?Por qu¨¦ la compra de vivienda en Espa?a sube para los notarios y desciende seg¨²n el INE?

El precio de la vivienda en Espa?a, que encadena una d¨¦cada de subidas, sigue sin encontrar su techo, a pesar del encarecimiento hipotecario. El precio de las casas creci¨® un 7,8% en el segundo trimestre del a?o con respecto al mismo periodo del a?o anterior, de acuerdo con los datos publicados por el INE este jueves. Es el mayor incremento desde 2002 y est¨¢ impulsado, sobre todo, por la vivienda nueva, que se dispar¨® un 11,2% in...

El precio de la vivienda en Espa?a, que encadena una d¨¦cada de subidas, sigue sin encontrar su techo, a pesar del encarecimiento hipotecario. El precio de las casas creci¨® un 7,8% en el segundo trimestre del a?o con respecto al mismo periodo del a?o anterior, de acuerdo con los datos publicados por el INE este jueves. Es el mayor incremento desde 2002 y est¨¢ impulsado, sobre todo, por la vivienda nueva, que se dispar¨® un 11,2% interanual, su mayor ritmo desde verano de 2007, cuando estall¨® la burbuja inmobiliaria. La escasez de oferta de nuevas promociones presiona los precios de este submercado y traslada la tensi¨®n a la vivienda de segunda mano, que elev¨® sus precios un 7,3%, el mayor repunte desde verano de 2022. Ninguna comunidad aut¨®noma se libr¨® de anotar subidas, siendo especialmente intensas en Navarra (10,3%), Arag¨®n (9,9%) y Andaluc¨ªa (9,5%).

Que el precio de la vivienda avanza sin freno es algo que reflejan todas las estad¨ªsticas inmobiliarias. Lo que no queda tan claro es si la actividad inmobiliaria contin¨²a fren¨¢ndose, como indica el INE, consecuencia de las progresivas subidas de tipos de inter¨¦s llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE), o ha comenzado a reactivarse, como constata el Consejo General del Notariado, debido a la reciente relajaci¨®n de la pol¨ªtica monetaria del banco central y de una posible nueva rebaja de tipos en septiembre.

Seg¨²n los datos publicados por el INE, que se obtienen a partir de la informaci¨®n contenida en los Registros de la Propiedad de todo el territorio nacional, la compraventa de viviendas cay¨® un 4,49% en la primera mitad del a?o: de 313.272 operaciones en los primeros seis meses de 2023 a 299.223 en el mismo periodo de 2024. En cambio, las estad¨ªsticas que manejan los notarios arrojan que, de enero a junio, la compraventa de vivienda creci¨® un 5,86%, pasando de 330.874 operaciones en el primer semestre de 2023 a 350.254 en la misma franja temporal de 2024.

El ¨²ltimo mes comparable -con datos de las dos entidades- es junio y refleja muy bien estas discrepancias. Seg¨²n el INE, la compraventa cay¨® un 6,12% interanual; los notarios dicen que subi¨® un 3,9%. Precisamente este mi¨¦rcoles, el Consejo General del Notariado publicaba la estad¨ªstica de julio, mes en el que las operaciones crecieron nada menos que un 20,2% y las hipotecas subieron un 31,1%. Hay que esperar hasta el 26 de septiembre para conocer el guarismo del INE.

?A qu¨¦ se debe esta diferencia? Las estad¨ªsticas parten de fuentes de informaci¨®n distintas y documentan actos diferentes del proceso de compra de una casa, es decir, se refieren a momentos distintos. En consecuencia, los datos que expresan no son lo mismo, por lo que no es extra?o que no coincidan.

Unos se obtienen del momento de la firma de la compraventa ante notario. Otros, cuando se inscriben estos documentos en los Registros de la Propiedad. Un inciso para explicar que si hay hipoteca de por medio es obligatoria esa inscripci¨®n en el Registro. ¡°La compraventa debe inscribirse necesariamente antes que la hipoteca¡±, apunta Jos¨¦ Miguel Tabares, vicedecano y director del Servicio de Estad¨ªstica del Colegio de Registradores. Si no existe financiaci¨®n, es voluntaria. ¡°La inscripci¨®n de las compraventas, si bien no es obligatoria debido a los importantes efectos jur¨ªdicos de protecci¨®n que conlleva para el comprador, en la pr¨¢ctica en ¨¢mbitos urbanos (m¨¢s del 90% de las compraventas) se inscriben cerca del 100%¡±, a?ade Tabares.

As¨ª pues, el decalaje entre un acto y otro es indeterminado y esto explica que la descompensaci¨®n entre las estad¨ªsticas pueda ser perfectamente de varios meses. ¡°En el caso de compradores con financiaci¨®n hipotecaria, cuyos tr¨¢mites realiza la gestor¨ªa del banco, el tiempo medio entre la firma en la notar¨ªa y la firma en el Registro puede ser de dos a tres meses, si todo va bien¡±, indica Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado. Si hay incidencias, es decir, si hay deficiencias en la documentaci¨®n que se deben subsanar, los plazos se pueden extender a los tres o cuatro meses. Esto es as¨ª porque ¡°el documento es objeto de control de legalidad por parte del registrador de la propiedad, para lo que existe un plazo m¨¢ximo de 15 d¨ªas, y en el caso de que hubiera incorrecciones en el documento dicho plazo contar¨ªa desde que se hayan subsanado. Adem¨¢s, previamente deben pagarse los impuestos correspondientes, siendo el plazo m¨¢ximo de 30 d¨ªas¡±, refiere Tabares. Si, por el contrario, la operaci¨®n de compraventa se realiza sin la mediaci¨®n de una gestor¨ªa es imposible hablar de plazos. ¡°Hay gente que inscribe la compraventa a los seis meses y otra que lo hace a los cinco a?os o solo cuando decide vender¡±, dice Barea.

El catedr¨¢tico de Econom¨ªa Aplicada en la Universidad Pompeu Fabra, Jos¨¦ Mar¨ªa Montalvo, apunta otros factores: ¡°Tambi¨¦n puede ocurrir que en algunos sitios puede haber varios notarios y un solo registrador, lo que hace que en periodos de mucha actividad no den abasto. Otro factor es la posibilidad que las autopromociones, aunque est¨¦n ya finalizadas, no soliciten la inscripci¨®n en el Registro para seguir pagando la contribuci¨®n como terrenos en lugar de edificaciones¡±.

Adelanto de tendencias

La estad¨ªstica notarial se alimenta de los ¨ªndices notariales que se agrupan quincenalmente (los notarios env¨ªan la documentaci¨®n cada 15 d¨ªas al colegio notarial auton¨®mico y de ah¨ª pasan al CIEN, al Centro de Informaci¨®n Estad¨ªstica del Notariado). ¡°Los datos del CIEN corresponden al mismo mes en el que se realiz¨® la compraventa y la escritura ante notario¡±, explica Barea. En este sentido, dice la notaria, ¡°es una estad¨ªstica que te da una imagen casi en tiempo real. La labor del notario est¨¢ pegada a la calle, as¨ª que adelanta tendencias¡±. Mar¨ªa Teresa Barea ve clara esta tendencia: ¡°Los datos reflejan que las bajadas en las compraventas se han frenado, que la ca¨ªda o estancamiento parece haberse revertido y que la l¨ªnea es ascendente¡±.

Adem¨¢s del INE, el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible tambi¨¦n se alimenta de la informaci¨®n contenida en los Registros de la Propiedad. Y el propio Colegio de Registradores elabora su estad¨ªstica registral inmobiliaria, esta con car¨¢cter trimestral. El ¨²ltimo dato publicado, correspondiente al segundo trimestre, indica que el n¨²mero de compraventas de vivienda descendi¨® un 3,4%. ¡°En t¨¦rminos objeto, las estad¨ªsticas notariales se refieren a documentos otorgados ante notario espa?ol y las registrales incluyen adem¨¢s los documentos administrativos, judiciales y de notarios extranjeros. Y, en t¨¦rminos cuantitativos espaciales, los registros de la propiedad se rigen por demarcaciones que acotan el ¨¢mbito geogr¨¢fico de la operaci¨®n inscrita¡±, relata el vicedecano del Colegio de Registradores.

Lo curioso es que las estad¨ªsticas de INE y del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible no coinciden con esta estad¨ªstica, aun tomando como base los mismos datos. ¡°La discrepancia en compraventas entre INE y Registros de la Propiedad no la sabr¨ªamos explicar m¨¢s all¨¢ de que el INE realiza sus propios ajustes y validaciones en los microdatos que recibe y por las posibles variaciones en cuanto a las fechas de las muestras¡±, sostiene Tabares.

La estad¨ªstica registral inmobiliaria cuenta con la participaci¨®n de la totalidad de registros de la propiedad espa?oles, es decir, 1.059 oficinas. ¡°El universo de los datos para el estudio es de cerca de 1.150.000 transmisiones por compraventa de bienes inmuebles (viviendas, locales comerciales, naves industriales¡­) y m¨¢s de 500.000 constituciones de hipoteca¡±, resume Tabares. No hay que olvidar adem¨¢s que al Registro acceden documentos p¨²blicos notariales, judiciales, administrativos y de notarios extranjeros, es, por tanto, una instituci¨®n que recoge todas las transacciones.

Los registradores dicen que hay que esperar su estad¨ªstica del tercer trimestre para confirmar si se est¨¢ produciendo o no el cambio de tendencia en las compraventas al que aluden los notarios. Seg¨²n Jos¨¦ Miguel Tabares, ¡°la situaci¨®n de los pr¨®ximos meses va a estar directamente relacionada con la evoluci¨®n de los tipos de inter¨¦s; ya se anuncian bajadas, lo que puede incentivar las compraventas pr¨®ximamente y la evoluci¨®n de los precios, ya que un ascenso continuado podr¨ªa lastrar el volumen de operaciones¡±.