El mercado inmobiliario mundial se calienta: crece el riesgo de una nueva burbuja global

La crisis del coronavirus y el rebote econ¨®mico posterior est¨¢n llevando a los mercados inmobiliarios a situaciones desconocidas desde 2008, en la antesala del estallido de la burbuja inmobiliaria que dio paso a la Gran Recesi¨®n. Un an¨¢lisis con datos de la compa?¨ªa financiera Bloomberg as¨ª lo atestigua. ¡°El extraordinario est¨ªmulo que ha ayudado a poner de nuevo en pie a la econom¨ªa global tambi¨¦n est¨¢ avivando un nuevo problema: las burbujas inmobiliarias¡±, escribe la economista Niraj Shah, responsable del informe.

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El estudio analiza cinco variables de riesgo ¡ªla relaci¨®n entre precios y rentas, la relaci¨®n entre precios e ingresos, el crecimiento real de precios, el crecimiento nominal de precios y el crecimiento del cr¨¦dito en t¨¦rminos anuales¡ª para predecir la posibilidad del estallido de una burbuja inmobiliaria. Y elabora una clasificaci¨®n por pa¨ªses en funci¨®n del riesgo al que se enfrentan. En los tres primeros puestos figuran Nueva Zelanda, Canad¨¢ y Suecia, que se sit¨²an en zona roja en pr¨¢cticamente todos los indicadores. Noruega, Reino Unido, Dinamarca o Estados Unidos, ¡°no est¨¢n muy lejos¡± de los primeros, lanzando igualmente se?ales preocupantes.

La clasificaci¨®n de los 10 primeros la completan B¨¦lgica, Austria y Francia, con Espa?a alejada de la cabeza (ocupa la 17? posici¨®n) por detr¨¢s de pa¨ªses como Alemania, Holanda, Portugal o Suiza. En el caso espa?ol, el mayor riesgo se detecta en el crecimiento del cr¨¦dito ¡ª¡±un indicador de problemas futuros¡±¡ª que es el cuarto m¨¢s elevado, solo por detr¨¢s de Francia, Noruega y Colombia. Espa?a punt¨²a en la zona media de riesgo en la relaci¨®n de los precios tanto con las rentas como con los ingresos, dos indicadores que dan pistas sobre la sostenibilidad del crecimiento del mercado y que en la mayor¨ªa de pa¨ªses de la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo (la OCDE, que agrupa a 38 de las econom¨ªas m¨¢s ricas del planeta) est¨¢ superando los niveles de 2008. Pero el inmobiliario espa?ol se queda claramente en verde, la zona de menos riesgo, en lo que a crecimiento nominal (sin contar con la inflaci¨®n) de los precios se refiere, con el valor m¨¢s bajo de los 20 primeros pa¨ªses de la tabla: un 1,7%.

Un ¡°c¨®ctel de ingredientes¡±

El informe describe bien la situaci¨®n que ha provocado que ¡°la evaluaci¨®n de riesgos est¨¦ dando signos de alarma de una intensidad no vista desde los proleg¨®menos de la crisis financiera de 2008¡±. El coronavirus, explica, ha tra¨ªdo un ¡°c¨®ctel de ingredientes¡± en el que no faltan bajos tipos de inter¨¦s, unos est¨ªmulos fiscales ¡°sin precedentes¡±, ahorros forzados por el confinamiento listos para ser utilizados, limitaci¨®n de la oferta de casas y las ¡°expectativas de una recuperaci¨®n robusta de la econom¨ªa global¡±. A eso se a?aden ¡°din¨¢micas espec¨ªficas de trabajo¡± que han llevado a muchas personas que teletrabajan a buscar hogares con m¨¢s espacio, bancos que han aliviado las condiciones de cr¨¦dito para los prestatarios m¨¢s solventes y Gobiernos que han incentivado la compra de vivienda con exenciones fiscales.

Pese a todo ello, la autora del estudio evita caer en el fatalismo y se?ala que ¡°aunque la m¨¦trica de riesgos crece, hay razones para esperar que el periodo venidero se caracterice m¨¢s por un enfriamiento que por un colapso¡±. La clave ser¨¢ el momento en que empiecen a subir los intereses y se encarezcan los cr¨¦ditos, cuando ¡°la resiliencia del boom inmobiliario se pondr¨¢ a prueba¡±.

El recuerdo de 2008

En favor de ello se est¨¢n tomando ya medidas en muchos pa¨ªses, como reducir los riesgos hipotecarios (prestando un menor porcentaje respecto al valor de bien inmueble que se usa como garant¨ªa) o retirar incentivos fiscales a los inversores en ladrillo, algo que ya ha hecho Nueva Zelanda. El informe recuerda que muchas exenciones fiscales, que durante la crisis del coronavirus han ayudado a sostener el mercado, van a extinguirse en breve, lo que ¡°podr¨ªa aumentar gradualmente la oferta de casas y contener el crecimiento de precios¡±.

Pero el riesgo de un estallido abrupto est¨¢ ah¨ª y ¡°es mayor cuando existe un auge sincronizado, como es el caso en el actual ciclo¡±. En 55 de los 56 mercados analizados, los importes de las casas est¨¢n subiendo y el ¨ªndice de precios de vivienda del Fondo Monetario Internacional (que engloba a 57 pa¨ªses) est¨¢ por encima de lo que marcaba en 2008 y con signos de seguir elev¨¢ndose. Se?ales preocupantes porque al fin, como advierte el informe, ¡°no se necesita mucha memoria para recordar un tiempo en que los crecimientos descontrolados de precios provocaron una crisis¡±.