Por qu¨¦ los precios de la vivienda no bajan aunque se venda menos

Un mercado que se enfr¨ªa mientras los precios no dejan de calentarse. Esa aparente paradoja es la que lleva meses viviendo el ladrillo espa?ol. Tambi¨¦n en el arranque de este 2024, cuando se vendieron un 5,4% menos de casas pero la valoraci¨®n de las viviendas, seg¨²n los datos publicados este martes por el Gobierno, subi¨® un 4,3% en el primer trimestre. Con esa progresi¨®n, el precio medio de las casas en Espa?a se situ¨® en casi 1.866 euros por metro cuadrado, y cada vez se acerca m¨¢s a los 2.100 euros que marc¨® el pico de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Dos comunidades aut¨®nomas, Madrid y Baleares, superan ya los registros de entonces.

La serie estad¨ªstica del Ministerio de Vivienda muestra que las casas se est¨¢n revalorizando desde mediados de 2014, aunque en esa progresi¨®n general tambi¨¦n hay alg¨²n bache. El m¨¢s notable fue durante la pandemia, cuando durante dos trimestres seguidos (el primero y el segundo de 2020, coincidiendo con el confinamiento m¨¢s prolongado) se produjo una bajada de importes. Y desde entonces se ha vuelto a la senda alcista. Al principio, acompa?aba una fiebre compradora. De hecho, 2022 fue el a?o en que m¨¢s casas se vendieron en Espa?a desde 2007, en plena burbuja. Pero ya en diciembre de ese a?o el mercado cambi¨® de signo y desde entonces el n¨²mero de operaciones ha ido retrocediendo.

Los precios, sin embargo, no han reaccionado de la misma manera. Las casas han seguido escalando trimestre tras trimestre, lo que para Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, demuestra que ¡°si se venden menos pisos no es porque no haya demanda, sino porque la oferta es limitada¡±. Es decir, que las casas disponibles siguen si dar abasto para todos aquellos que desean comprar y adem¨¢s se lo pueden permitir.

Este ¨²ltimo detalle, el de tener la capacidad econ¨®mica suficiente, es clave. Muchos expertos coinciden en la importancia del cambio en las condiciones de financiaci¨®n. La subida de los tipos de inter¨¦s oficiales, con la que el Banco Central Europeo respondi¨® a la crisis inflacionaria, se traduce finalmente en hipotecas m¨¢s caras. Y eso, para Gonzalo Bernardos, director de un m¨¢ster inmobiliario en la Universidad de Barcelona, ha provocado un ¡°cambio en el perfil de comprador¡±. ¡°La clase media-baja ha menguado [en el mercado inmobiliario] y ha sido sustituida por clase media-alta¡±, explica el economista, ¡°los datos del INE dicen que el a?o pasado se vendieron menos casas, pero tambi¨¦n te dicen que se vendieron unas 20.000 m¨¢s que el a?o anterior sin recurrir a endeudamiento¡±. Es decir, que un segundo motivo que explica el crecimiento de precios es que quienes compran ahora buscan, y se pueden permitir, casas m¨¢s caras.

Beatriz Toribio, secretaria general de APCEspa?a, la principal patronal de promotores, coincide en que entre ¡°las diferentes razones¡± que explican la subida de precios figuran las anteriores. Pero cree que se produce ¡°un efecto contagio de la vivienda de primera mano a la de segunda mano¡±. En la obra nueva, se?ala, ¡°la producci¨®n es muy reducida y lo que se construye se vende a un comprador que es muy solvente y no necesita financiaci¨®n o no tiene problemas para conseguirla¡±. Y esa din¨¢mica se traslada a todo el mercado, con una segunda mano ¡°donde la oferta se va reduciendo y la demanda sigue siendo alta por diferentes razones, como la compra de extranjeros o los pisos vacacionales en zonas tur¨ªsticas y grandes ciudades¡±.

Los datos de Vivienda, de hecho, apuntan que lo m¨¢s agudo de la crisis de precios se concentra precisamente en Madrid y Baleares. Estas son las ¨²nicas comunidades donde el valor tasado de la vivienda estaba en el primer trimestre de 2024 en m¨¢ximos hist¨®ricos. El resto todav¨ªa se mantienen por debajo de los a?os de la burbuja. Y en el caso de la regi¨®n de la capital, es la propia ciudad la que tira de los importes hacia arriba, ya que, a diferencia de lo que sucede en el resto de grandes urbes, tambi¨¦n se superan ya los valores previos a la crisis de 2008. El precio en Madrid ciudad ha roto en el arranque de este a?o la barrera de los 4.000 euros por metro cuadrado, algo ins¨®lito. Aunque el dato palidece si se mira a Baleares, donde varios n¨²cleos de m¨¢s de 25.000 habitantes superan esa marca y Santa Eul¨¤ria des Riu, que el a?o pasado se convirti¨® en la localidad m¨¢s cara de Espa?a, supera ya los 5.000 euros. En toda la serie hist¨®rica, que arranca en 2005, ning¨²n municipio hab¨ªa marcado un precio tan elevado.

Pese a la enorme necesidad de casas ¡ªel Banco de Espa?a calcul¨® recientemente ese d¨¦ficit en 600.000 viviendas¡ª la construcci¨®n no acaba de arrancar. ¡°La oferta de vivienda sigue mostr¨¢ndose m¨¢s d¨¦bil que la demanda¡±, resume un an¨¢lisis de CaixaBank Research a ra¨ªz de los ¨²ltimos datos del Ministerio de Vivienda. Los expertos del banco abundan en que, frente a una creaci¨®n neta de 238.000 hogares desde el segundo trimestre de 2023 hasta el primero de 2024, los visados para levantar vivienda nueva se quedaron en 108.600 unidades (medidos entre marzo de 2023 y febrero de 2024). Es decir, ¡°un 0,8% por debajo¡± del mismo periodo de un a?o antes. Es decir, que el d¨¦ficit de vivienda sigue agrand¨¢ndose.

?Y por qu¨¦ no se construye m¨¢s? Garc¨ªa-Montalvo apunta a dos motivos que frecuentemente citan los promotores inmobiliarios: la lentitud de muchos desarrollos urban¨ªsticos por falta de seguridad jur¨ªdica y los retrasos de las licencias de construcci¨®n. Y advierte que ¡°resolver un problema que se ha generado durante tanto tiempo es una bomba de relojer¨ªa¡±, aunque ¡°cuanto antes empiezas a actuar, antes empiezas a desatascarlo¡±. Tampoco la financiaci¨®n, igualmente cara para las empresas, ayuda a que el sector coja volumen.

Aunque en esto, Bernardos encuentra motivos para un ligero alivio en los meses venideros. Y no tanto para los promotores como para muchas familias. Si el BCE baja los tipos de manera decidida, se?ala, los bancos, con ganancias hist¨®ricas en los ¨²ltimos a?os por el crecimiento de los m¨¢rgenes, podr¨ªan buscar aumentar las ganancias con un mayor volumen de concesi¨®n de cr¨¦ditos. ¡°Creo que el segundo semestre del a?o puede ser el inicio de un gran bum inmobiliario, con la caracter¨ªstica de que vendr¨¢ de una guerra hipotecaria¡±, se?ala. Esto dar¨¢ posibilidades de compra a m¨¢s personas, pero lo que nadie espera, en cualquier caso, es que los precios bajen a corto plazo.

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