat ha exigido la clasificaci¨®n de la deuda viva de la entidad (unos 35.000 millones de euros) como deuda p¨²blica del Estado, aunque dicho importe podr¨¢ reducirse en un futuro, considerando el valor de mercado de los activos a¨²n disponibles para la venta.

Es conocido que el objetivo de la creaci¨®n de Sareb fue la salida inmediata de los activos relacionados con la promoci¨®n inmobiliaria, tanto financieros (pr¨¦stamos) como reales y tanto dudosos como normales (es decir, sin haber registrado impago) de los balances de las entidades de cr¨¦dito que requirieron ayuda p¨²blica en 2012, para su liquidaci¨®n ordenada durante un periodo m¨¢ximo de 15 a?os. Ese paso era muy importante para recuperar la credibilidad y capacidad de financiaci¨®n del sistema financiero espa?ol, y, as¨ª, conseguir una recuperaci¨®n econ¨®mica s¨®lida y sostenible.

?C¨®mo llegaron esas viviendas a Sareb? La ley estableci¨® en 2012 que los bancos deb¨ªan transferir los activos a un precio determinado por las autoridades, recibiendo a cambio bonos de Sareb avalados por el Estado que pod¨ªan descontarse en el Banco Central Europeo. Es decir, se produjo una venta forzosa con un precio establecido por las autoridades. Como se transfirieron activos con valor bruto en libros de 107.121 millones de euros por un importe de 50.781 millones, el descuento medio fue del 53 % (diferente para vivienda terminada, promociones en curso y suelo).

Desde hace tiempo, se han planteado propuestas dirigidas a utilizar una parte del parque de viviendas de Sareb para ampliar la oferta de vivienda social y, de esta forma, atender las necesidades sociales existentes. Vamos a examinar distintas formas en que podr¨ªan plasmarse esas iniciativas y las consecuencias econ¨®micas que tendr¨ªan y, as¨ª, poder evaluarlas con fundamento.

Una alternativa podr¨ªa ser la venta de estas viviendas a comunidades aut¨®nomas o ayuntamientos para que sean incluidas en sus pol¨ªticas de vivienda social. Como Sareb ha pagado un precio por las viviendas, una venta por debajo del valor en libros supondr¨ªa una p¨¦rdida para la entidad (y para el Estado como avalista de la deuda senior). En el supuesto de que hubiera que aplicar reducciones dr¨¢sticas de precios para vender algunos activos de Sareb (no solo viviendas), se podr¨ªan tener en cuenta intereses sociales y no solo econ¨®micos, por lo que podr¨ªa ser recomendable la cesi¨®n gratuita de dichos inmuebles a comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos.

Otra posible alternativa es que Sareb gestione sus viviendas en r¨¦gimen de alquiler social. En este caso, primero, habr¨ªa que adecuar las normas que ampararon la creaci¨®n de Sareb, as¨ª como sus estatutos sociales a esta nueva modalidad de gesti¨®n de sus activos (alquiler de viviendas m¨¢s all¨¢ de la duraci¨®n que establecen las normas para la sociedad); y segundo, aunque ahora la deuda avalada por el Estado se compute contablemente como deuda p¨²blica, habr¨ªa que valorar este cambio de actividad considerando la creaci¨®n de Sareb como un instrumento para el saneamiento de nuestro sistema financiero, en el marco del Memorando de Entendimiento suscrito entre las autoridades espa?olas y europeas. Ese objetivo sigue vivo, ya que hay muchos activos de Sareb sin vender y los bonos que son la contrapartida de dichos activos est¨¢n en manos de los bancos cedentes.

Una vez resueltos los temas jur¨ªdicos mencionados, habr¨ªa que comprobar que las caracter¨ªsticas de estas viviendas (especialmente, su ubicaci¨®n) sean adecuadas para incluirlas en ese r¨¦gimen. Desde un punto de vista econ¨®mico, si el valor capitalizado del alquiler es menor que el precio de venta al por menor de esas viviendas, esta medida supondr¨ªa p¨¦rdidas para Sareb y, por tanto, para el Estado. Otros factores que habr¨ªa que considerar y que podr¨ªan incrementar las p¨¦rdidas para Sareb ser¨ªan los gastos de acondicionamiento de las viviendas para su alquiler (siempre mayores que si se destinan a la venta), los gastos de mantenimiento de ese parque de viviendas (especialmente, tras los cambios de inquilinos) y todos los gastos derivados de incidencias en el pago de los alquileres.

Podemos concluir que Sareb podr¨ªa participar en una pol¨ªtica de vivienda social (aumentando su oferta). Esto mismo ha hecho el ¡°banco malo¡± irland¨¦s (NAMA). De las dos alternativas mencionadas, parece preferible la opci¨®n de venta de viviendas a comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos que la de convertirse en gestor de viviendas en alquiler. El paso siguiente deber¨ªa ser comparar este instrumento de pol¨ªtica de vivienda social con otras alternativas para conseguir el mismo objetivo. Finalmente, el instrumento m¨¢s eficaz deber¨ªa ser el elegido. Lo que es claro es que, involucremos o no a Sareb, esta medida de pol¨ªtica social no es gratis, como casi nada en este mundo.

Antonio Carrascosa es director de la C¨¢tedra EY de Estabilidad Financiera de la Universidad de Navarra