L¨ªos en la piscina comunitaria: normas y sentencias para un chapuz¨®n seguro

Las piscinas comunitarias no s¨®lo son fuente de diversi¨®n para vecinos e invitados, muchas veces tambi¨¦n lo son de un verano de conflictos. Para evitar l¨ªos a la hora del chapuz¨®n es conveniente conocer la normativa que regula el uso y disfrute de la piscina, as¨ª como la jurisprudencia que acota los derechos y obligaciones de las comunidades de propietarios y de los ba?istas.

Adem¨¢s tienen un coste elevado: abrir una piscina en verano para una comunidad de unos cien vecinos ¡°si no necesita socorrista, est¨¢ en torno a los 4.000 euros por temporada. Con socorrista y dependiendo de su horario, el importe est¨¢ entre los 8.000 y 10.000 euros adicionales¡±, asegura Pablo Abascal Gonz¨¢lez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

A nivel sanitario, la normativa estatal vigente es el Real Decreto 742/2013 por el que se establecen los criterios t¨¦cnico-sanitarios de las piscinas. Hay que tener en cuenta que la legislaci¨®n nacional anterior era de 1960 y era necesario su actualizaci¨®n de acuerdo a los avances cient¨ªficos y t¨¦cnicos y a los criterios actuales de la Organizaci¨®n Mundial de la Salud para controla los riesgos emergentes derivados del uso de estas instalaciones.

En relaci¨®n al uso y disfrute de las piscinas comunitarias, hay que acudir a la normativa espec¨ªfica de cada comunidad aut¨®noma sobre el uso de estas instalaciones y tambi¨¦n a las ordenanzas municipales de la localidad.

En la mayor¨ªa de las comunidades aut¨®nomas se distingue entre piscinas de uso colectivo, que son de uso p¨²blico a las que se accede pagando (municipales, deportivas, hoteles¡­), y piscinas de uso privado, que son aquellas que pertenecen a instalaciones como las comunidades de vecinos. La normativa tambi¨¦n recoge las piscinas particulares, que son las de los chal¨¦s.

La normativa auton¨®mica suele regular en las piscinas comunitarias temas como el aforo permitido seg¨²n su extensi¨®n; la contrataci¨®n de un m¨¦dico o ATS si miden entre 500 y 1000 m²; una profundidad m¨¢xima de tres metros en la zona de adultos y de 0,60 metros en la zona infantil (para menores de seis a?os); o la instalaci¨®n de trampolines y los toboganes s¨®lo en detrminados casos y con unos requisitos de seguridad definidos para evitar da?os.

Adem¨¢s, debe haber aseos diferentes para cada sexo, las escaleras para acceder y salir del agua no podr¨¢n estar a m¨¢s de 15 metros una de otra, el ¨¢rea que rodea la piscina debe estar construido con material antideslizante, es obligatorio un pediluvio donde aclararse los pies y, al menos, debe haber dos duchas alrededor de la piscina.

Socorrista, no siempre obligatorio

Seg¨²n los datos de la Real Federaci¨®n Espa?ola de Salvamento y Socorrismo (RFESS), en la ¨²ltima d¨¦cada, m¨¢s de 70.000 personas se han formado espec¨ªficamente como socorristas profesionales. Esta es una profesi¨®n en auge teniendo en cuenta que hay 65.000 piscinas comunitarias en toda Espa?a. Aunque tradicionalmente este trabajo lo desempe?aban j¨®venes estudiantes que aprovechaban el verano para ganarse un dinero extra, en los ¨²ltimos a?os la edad media de estos profesionales ha subido considerablemente.

No todas las piscinas comunitarias est¨¢n obligadas a tener socorrista, depende de la comunidad aut¨®noma. En Catalu?a, Castilla y Le¨®n, Baleares y Murcia consideran a las piscinas comunitarias como privadas y carecen de las obligaciones impuestas para las p¨²blicas a la hora de contar con socorrista. Pero en Galicia, Cantabria, Pa¨ªs Vasco y Andaluc¨ªa deben cumplir con la legislaci¨®n de piscinas p¨²blicas las de comunidades de vecinos con m¨¢s de 20 propietarios.

En la Comunidad Valenciana no hay que cumplir las obligaciones estipuladas para las piscinas p¨²blicas aquellas que tengan menos de 100 propietarios; en la Comunidad Madrid se rigen por la normativa para piscinas p¨²blicas todas las que tengan m¨¢s de 30 propietarios y por tanto deben tener socorrista.

El t¨ªtulo de socorrista se puede conseguir a trav¨¦s de escuelas privadas de formaci¨®n, de las federaciones de socorrismo o de la Cruz Roja. Hace unos a?os, se implant¨® el Ciclo Formativo de Grado Superior en Socorrismo, que se imparte en instituciones de ense?anza, tanto p¨²blicas como privadas. El precio del curso oscila entre los 200 y los 400 euros

Los requisitos para ser socorrista son tener m¨¢s de 16 a?os, aprobar los ex¨¢menes te¨®ricos sobre primeros auxilios y superar una capacidad de apnea de 20 metros, nadar 200 metros en m¨¢ximo 4:15 minutos, 50 metros con ba?ador y camiseta en un tiempo m¨¢ximo de 55 segundos y arrastre de 50 metros de una v¨ªctima inconsciente.

Normativa interna

Adem¨¢s de la legislaci¨®n auton¨®mica o municipal, debe existir una normativa interna aprobada por la propia comunidad de propietarios, que es la responsable de velar para que las instalaciones tengan los elementos adecuados para prevenir los riesgos para la salud y garantizar la salubridad de las instalaciones.

Esta normativa interna debe especificar las condiciones de uso, aforo y horario de la instalaci¨®n. Se suelen regular asuntos como la prohibici¨®n del uso de pelotas, colchonetas, sombrillas, tambi¨¦n de animales (excepto los casos reconocidos legalmente) o no permitir el acceso de invitados sin estar acompa?ados de un propietario o inquilino. Adem¨¢s se considera obligatorio el uso de las duchas antes de ba?arse en la piscina, entrar a la zona de ba?o con calzado adecuado (no est¨¢ permitido usar zapatos de calle) o no comer en la zona dedicada al ba?o, usando para ello las zonas habilitadas a tal efecto. Toda esta informaci¨®n ha de estar obligatoriamente visible en lugares comunes del recinto.

Aunque no es obligatorio contar con un seguro de responsabilidad civil, s¨ª es recomendable, ya que si en la piscina ocurriera alg¨²n accidente la responsable ser¨ªa para la comunidad de vecinos. Adem¨¢s si la comunidad cuenta con un proveedor de servicio de mantenimiento de piscinas, tambi¨¦n se le puede imputar responsabilidad.

Problem¨¢tica con los invitados

Con la llegada de las altas temperaturas, la piscina puede generar conflictos entre los propietarios debido a la superaci¨®n del aforo por el disfrute simult¨¢neo de todos los vecinos o por el exceso de invitados. En la normativa interna, se suele recomendar a los usuarios hacer un uso adecuado de las invitaciones al tener la piscina un car¨¢cter de privada; en caso contrario la junta de gobierno se reserva el derecho de limitar el acceso de invitados.

Abascal recuerda que ¡°el socorrista no puede realizar las labores de vigilancia del acceso, que tendr¨ªan que recaer en otro trabajador¡±. Por ello es Los administradores de fincas aseguran que suelen ser habituales medidas para prohibir el uso de la piscina a personas ajenas a la comunidad de propietarios o pueden autorizarlo limitando el n¨²mero de personas que se pueden invitar y con unas horas y turnos de uso establecidas. complicado evitar el abuso de invitados si no se cuenta con medidas de control como puede ser un vigilante que compruebe qui¨¦n accede a la piscina, pero su contrataci¨®n incrementa notablemente el coste de la piscina.

Hay otras opciones, tambi¨¦n costosas, como sistemas telem¨¢ticos de control de aforo, llevar un dispositivo de acceso personalizado tipo tarjeta, reservar horarios y turnos a trav¨¦s de distintas APPs¡­ pero de menor eficacia.

Hasta el Tribunal Supremo ha llegado el asunto del abuso de invitados cuando una comunidad prohibi¨® la utilizaci¨®n indiscriminada de los elementos comunes por un grupo de adolescentes que hac¨ªan un uso abusivo de la piscina y que, tras algunas averiguaciones, se supo que todos eran invitados del propietario de un garaje. La sentencia fue contundente: los propietarios del garaje sin vivienda en el edificio no pueden disfrutar de la piscina.

Morosos y alquilados

El pasado 16 de junio entr¨® en vigor la Ley 10/2022 de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitaci¨®n edificatoria en el contexto del Plan de Recuperaci¨®n, Transformaci¨®n y Resiliencia modificando el r¨¦gimen del impago de los gastos comunes recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, como es la limitaci¨®n del uso de las piscinas a los propietarios morosos.

La reforma establece que la junta de propietarios podr¨¢ acordar medidas disuasorias frente a la morosidad durante el tiempo de impago. Entre estas medidas cabe destacar la privaci¨®n temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podr¨¢n tener en ning¨²n caso car¨¢cter retroactivo y podr¨¢n incluirse en los estatutos de la comunidad.

Para Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio de Fuentes Lojo Abogados, el nuevo art. 21.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ¡°prev¨¦ expresamente la privaci¨®n temporal del uso de servicios o instalaciones y, en este sentido, la piscina no ser¨ªa una instalaci¨®n esencial o necesaria para la habitabilidad de la vivienda, pues es de car¨¢cter meramente recreativo ¨C a diferencia de la instalaci¨®n de ascensor por ejemplo -. Entonces, su privaci¨®n se ajustar¨ªa a los l¨ªmites de la potestad sancionadora concedida a las comunidades¡±.

El problema -que la ley no resuelve- es la mayor¨ªa que necesita la comunidad para acordar en junta la limitaci¨®n a los morosos del uso de la piscina. ¡°Este es el aspecto m¨¢s problem¨¢tico de la reforma. Aun cuando se trata de un acuerdo claramente de naturaleza estatutaria porque impone una limitaci¨®n en el derecho de uso y disfrute sobre elementos comunes, debe entenderse que la intenci¨®n del legislador es relajar el qu¨®rum de la unanimidad exigible por norma general para esta naturaleza de acuerdos comunitarios, siendo suficiente la mayor¨ªa simple de propietarios y cuotas del art. 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal¡±, asegura este abogado experto en derecho inmobiliario.

Tambi¨¦n abona la interpretaci¨®n de aprobar estos acuerdos por mayor¨ªa simple de propietarios ¨Cel moroso no tiene derecho a voto en la junta- la previsi¨®n expresa que hace la ley de que estos acuerdos no podr¨¢n tener en ning¨²n caso car¨¢cter retroactivo, siendo una garant¨ªa a disposici¨®n de los propietarios morosos perjudicados por el acuerdo aprobado.

Otro problema entre los usuarios de la piscina es el disfrute por los propietarios cuando el piso est¨¢ alquilado. Pablo Abascal es claro ¡°si la vivienda est¨¢ alquilada, propietario e inquilino no pueden disfrutar simult¨¢neamente este servicio. Normalmente, salvo pacto contrario entre las partes, el arrendador pierde a favor del arrendatario todos sus privilegios con respecto al uso y disfrute de los elementos comunes, como es la piscina¡±.

Due?os de garaje

El Tribunal Supremo en sentencia del pasado 23 de mayo reconoce la capacidad de las comunidades de vecinos para prohibir el uso de la piscina y zonas de ocio y deportivas a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el edificio o complejo inmobiliario.

Para que esta prohibici¨®n sea posible no debe constar lo contrario ni en los estatutos ni en el t¨ªtulo constitutivo de la comunidad. Adem¨¢s, esta restricci¨®n de los derechos de los titulares de los garajes es una mera constataci¨®n o reproducci¨®n de lo que ya pod¨ªa deducirse de los actos constitutivos de la comunidad: los due?os de las plazas de garaje est¨¢n exentos de pagar los gastos de la piscina.

La doctrina que establece esta sentencia parte de la consideraci¨®n de que una piscina, por su propia naturaleza, est¨¢ al servicio de los propietarios que tienen en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, "pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento".

La piscina en cuanto elemento com¨²n -razona la sentencia- no tiene como destino permitir su disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un veh¨ªculo y no por las particularidades recreacionales de la edificaci¨®n. Y subraya que "el uso de la piscina es extra?o, por ello, a la propia naturaleza y finalidad de adquisici¨®n del garaje".