CaixaBank advierte de que la subida de los intereses ¡°aumenta el riesgo¡± ante burbujas inmobiliarias

¡°El riesgo de burbuja inmobiliaria parece contenido¡± en Espa?a, pero otras econom¨ªas de su entorno van a experimentar una aut¨¦ntica prueba de fuego con las subidas de los tipos de inter¨¦s. As¨ª lo advierte CaixaBank Research en su ¨²ltimo informe sectorial inmobiliario, que se publicar¨¢ el lunes, y al que EL PA?S ha tenido acceso por adelantado. El departamento de estudios del banco dedica uno de los apartados del documento a evaluar ...

¡°El riesgo de burbuja inmobiliaria parece contenido¡± en Espa?a, pero otras econom¨ªas de su entorno van a experimentar una aut¨¦ntica prueba de fuego con las subidas de los tipos de inter¨¦s. As¨ª lo advierte CaixaBank Research en su ¨²ltimo informe sectorial inmobiliario, que se publicar¨¢ el lunes, y al que EL PA?S ha tenido acceso por adelantado. El departamento de estudios del banco dedica uno de los apartados del documento a evaluar el peligro de pinchazo de una burbuja inmobiliaria en 17 econom¨ªas desarrolladas de Europa, Norteam¨¦rica, Asia y Ocean¨ªa. Su conclusi¨®n es que al menos seis de esos pa¨ªses (Nueva Zelanda, Canad¨¢, Australia, Holanda, Luxemburgo y Suecia) tienen ¡°claras se?ales de sobrecalentamiento¡± en sus mercados inmobiliarios, lo que en el actual contexto de subidas de tipos de inter¨¦s puede provocar ¡°una correcci¨®n marcada¡± de los precios de la vivienda e impactar ¡°sobre los balances de las familias y del sector financiero¡±.

El informe no cuestiona la pol¨ªtica monetaria de los bancos centrales, que en casos como el espa?ol creen que puede ayudar a enfriar el mercado y a aumentar la accesibilidad a la vivienda. Pero destaca la ¡°preocupaci¨®n¡± por c¨®mo ese mismo enfriamiento afectar¨¢ a los pa¨ªses cuyos sectores inmobiliarios est¨¢n ¡°sobrecalentados¡± y han acumulado ¡°desequilibrios¡± durante m¨¢s tiempo. El problema es que la correcci¨®n de precios, que ya ha empezado en algunos mercados, sea demasiado abrupta, lo que en t¨¦rminos coloquiales equivale a pinchar la burbuja.

A los seis pa¨ªses ya citados, el estudio a?ade un grupo de otros seis (Alemania, Portugal, Francia, Dinamarca, Noruega y EE UU) con indicadores ¡°en zonas preocupantes¡±. En conjunto, a partir de los sistemas de vigilancia de los mercados de vivienda de la Reserva Federal estadounidense y del Consejo Europeo para el Riesgo Sist¨¦mico, el informe alerta de que ¡°el n¨²mero de econom¨ªas con un mercado residencial sobrevalorado se acerca a los m¨¢ximos de 2006, el pico de la anterior burbuja. De hecho, ahora se cuentan 12 pa¨ªses y entonces se lleg¨® a un m¨¢ximo de 15. En conjunto, destacan los investigadores, el precio de la vivienda en las econom¨ªas desarrolladas crec¨ªa casi un 14% a finales del a?o pasado, frente a un 4,1% en el promedio de 2015 a 2019. Pero ocho pa¨ªses (Nueva Zelanda, Canad¨¢, Australia, Holanda, Luxemburgo, EE UU, Alemania y Portugal) mostraban encarecimientos de las casas por encima del 20% en un a?o.

?C¨®mo hemos llegado hasta aqu¨ª? Aunque en algunos casos la vivienda ya sub¨ªa con fuerza antes de la pandemia, el informe cree que esta fue fundamental para acelerar el proceso ¡°por el ahorro acumulado y el cambio de preferencias¡± de muchos compradores e inversores. Pero los autores tambi¨¦n consideran que la situaci¨®n esta vez es muy diferente a la de 15 a?os atr¨¢s. Apuntan al menor sobredimensionamiento del sector constructor y tambi¨¦n a un cr¨¦dito m¨¢s contenido por las pol¨ªticas macroprudenciales (como, por ejemplo, la limitaci¨®n de la cuant¨ªa del pr¨¦stamo a un porcentaje del precio de la vivienda o los colchones de liquidez exigidos a los prestamistas). Aunque estas medidas, a?aden, ¡°actualmente son insuficientes¡± y ¡°solo Noruega est¨¢ implementando una pol¨ªtica macroprudencial adecuada y suficiente como para moderar el riesgo sist¨¦mico¡±. El pa¨ªs n¨®rdico es el que presenta una mayor ratio entre el endeudamiento de los hogares y su renta: el primero representa un 247% de la segunda. Pero otras econom¨ªas tambi¨¦n presentan porcentajes por encima del 200% (Australia, Holanda, Dinamarca y Suecia) y no han adoptado las mismas precauciones.

Precio al alza en Espa?a

En ese panorama internacional, Espa?a figura junto con Italia y Jap¨®n en el vag¨®n de cola. Un lugar privilegiado en este caso porque significa que son los que tienen menos riesgo de burbuja, y por tanto de un eventual pinchazo. El estudio destaca que el endeudamiento de los hogares espa?oles (que supone un 58,4% del PIB) est¨¢ por debajo del promedio de la eurozona (60,1%). Y el esfuerzo para comprar vivienda (la relaci¨®n entre lo que cuesta la hipoteca y el sueldo) se sit¨²a en el 33,4%, muy por debajo del 52,5% que alcanz¨® en el pico de la burbuja de principios de siglo.

Este ¨²ltimo indicador, no obstante, podr¨ªa crecer todav¨ªa un poco porque CaixaBank Research prev¨¦ que la vivienda en Espa?a siga encareci¨¦ndose. Su proyecci¨®n es que en este 2022 lo haga de media un 6%, casi el triple que el a?o pasado. En 2023 espera que el ascenso vuelva a suavizarse, hasta el 2,2%, resultado de un mercado que ¡°tender¨¢ a moderarse¡±. De hecho, los expertos del banco creen que el pico del actual ciclo ya se ha alcanzado y este a?o se vender¨¢n menos viviendas (unas 550.000) que el a?o pasado. Y todo pese al tir¨®n, tras el bache de la pandemia, de la demanda por parte de extranjeros, que har¨¢ crecer m¨¢s los precios en los municipios tur¨ªsticos (7,7%) que en los no tur¨ªsticos (4,8%).