¡®Crowdfunding¡¯ inmobiliario: un Monopoly real donde conviene saber las reglas

Miguel ?ngel L¨®pez ha invertido parte de sus ahorros en ocho proyectos de crowdfunding inmobiliario. No concreta el dato, pero son varios miles de euros. Empez¨® en 2019 con alguna peque?a inversi¨®n y en octubre del a?o pasado aport¨® dinero para financiar una promoci¨®n de trasteros en Arturo Soria (Madrid). ¡°Se trata de un pr¨¦stamo a un promotor con un inter¨¦s del 15% a 12 meses¡±, detalla convencido de su inversi¨®n, realizada a trav¨¦s de la plataforma de financiaci¨®n participativa Urbanitae. En junio, dice, ¡°est¨¢ previsto que recupere el capital m¨¢s los intereses de dos proyectos¡±. L¨®pez, de 49 a?os, tiene conocimientos financieros suficientes para embarcarse en estos proyectos. No es una condici¨®n. La puerta est¨¢ abierta a cualquier ahorrador, aunque tiene riesgos, los propios del mercado de deuda y del sector inmobiliario, como se desgranar¨¢ m¨¢s adelante.

El crowdfunding inmobiliario est¨¢ ganando terreno en Espa?a. Estuvo en un limbo legal hasta 2015, cuando se promulg¨® la Ley de Fomento de Financiaci¨®n Empresarial. Desde entonces, la CNMV es la encargada de autorizar, supervisar, inspeccionar y multar a las plataformas de financiaci¨®n participativa, que son las intermediarias, las que seleccionan cada proyecto y agrupan a los ahorradores a trav¨¦s de un marketplace online (plataforma digital).

El crecimiento del mercado ¡°casi ha triplicado su volumen de financiaci¨®n desde el inicio, pasando de 17 millones de euros en 2016 a 40 millones en 2019¡±, seg¨²n Rafael Merry del Val, cofundador y consejero delegado de Wecity. Y a?ade: ¡°No hemos visto nada del volumen real donde nos moveremos en los pr¨®ximos a?os¡±.

El mercado se sustenta en los cientos de ahorradores que est¨¢n dispuestos a aportar peque?as cantidades ¡ªdesde 50 euros¡ª a cambio de una rentabilidad que suele rondar los dos d¨ªgitos, seg¨²n anuncian las plataformas. Permite al ahorrador diversificar sus inversiones, algo que estaba reservado a grandes patrimonios y capitales. ¡°Une las nuevas tecnolog¨ªas con la inversi¨®n m¨¢s tradicional en ladrillo. No son criptomonedas¡±, dice Diego Bestard, consejero delegado de Urbanitae.

Los ahorradores no acreditados (sin formaci¨®n financiera) tienen un l¨ªmite de inversi¨®n de 3.000 euros por proyecto y de 10.000 euros anuales en todas las plataformas. Los acreditados pueden operar sin l¨ªmite. Ambos tienen dos formas de invertir: v¨ªa capital o v¨ªa pr¨¦stamo. En el primer caso (crowdequity), el inversor participa en el capital de la compa?¨ªa. En el segundo (crowdlending), presta su dinero a un tipo de inter¨¦s determinado.

El promotor inmobiliario consigue as¨ª financiaci¨®n, al margen o complementaria de la bancaria, cada vez m¨¢s complicada. Es una forma r¨¢pida de reunir capital para promover viviendas o para comprar y reformar un inmueble en renta o vac¨ªo (casas, locales comerciales...). Aunque los costes financieros de esta f¨®rmula son bastante m¨¢s altos que los bancarios, evita la extrema dependencia que tiene el sector de la banca. Y por eso cada vez m¨¢s promotores la tienen en su radar. Aunque aqu¨ª tambi¨¦n hay l¨ªmites: no pueden participar con m¨¢s de un proyecto por plataforma y el importe m¨¢ximo es de cinco millones.

Algunas empresas ya han probado suerte, como Gestilar y la cotizada Metrovacesa, que en 2019 apost¨® por el crowdfunding en una promoci¨®n en Valencia. El tique medio invertido por 71 ahorradores fue de 2.800 euros, con una aportaci¨®n m¨ªnima de 500 euros, con los que se financiaron 199.600 euros. Han probado incluso promotoras de lujo como Caledonian que, a trav¨¦s de Urbanitae, ha llevado a cabo una ronda de inversi¨®n de 867.000 euros para financiar la construcci¨®n de una primera villa en Finca Cortes¨ªn (Casares, M¨¢laga). Un total de 271 inversores esperan una rentabilidad del 31% en un plazo de 26 a 28 meses. Uno de ellos es Miguel ?ngel L¨®pez, en cuya opini¨®n ¡°el riesgo est¨¢ muy controlado¡±.

El pasado abril, Urbanitae recaud¨® 1,85 millones de euros del bolsillo de 536 peque?os y medianos inversores. Su destino: un pr¨¦stamo a tipo fijo al promotor Azur Estate para que ejecute la opci¨®n de compra y termine de construir la promoci¨®n ¡ªedificada al 42%¡ª, que qued¨® inacabada hace una d¨¦cada en Menorca. Seg¨²n la plataforma, la rentabilidad neta estimada es del 27% en 18 meses. Urbanitae, con un volumen financiado de seis millones en el primer trimestre del a?o, est¨¢ focalizada en ¡°financiar grandes proyectos, nuestro perfil es m¨¢s financiero que inmobiliario¡±, dice Bestard. La cantidad m¨ªnima que se puede transferir es de 500 euros para evitar ¡°que la gente invierta por impulso¡±, explica.

En cambio, en la plataforma Wecity, con casi cuatro millones de euros financiados hasta diciembre, el tique m¨ªnimo es de 250 euros. Entre sus proyectos de inversi¨®n est¨¢ la transformaci¨®n de un local en cinco viviendas en el distrito de Salamanca (Madrid). El beneficio despu¨¦s de impuestos se estima en el 13% en un plazo de ocho meses. ¡°No aceptamos promotores que no pongan ni un duro¡±, dice Merry del Val. En este caso, Evermark Property Group 79, el promotor, aporta 800.410 euros.

En Espa?a operan 27 plataformas inscritas en la CNMV. Su papel es esencial, puesto que del an¨¢lisis que hagan de cada proyecto depende que la inversi¨®n sea un ¨¦xito o una ruina. Cobran comisiones por proyecto financiado, pero dicen ser muy exigentes al comprobar que los mismos son realistas. ¡°El 83% de las oportunidades son rechazadas¡±, cuentan en StockCrowd, que ha financiado 50 proyectos por 12,8 millones.

Riesgos que pueden salir caros

Pero toda inversi¨®n conlleva riesgos y esta no es una excepci¨®n. Puede ocurrir que no se cumpla el plazo estimado de la inversi¨®n ni la rentabilidad del plan de negocio debido a desviaciones de obra y de precios de ventas. El ahorrador debe tener en cuenta que los proyectos no son autorizados ni supervisados por la CNMV y que el capital no est¨¢ asegurado. El inversor es el ¨²nico responsable.

Las plataformas insisten en que la estrategia principal es la de proteger al inversor bajo la tutela de sus comit¨¦s de expertos. Desde la CNMV apoyan que ¡°la norma proporciona medidas de protecci¨®n al inversor para poder mitigar y gestionar los riesgos, como los l¨ªmites al volumen que cada proyecto puede captar, los l¨ªmites a la inversi¨®n m¨¢xima que un inversor no acreditado puede realizar y las obligaciones de informaci¨®n para que toda decisi¨®n de inversi¨®n haya podido ser debidamente razonada¡±. Y recuerda que la regulaci¨®n del crowdfunding est¨¢ en proceso de adaptaci¨®n en el ¨¢mbito europeo.

Sin embargo, ya hay personas que se declaran afectadas por una de estas plataformas. La asociaci¨®n Afectados Housers, que dice reunir a 135 socios que aportaron 1,525 millones de euros no devueltos, ha emprendido acciones legales contra la firma Housers. Su abogado, Manuel Merino, habla de ¡°distintos trucos que esta plataforma ha usado para atraer a los inversores¡± y lo califica de ¡°fraude¡±. Dice que ¡°hay 40 millones de euros impagados al vencimiento o con retrasos¡±. Merino desconoce el funcionamiento de todas las plataformas y no generaliza, pero s¨ª lanza algunas recomendaciones a los ahorradores: ¡°No es una inversi¨®n perfecta y huya de rentabilidades desproporcionadas, lea la letra peque?a, sepa que la CNMV no est¨¢ detr¨¢s de cada uno de los proyectos y que las plataformas son meros intermediarios que no se responsabilizan¡±.

En Housers ¡ªque fue sancionada en 2019 con 215.000 euros por la CNMV por varias infracciones¡ª se defienden diciendo que los promotores a veces se retrasan en la devoluci¨®n y ¡°no por eso somos estafadores¡±. ¡°Lo ¨²nico que podemos hacer es llevarlo a recobro porque solo somos plataformas de intermediaci¨®n¡±, apunta Juan Antonio Balc¨¢zar, consejero delegado de Housers, con 125.000 usuarios que han invertido m¨¢s de 122 millones de euros. Seg¨²n Balc¨¢zar, ¡°los promotores ya han devuelto m¨¢s de 54 millones de euros a los inversores entre devoluci¨®n de capital, beneficios e intereses habi¨¦ndose cerrado ya 105 proyectos completando las devoluciones¡±. La inversi¨®n m¨ªnima es de 100 euros en forma de pr¨¦stamo al promotor. ¡°Es exactamente igual a un pr¨¦stamo bancario¡±, dice.