Furor inmobiliario: en Espa?a ya se vende m¨¢s vivienda de segunda mano que durante la burbuja

El sector inmobiliario est¨¢ en plena efervescencia. Desde el pasado verano, cinco meses han acabado con m¨¢s de 50.000 viviendas vendidas, una marca que Espa?a no superaba desde principios de 2008. Pero a diferencia de lo que ocurr¨ªa entonces, la construcci¨®n ahora renquea y las viviendas usadas reinan en el mercado. Como resultado de ambos fen¨®menos, la escasez de obra nueva y el incremento de la actividad, en Espa?a se venden m¨¢s casas de segunda mano que nunca. En los ¨²ltimos 12 meses, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE, publicados este viernes, en Espa?a han cambiado de manos 482.066 viviendas usadas. La serie oficial arranca en 2007, en plena burbuja inmobiliaria, y se?ala que aquel a?o las compraventas de este tipo de casas fueron 448.918. Y el marzo que acabamos de vivir, con 47.762 operaciones, es ya el mejor en los 15 a?os que contempla la estad¨ªstica.

Para entender la diferencia entre la situaci¨®n de ahora y la de tres lustros atr¨¢s, tambi¨¦n hay que mirar la cifra total de operaciones. En el primer trimestre de 2007 se vendieron en Espa?a m¨¢s de 230.000 viviendas. En el arranque de 2022 han sido 165.579. Las transacciones de casas usadas, se acercan mucho en ambos casos: 136.356 y 133.156 operaciones, respectivamente. Esto significa que si antes los pisos a estrenar representaban aproximadamente la mitad de las compraventas, ahora no llegan 20%. En algunas provincias, m¨¢s de nueve de cada diez viviendas que salen a la venta son antiguas. El economista y director del m¨¢ster inmobiliario de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, tiene claro el diagn¨®stico: ¡°El tal¨®n de Aquiles a principios de siglo era el exceso de vivienda nueva y ahora es todo lo contrario¡±, resume. Porque el resultado, parad¨®jicamente, puede acabar pareci¨¦ndose: ¡°Entonces sub¨ªa los precios el exceso de cr¨¦dito y ahora va a ser la escasa oferta¡±.

Lo que tambi¨¦n recuerda a aquellos tiempos es el ansia de muchos espa?oles por adquirir vivienda. La mitad de la demanda actual est¨¢ enfocada en comprar, seg¨²n datos del estudio Radiograf¨ªa del Mercado de la Vivienda, adelantados a EL PA?S por Fotocasa. En el ¨²ltimo a?o, el porcentaje de quienes buscan una casa en propiedad ha subido del 40% al 50%, mientras que los que lo hacen en alquiler han retrocedido del 50% al 38% (los porcentajes restantes se corresponden con encuestados que buscan en ambas modalidades). Mar¨ªa Matos, portavoz del portal inmobiliario, destaca que ¡°el mercado se ha transformado y ahora la compra es la gran protagonista¡±.

Pero este viraje tiene una segunda derivada. ¡°Detectamos un gran problema¡±, explica Matos, ¡°el creciente desequilibrio entre oferta y demanda del mercado de compra, que se est¨¢ haciendo m¨¢s pronunciado¡±. Y ese desalineamiento, adem¨¢s de la consecuente subida de precios, provoca otro efecto que describe Bernardos. ¡°Es tan f¨¢cil vender, que en ciudades peque?as muchas veces pone el piso en venta directamente el particular, porque no tarda m¨¢s de un mes en que se lo compren¡±, afirma el experto inmobiliario. A finales de a?o, sostiene, Espa?a puede estar por encima de las 600.000 compraventas de vivienda usada, una cifra que no tiene parang¨®n en las ¨²ltimas dos d¨¦cadas.

¡°Se compra lo que hay¡±

Hablar de un bum de la segunda mano es demasiado hablar, seg¨²n Francisco I?arreta, portavoz del portal inmobiliario Idealista. Porque lo que determina la demanda, razona, es el tipo de oferta. ¡°Es cierto que el volumen de operaciones de viviendas usadas es muy elevado, pero la explicaci¨®n es que en estos momentos apenas se est¨¢n comercializando promociones de obra nueva¡±, indica el experto, quien lanza una pregunta que responde ¨¦l mismo: ¡°?Quiere esto decir que prefieran viviendas usadas a nuevas? En absoluto¡±.

¡°Se compra lo que hay en el mercado para comprar¡±, coincide Lola Alcover, secretaria general del Consejo de agentes de la propiedad inmobiliaria. ¡°Se est¨¢ detectando que la venta de vivienda usada est¨¢ marcando cifras r¨¦cord¡±, prosigue la experta, ¡°el mercado est¨¢ muy fluido ahora mismo y se vende con bastante agilidad lo que entra siempre y cuando est¨¦ en precio¡±. Para los agentes inmobiliarios, el aumento de las transacciones de la segunda mano es una buena noticia porque suelen intervenir m¨¢s en este tipo de operaciones, pero Alcover pide a las Administraciones que ¡°intenten corregir la situaci¨®n y pongan m¨¢s suelo a disposici¨®n de los promotores¡± para aumentar la oferta de pisos a estrenar porque tambi¨¦n es ¡°un producto muy demandado¡±.

Atentos a la guerra de Ucrania

Desde un plano te¨®rico, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa en la Universitat Pompeu Fabra, no ve problem¨¢tico que la segunda mano domine el mercado. ¡°No tiene por qu¨¦ tener una connotaci¨®n negativa, siempre que haya suficiente vivienda y est¨¦ donde la gente quiere vivir¡±, ilustra. Esta perspectiva es la que explica los aumentos de precio en las ciudades donde existen mayores desajustes entre lo que la gente quiere comprar y los que se vende. ¡°La vivienda nueva tarda m¨¢s en subir y tiene m¨¢s retraso al bajar con respecto a la segunda mano, que es un mercado muy directo al trasladar los precios¡±, ejemplifica.

Lo que s¨ª preocupa a Garc¨ªa Montalvo es el empeoramiento de la situaci¨®n econ¨®mica por la guerra de Ucrania. En los ¨²ltimos tiempos, todo parec¨ªa remar a factor del sector inmobiliario. La vivienda, asegura, se ve actualmente como ¡°una inversi¨®n muy segura¡± frente a la volatilidad de las Bolsas y tambi¨¦n le favorecen los bajos tipos de inter¨¦s, cuya evoluci¨®n en la zona euro ¡°no parece que vaya a tener un impacto muy fuerte en la demanda¡±. A eso se han a?adido el ahorro que muchos hogares han acumulado en la pandemia y la entrada de m¨¢s pisos de segunda mano que de costumbre por el aumento de las herencias. Pero la bolsa de ahorro se agotar¨¢ alg¨²n d¨ªa, advierte el economista, y la ralentizaci¨®n del crecimiento y la alta inflaci¨®n pueden estrellar un torpedo en la l¨ªnea de flotaci¨®n del mercado. ¡°Si se parase la creaci¨®n de empleo, eso s¨ª cambiar¨ªa la tendencia radicalmente¡±, concluye.