Casas m¨¢s caras en 2022: ?vuelve una burbuja inmobiliaria?

El mercado inmobiliario espa?ol se est¨¢ calentando, pero no puede hablarse de una burbuja. Al menos, de momento. Esa es la opini¨®n m¨¢s extendida entre analistas y acad¨¦micos. Las casas seguir¨¢n encareci¨¦ndose este 2022 al hilo del crecimiento econ¨®mico y de precios. Sin embargo, las ¡°exuberancias¡± de las que habla el Banco Central Europeo (BCE) -en vez de burbuja, que es un t¨¦rmino tab¨² desde 2008 y de dif¨ªcil categorizaci¨®n acad¨¦mica- parecen referirse al mercado inmobiliario de otros pa¨ªses m¨¢s que a la realidad espa?ola. Aunque, en un sector cada vez m¨¢s expuesto a tendencias de inversi¨®n globales, nadie descarta un contagio.

El primer problema para saber si el pa¨ªs vive una burbuja inmobiliaria es definir esa situaci¨®n. Para Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano Partners, esta se vincula con la accesibilidad a la vivienda. De la Torre propone analizar la llamada ratio de esfuerzo: la parte de los ingresos que un hogar destina al pago de la vivienda. ¡°Por encima del 35% se considera que estamos ante un mercado tensionado, y Espa?a estuvo en un 46% en 2006¡å, explica el analista. Pero ahora mismo, con un porcentaje ¡°de entre el 30% y el 32%¡±, no se da esa circunstancia. ¡°El problema es que las casas suban¡±, a?ade, ¡°si lo hacen un 9% como en Alemania, o un 20% como en EE UU, esto te va a llevar a una burbuja¡±.

La vivienda se ha encarecido en Espa?a en 2021, contrariamente a lo que predec¨ªan hace un a?o muchos an¨¢lisis. El Instituto Nacional de Estad¨ªstica no publicar¨¢ el dato oficial hasta el pr¨®ximo mes de marzo. Pero la tasa anual de crecimiento, hasta el tercer trimestre se situaba en el 4,2%, con una tendencia claramente ascendente. El servicio de estudios de CaixaBank, que cuantifica el avance medio en el a?o que acaba de irse en un 1,9% (muy por debajo de otras fuentes), cree por ejemplo que el ritmo va a doblarse y alcanzar¨¢ un 4% en 2022.

¡°Hay alg¨²n s¨ªntoma preocupante¡±, resume Gonzalo Bernardos, director del M¨¢ster de Asesor¨ªa, Gesti¨®n y Promoci¨®n Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Pero el economista solo ve ¡°peligro de una burbuja light¡±. Con el anglicismo deja claro que la situaci¨®n es muy diferente a la de 2008: ¡°Si no hay crisis econ¨®mica y los bancos no pasan grandes apuros, solo habr¨ªa una parada del mercado y los precios bajar¨ªan¡±, describe. En el origen de esa espiral que podr¨ªa conducir a una burbuja ¡ª¡±nunca antes de 2024¡å, aclara¡ª sit¨²a el desequilibrio entre la oferta de casas nuevas y la creciente demanda.

M¨¢s construcci¨®n, ventas e hipotecas

La construcci¨®n va camino de recuperar en 2021 la marca de 100.000 viviendas iniciadas. Es similar a las cifras prepandemia, pero queda muy lejos de los excesos de principios de siglo (m¨¢s de 750.000 en 2006, el a?o r¨¦cord) y para Bernardos es claramente escasa. ¡°Al ser un n¨²mero insuficiente suben los precios, muchos compradores recurren al segmento de vivienda usada y ese alud puede generar tambi¨¦n aumentos de precio injustificados en ese segmento¡±, sintetiza. Desde el pasado verano, tanto las compraventas como la concesi¨®n de hipotecas han alcanzado cotas mensuales que no se ve¨ªan en m¨¢s de una d¨¦cada. La duda es si se trata de un efecto temporal por las operaciones que se quedaron paralizadas en los primeros tiempos de la pandemia.

Paloma Taltavull, catedr¨¢tica de Econom¨ªa Aplicada de la Universidad de Alicante, tambi¨¦n apunta a una escasez de oferta, agravada en algunos territorios. ¡°La construcci¨®n es m¨ªnima desde 2008¡å, indica, provocando tensiones ¡°en los lugares adonde la poblaci¨®n se mueve, como las principales capitales y otros centros de actividad productiva potente¡±. Pero Taltavull descarta hablar de burbuja: desde su perspectiva acad¨¦mica esto solo podr¨ªa aplicarse a un aumento ¡°que no est¨¢ explicado por los fundamentos que empujan los precios¡±. Y, a su juicio, ahora mismo sobran razones para el encarecimiento, como el deseo de mucha gente de cambiar de casa desde que lleg¨® la pandemia, una tendencia ¡°que est¨¢ ocurriendo en todo el mundo y debe ser uno de los motivos por los que los precios se han disparado en algunos pa¨ªses¡±.

El panorama internacional es poco halag¨¹e?o. Ya a mediados de 2021, un an¨¢lisis de Bloomberg conclu¨ªa que ¡°los indicadores de riesgo [de una burbuja inmobiliaria] est¨¢n lanzando se?ales con una intensidad que no se ve¨ªa desde el periodo previo a la crisis financiera de 2008¡å. M¨¢s avanzado el a?o, organismos de supervisi¨®n como el BCE o la Reserva Federal alertaron de la citada ¡°exuberancia¡± y de ¡°vulnerabilidades¡± en los mercados de la vivienda.

Contagio entre pa¨ªses

El supervisor bancario de EE UU tiene precisamente un ¡°indicador de exuberancia¡± que determina cu¨¢ndo la evoluci¨®n de precios se sale de lo razonable en funci¨®n de otros par¨¢metros econ¨®micos. EE UU, Canad¨¢ o Pa¨ªses Bajos se han adentrado en ese camino. Espa?a, en cambio, es el segundo pa¨ªs, de un total de 25, m¨¢s alejado de esa situaci¨®n, solo por detr¨¢s de Sud¨¢frica.

¡°No estamos a las puertas de una burbuja, pero las vulnerabilidades est¨¢n creciendo tanto que ser¨ªa conveniente un mayor control¡±, valora Julio Rodr¨ªguez, expresidente del Banco Hipotecario. El tambi¨¦n vocal del Consejo Superior de Estad¨ªstica considera que Espa?a tiene unas herramientas de estudio del mercado inmobiliario ¡°claramente insuficientes¡±, para valorar la situaci¨®n. ¡°Seguimos sin tener una estad¨ªstica de alquileres¡±, lamenta a la vez que reivindica que el ¨ªndice de precios de venta del INE se elabore mensualmente (actualmente es trimestral). Sin embargo, s¨ª tiene una cosa clara: ¡°Europa vive la subida de precios m¨¢s intensa desde 2015¡å.

?Se trasladar¨¢n las tendencias de otros pa¨ªses a Espa?a? ¡°Sin duda¡±, responde Taltavull, ¡°la cuesti¨®n es saber en cu¨¢nto tiempo¡±. La catedr¨¢tica tambi¨¦n cree que ¡°podemos esperar un aumento de precios derivado de la inflaci¨®n¡±. En situaciones de carest¨ªa general, completa De la Torre, ¡°el mercado inversor compra casas¡±, una tendencia que se refuerza porque los tipos de inter¨¦s en negativo ¡°han expulsado del mercado de bonos¡± a los inversores m¨¢s conservadores. Todos los dilemas econ¨®micos de los ¨²ltimos tiempos acaban en la misma encrucijada: el BCE y la retirada de est¨ªmulos monetarios. El equilibrio, avisa Bernardos, no es sencillo: ¡°Si suponemos que se ha aprendido la lecci¨®n de 2008, que no lo sabemos, las burbujas siempre las explota una subida de tipos de inter¨¦s demasiado r¨¢pida¡±.