Por qu¨¦ estamos comprando casas como si nos las regalasen

Lo que est¨¢ ocurriendo con la vivienda estos d¨ªas provoca entre susto y estupor. Quien no se d¨¦ prisa se queda sin la vivienda, sea para comprar o para alquilar. Euforia, alegr¨ªa, desenfreno o frenes¨ª. Da igual el t¨¦rmino que se emplee, todos ilustran el acontecer en este mercado. Si en las ¨²ltimas semanas ha intentado adquirir o arrendar una casa ya sabe de lo que van estas l¨ªneas. La vivienda va sobrada de clientes y de precios, hasta el punto de que en algunas ciudades se est¨¢n alcanzando niveles no vistos desde la burbuja. Y, lo que es peor: los precios van a seguir subiendo a corto plazo.

Por partes. El alquiler vuelve a cortar la respiraci¨®n. Despu¨¦s de 13 meses de bajadas consecutivas, en el primer trimestre del a?o las rentas se encarecieron un 0,8% interanual, seg¨²n Fotocasa. Y ya ¡°estamos a un 1% de alcanzar los niveles m¨¢ximos de 2007¡å, se?ala Mar¨ªa Matos, directora de estudios del portal inmobiliario. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, est¨¢ a 1,10 euros de marcar r¨¦cord de nuevo. La experta adelanta que los datos de mayo, que se publicar¨¢n en breve, ya reflejan niveles nunca vistos.

A pesar de esas rentas desbocadas reina un lema: el primero que llega, se lo queda. Mar¨ªa, de 44 a?os, alquil¨® su piso en Madrid hace un mes y no fue nada sencillo. ¡°Me encontr¨¦ que el mercado se mov¨ªa muy r¨¢pido y que algunos pisos volaban en cuesti¨®n de horas o unos pocos d¨ªas. La gente iba a las visitas con las tres ¨²ltimas n¨®minas en la mano¡±. Hay que tomar una decisi¨®n antes de salir por la puerta. ¡°No tienes margen para pens¨¢rtelo¡±, a?ade. No hay oferta para tanta demanda, un desequilibrio que las empresas del sector achacan a las medidas proteccionistas del Gobierno, como el l¨ªmite del 2% para actualizar rentas, ahora prolongado tres meses m¨¢s.

La compraventa de casas no se queda corta. Quien puede comprar ¡ªdesde luego, no los j¨®venes menores de 35 a?os¡ª lo est¨¢ haciendo, y eso que los precios, en el caso de la segunda mano, est¨¢n a niveles del a?o 2010, seg¨²n el INE. A pesar de los intentos del Gobierno por fomentar el arrendamiento, de momento Espa?a se reafirma en sus ra¨ªces: es un pa¨ªs de propietarios. Solo en marzo se vendieron 59.272 viviendas, un 25,6% m¨¢s respecto al mismo mes del a?o anterior. Es el mejor marzo desde la burbuja.

En el mercado de casas de segunda mano, ¡°se est¨¢ produciendo un efecto contagio, ese que se da cuando te dicen que queda la ¨²ltima bici¡±, explica Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. ¡°Mucha gente quiere comprar. Date cuenta de que algunos se hipotecaron el mes pasado al 1,5% fijo, cuando la inflaci¨®n en mayo subi¨® un 8,7%¡±, a?ade el agente. Duque ve a diario c¨®mo algunos pisos se colocan en una semana. ¡°En segunda mano se vende todo y lo de peor calidad, los bajos o interiores, se est¨¢n reformando para ponerlos en alquiler¡±, cuenta Matos. Aqu¨ª tambi¨¦n crece el desequilibrio entre oferta y demanda, y eso empuja los precios al alza, una mancha de aceite que se est¨¢ extendiendo: Madrid, Catalu?a, Pa¨ªs Vasco, Andaluc¨ªa, Comunidad Valenciana¡­

¡°Es una aut¨¦ntica locura, hay gente que el d¨ªa de la visita hace la reserva, una transferencia inmediata o se firman las arras. Incluso se compran casas sin visitar el piso¡±, explica Mar¨ªa Matos. La analista da cuenta de que estas situaciones ni siquiera se daban en los tiempos de la burbuja, donde hab¨ªa mucha m¨¢s oferta, sobre todo nueva. Sobraban gr¨²as.

Sin obra nueva

Ahora hay muy pocas promociones nuevas. ¡°La oferta no satisface de ninguna manera la demanda. La vivienda nueva se est¨¢ vendiendo en un gran porcentaje sobre plano¡±, dice Daniel Cuervo, secretario general de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores, APCEspa?a. Por esto, a falta de pisos nuevos, la demanda se est¨¢ trasladando hacia casas usadas, que ya suponen el 80% de las transacciones.

La poca oferta nueva que sale al mercado est¨¢ por las nubes. Los datos difieren seg¨²n la fuente. De acuerdo con el INE, los precios est¨¢n un 8,1% por encima de los m¨¢ximos de 2008. Seg¨²n el Ministerio de Transportes, el precio de la vivienda de menos de cinco a?os est¨¢ un 7,3% por debajo de los m¨¢ximos de 2010.

A corto plazo, seguir¨¢n subiendo. El culpable es el aumento en los costes de construcci¨®n. Algunos promotores han tenido que paralizar las obras en marcha o bajar el ritmo de los trabajos, y otros han pospuesto el lanzamiento de nuevos desarrollos para no tener que aplicar aumentos desorbitados. Cuervo insiste en que los precios no est¨¢n subiendo en las promociones que ya est¨¢n en marcha, porque la mayor¨ªa est¨¢n vendidas. En las que salen al mercado, los incrementos rondan entre el 4% y el 6%. En definitiva, se compran pisos como si los regalaran. Las causas de esta precipitaci¨®n por comprar vivienda son varias. Una de ellas es el miedo a la progresiva subida de tipos de inter¨¦s y al encarecimiento de las hipotecas. Quien pensaba comprar el a?o que viene est¨¢ adelantando la decisi¨®n. Esto es v¨¢lido para la vivienda usada y no para la nueva, que tarda 18 meses en construirse.

Otra raz¨®n es el sobreahorro. ¡°Los hogares se preguntan d¨®nde colocar ese importante colch¨®n de ahorro heredado de la pandemia, porque con el alza de la inflaci¨®n pierde valor¡±, dice Raymond Torres, director de Coyuntura Econ¨®mica de Funcas. La vivienda es uno de los pocos activos de inversi¨®n que a¨²n ofrece un buen rendimiento. A finales de 2021 se volvi¨® a colocar en el 10% anual (alquiler m¨¢s variaci¨®n de precio), seg¨²n el Banco de Espa?a.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, considera que en Espa?a est¨¢ pasando lo que ya sucedi¨® en otros pa¨ªses a finales de 2021. ¡°Vamos con retraso¡±. Y pone como ejemplo las subidas de precios de Grecia (10%), Pa¨ªses Bajos (18,7%), Alemania (12%) o Estados Unidos (20%). ¡°Estamos viendo el efecto traslado de las compras que no se hicieron en 2020 y 2021 por la pandemia¡±, apunta. Garc¨ªa Montalvo coloca de nuevo a la vivienda como un valor refugio para las familias ante la presi¨®n de la inflaci¨®n: ¡°Buscan proteger su patrimonio y sacarle rentabilidad¡±.

Jos¨¦ Manuel Corrales, profesor de Econom¨ªa y Empresa de la Universidad Europea, cree que el desajuste entre oferta y demanda ¡°est¨¢ alimentando una din¨¢mica inflacionista peligrosa que est¨¢ haciendo perder poder adquisitivo a las familias¡±. Cuanto m¨¢s se compra, m¨¢s suben los precios. Y explica el porqu¨¦ del desenfreno: ¡°Un alquiler cuesta 1.000 euros al mes y una hipoteca a 30 a?os te puede suponer 800; que muchos contratos temporales hayan pasado a ser indefinidos est¨¢ alimentando la compra¡±.

La gran pregunta es ?hasta cu¨¢ndo van a subir los precios? ¡°Hasta que los tipos de inter¨¦s choquen con los indicadores de esfuerzo y rompan el ciclo alcista¡±, cree Torres. De momento, ese esfuerzo se sit¨²a en el 33,4%, seg¨²n el Banco de Espa?a, porque los intereses a¨²n son bajos y el empleo crece. Cuervo, que pide un poco de sensatez, sit¨²a el tope m¨¢ximo en el 35%. En el alquiler ese esfuerzo ya rebosa: un 35,9% de los inquilinos dedicaban en 2020 m¨¢s del 40% de su renta disponible a la vivienda. De momento, los expertos consultados no hablan de burbuja, pero s¨ª de sobrecalentamiento. Garc¨ªa Montalvo piensa que existe ¡°un efecto psicol¨®gico de miedo a perder la casa que se quiere comprar¡±. Torres lo llama ¡°sobrecalentamiento de anticipaciones¡±.