Atenci¨®n propietarios: las juntas de vecinos por Zoom pueden ser anuladas judicialmente

La prohibici¨®n de celebrar reuniones de m¨¢s de seis personas, impuesta por las autoridades sanitarias para contener la tercera ola del coronavirus, est¨¢ afectando particularmente a las comunidades de vecinos que llevan un a?o pr¨¢cticamente paralizadas a consecuencia de las sucesivas limitaciones de aforo. Algunos propietarios han decidido salvar los obst¨¢culos celebrando juntas por Zoom, Whatsapp y otras aplicaciones similares. Ahora esas asambleas online podr¨ªan acabar siendo anuladas judicialmente y, con ellas, medidas tan importantes como la instalaci¨®n de un ascensor o la reclamaci¨®n de recibos impagados.

Las comunidades de vecinos est¨¢n obligadas a celebrar una junta general, al menos una vez al a?o, para aprobar cuentas, renovar cargos y tratar asuntos que requieren del consentimiento de los due?os: derramas por obras, acciones judiciales contra morosos, etc. Sin embargo, la actual Ley de Propiedad Horizontal no contempla que estos asuntos puedan tratarse de forma telem¨¢tica. En concreto, la norma prev¨¦ que los propietarios asistan presencialmente a las reuniones y en todo caso que deleguen su voto en una tercera persona. Nada m¨¢s.

Estos estrictos requisitos legales, unidos a las restricciones relacionadas con el estado de alarma podr¨ªan servir de base jur¨ªdica para solicitar la anulaci¨®n de cualquier encuentro informal que se haya celebrado en los ¨²ltimos once meses, seg¨²n los expertos. "Los acuerdos son impugnables tanto si se la junta se llev¨® a cabo en persona como a trav¨¦s de internet, porque en ning¨²n caso hay cobertura legal", advierte Alejando Fuentes-Lojo, especialista en derecho inmobiliario.

En concreto, si los propietarios decidieron verse f¨ªsicamente cualquiera de ellos podr¨ªa alegar que no se cumpl¨ªan las necesarias medidas de seguridad y que, por tanto, las condiciones no fueron ¨®ptimas en el momento de la convocatoria. Pero es que, adem¨¢s, si la reuni¨®n se hizo por videollamada para evitar los contagios, tienen derecho a oponerse a cualquier votaci¨®n realizada por esa v¨ªa porque es una f¨®rmula que no est¨¢ prevista expresamente por la normativa vigente. Un aut¨¦ntico caldo de cultivo para los litigios entre vecinos en el que se entremezclan elementos como la brecha digital, la seguridad jur¨ªdica y las rencillas de toda la vida.

Catalu?a ha sido la primera Comunidad Aut¨®noma en reconocer, por ley, la validez de las juntas online. El Consejo General de Administradores de Fincas ya ha solicitado al Gobierno que impulse una reforma similar en el resto del Estado, pero la iniciativa todav¨ªa no ha cuajado. "La inacci¨®n legislativa es clamorosa y est¨¢ provocando graves conflictos en el d¨ªa a d¨ªa", asegura Fuentes-Lojo

Impago de cuotas

Uno de los principales problemas que est¨¢ provocando la falta de una regulaci¨®n adaptada al actual escenario de pandemia es el incremento de impagos. Para poder reclamar una cuota a los vecinos morosos, se les debe incluir en una lista de deudores; despu¨¦s apercibirles para que cumplan con sus obligaciones y, si finalmente no lo hacen en un plazo razonable, se ha de autorizar por votaci¨®n al presidente o (en su defecto) al administrador para que emprendan acciones legales. Pero todas estas decisiones deben adoptarse en asamblea y por mayor¨ªa, algo imposible hoy por hoy.

La inseguridad jur¨ªdica que rodea a las juntas de vecinos ha llevado a muchas comunidades a posponer sine die las reclamaciones ante el temor de que puedan quedar en papel mojado. "Nos preocupa que las demandas sean finalmente desestimadas por los jueces y que adem¨¢s seamos condenados en costas" afirma el letrado Miguel Jim¨¦nez que representa los intereses de varias de ellas.

Para Jim¨¦nez es evidente que esta situaci¨®n de impasse est¨¢ contribuyendo a la asfixia de un sector que mueve cientos de millones de euros al a?o y del que dependen directamente miles de empleos directos. Asegura que "por suerte" la gran mayor¨ªa de propietarios est¨¢ cumpliendo con sus obligaciones, pero reconoce que se empieza a notar un progresivo aumento de la morosidad. "Hay familias en ERTE o con todos sus miembros en paro que no tienen entre sus prioridades el pago de cuotas, lo cual es l¨®gico, pero tambi¨¦n hay quien no las abona porque no quiere".

Sea como sea, en algunos edificios empieza a escasear el dinero para hacer frente a los gastos comunes. As¨ª lo pone de manifiesto Rosa G¨®mez, presidenta de una comunidad de ocho plantas en el barrio madrile?o de Vallecas. Seg¨²n cuenta, el a?o pasado hab¨ªa solo una morosa en el bloque, pero en los ¨²ltimos once meses se le han unido tres m¨¢s. De seguir as¨ª pronto entrar¨¢n en n¨²meros rojos. "Lo curioso es que algunos tienen los pisos alquilados y est¨¢n cobrando rentas de m¨¢s de 700 euros", dice indignada.

Rosa recuerda que todos los vecinos acordaron reformar la fachada hace dos a?os, pero a¨²n no han dado luz verde a la correspondiente derrama, por lo que la reforma tendr¨¢ que esperar. Es otra de las consecuencias de la par¨¢lisis de las juntas vecinales: el deterioro de los edificios. Fuentes-Lojo precisa que es algo muy com¨²n y a la vez peligroso, ya que la comunidad es la encargada de mantener en buen estado el inmueble. "Eso significa que es la responsable directa si se produce alg¨²n da?o personal o material por ca¨ªda de cascotes, goteras, etc".

La ley s¨ª que permite la ejecuci¨®n de reparaciones muy urgentes con el permiso del presidente o, en su defecto, del administrador. Aun as¨ª, Jim¨¦nez explica que en esta categor¨ªa no se incluyen obras tan necesarias como la instalaci¨®n de un elevador para personas minusv¨¢lidas en las escaleras del portal. "Hay propietarios con problemas de movilidad que llevan un a?o esperando a que se instale uno de estos dispositivos y apenas salen de casa", se?ala.

Recuperar la normalidad

A pesar de las de los m¨²ltiples factores en contra, hay comunidades que est¨¢n funcionando con cierta normalidad y dentro del marco legal. Es la idea que defiende el administrador de fincas Jos¨¦ Mar¨ªa ?guila-Bonfill, que dice no haber parado de celebrar juntas vecinales desde la desescalada "sin mayores problemas". El m¨¦todo, seg¨²n describe es sencillo: dar a elegir a los propietarios entre hacer reuniones presenciales (de no m¨¢s de seis personas); hacer encuentros telem¨¢ticos (siempre y cuando todo el mundo tenga conexi¨®n) o completar un tipo test (folio en mano).

Este sistema, destaca ?guila-Bonfill, ha permitido a las comunidades que ¨¦l gestiona "no caer en la inacci¨®n y solventar muchos conflictos", aunque puntualiza que si el acuerdo no es posible siempre queda la opci¨®n de dilatar las cuestiones m¨¢s espinosas, que normalmente deben ser tratadas en junta general, para un momento m¨¢s propicio. "De hecho, un reciente decreto permite posponerlas hasta diciembre de 2021", destaca.

Por su parte, Jim¨¦nez aplaude que algunos profesionales hayan encontrado "maneras de salir del paso" pero insiste en que no todos los problemas pueden solventarse por consenso y mucho menos "en un momento de crispaci¨®n social como el actual". En ese sentido, espera que m¨¢s pronto que tarde se modifique la legislaci¨®n para que las juntas telem¨¢ticas dejen de ser encuentros informales y pasen a convertirse en verdaderas asambleas, con todas las de la ley.