?Sube o baja la compra de vivienda? Por qu¨¦ las estad¨ªsticas dicen cosas distintas

O un r¨¦cord desconocido en 11 a?os o un batacazo sin paliativos. El mercado de vivienda vivi¨® el pasado julio una situaci¨®n excepcional, pero las estad¨ªsticas no se ponen de acuerdo sobre lo que sucedi¨®, al menos aparentemente. Primero, los datos: seg¨²n el Centro de Informaci¨®n Estad¨ªstica del Notariado (CIEN), la compra de pisos y casas se desplom¨® un 21% en el s¨¦ptimo mes del a?o con respecto al mismo periodo de 2019. Para el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), las operaciones en julio no solo no cayeron, sino que subieron un 3,8% y llevaron el n¨²mero total de compra de casas (47.890 operaciones) a una cota inalcanzada desde los tiempos de la burbuja.

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?C¨®mo es posible esa diferencia? ?Qui¨¦n tiene raz¨®n? La respuesta m¨¢s sencilla a la primera pregunta es que ambas estad¨ªsticas parten de fuentes distintas y documentan actos diferentes del proceso de compra de una casa. En consecuencia, los datos que expresan no son lo mismo, aunque en realidad son muy parecidos si se conoce la trastienda de cada registro. Cuando una vivienda cambia de manos, comprador y vendedor firman normalmente el contrato ante un notario para elevar esa operaci¨®n a escritura p¨²blica, un documento que da m¨¢s garant¨ªas que un contrato privado y que adem¨¢s es imprescindible si se va pedir financiaci¨®n hipotecaria. El CIEN recoge posteriormente esos datos, con la fecha en la que se produjo la firma, y eso es lo que se refleja en su estad¨ªstica mensual de compraventas de vivienda.

Esa cifra sale normalmente en torno a 45 d¨ªas despu¨¦s del mes sobre el que se est¨¢ informando (en septiembre se ha conocido la de julio). El motivo es que no todas las notar¨ªas transmiten los datos inmediatamente. ¡°Ese retraso hace que a veces publiquemos el dato con una respuesta del 80%¡±, explica ?lvaro Natal, consultor de Solchaga Recio que trabaja en el CIEN. A partir de ese porcentaje, el modelo estad¨ªstico permite proyectar la cifra final con muy peque?o margen de error, que en cualquier caso se corrige cuatro meses despu¨¦s, fijando el dato definitivo.

Un proceso posterior

En cuanto al INE, sus cifras provienen de los registros de la propiedad. Una vez se ha firmado ante notario, la escritura suele inscribirse. Nuevamente es un acto voluntario, pero imprescindible en las compras con hipoteca ¡°porque la inscripci¨®n es constitutiva¡±, explica Jos¨¦ Mel¨¦ndez, director del Centro de Procesos Estad¨ªsticos del Colegio de Registradores de Espa?a. Esto quiere decir que, hasta que no se da ese paso, la hipoteca no tiene validez para que el acreedor reclame en caso de impago. As¨ª, lo que expresa la serie el instituto estad¨ªstico oficial es cu¨¢ntas compraventas de vivienda se han incorporado a los registros en un determinado mes.

Ambas estad¨ªsticas, por tanto, reflejan momentos distintos o, explicado con las palabras del servicio promotor del INE, ¡°la informaci¨®n entre ambas fuentes difiere en su fecha de referencia¡±. ?De cu¨¢nta diferencia hablamos? ¡°Hay variables que hacen que la vivienda pueda tardar en registrarse¡±, se?ala Natal, quien saca pecho sobre la estad¨ªstica notarial porque ¡°es el ¨²nico dato que dice qu¨¦ pasa realmente cada mes con la compraventa, no hay ning¨²n desajuste temporal¡±.

Mel¨¦ndez replica que ¡°la inscripci¨®n no suele tener un retraso mayor de un mes¡±, aunque admite que ¡°puede ocurrir que la escritura se califique defectuosa y se devuelva a la notar¨ªa para que subsane el error¡±. El director de la estad¨ªstica registral se?ala que esos casos son ¡°ampliamente minoritarios¡± ya que ¡°no hablamos ni de un 20%¡± de las que llegan a los despachos. Eso explica que una vivienda comprada en marzo no se inscriba hasta abril, mayo o incluso m¨¢s all¨¢, aunque no es la norma habitual.

Un desajuste de mes y medio

El INE es consciente de esas circunstancias, e indica que son la causa de que sus datos ¡°tengan un decalaje de entre mes y medio y dos meses respecto a la informaci¨®n de los notarios¡±. Si, por ejemplo, estos ¨²ltimos detectan una ca¨ªda de operaciones un enero, probablemente esa tendencia no se reflejar¨¢ en los registros, y por tanto en la estad¨ªstica oficial, hasta febrero o marzo. Sin embargo, aunque vaya m¨¢s atrasada, hay una poderosa raz¨®n para continuar usando como fuente a los registradores: ¡°Siempre se ha hecho con ellos para no romper series¡±, indican desde el instituto. Lo m¨¢s importante de cualquier estad¨ªstica es que sus datos sean comparables en el tiempo y, si el INE cambiara de fuente ahora, ganar¨ªa una inmediatez que no servir¨ªa para nada porque sus cifras ya no podr¨ªan compararse con las anteriores.

Y llegados a este punto, ?qu¨¦ pas¨® en julio? Las explicaciones ofrecidas por ambas partes apuntan a que, efectivamente, las compras de pisos y casas se desplomaron ese mes. En las notar¨ªas se firmaron un 20,8% menos de operaciones que en julio de 2018, una ca¨ªda que se har¨¢ notar previsiblemente en la estad¨ªstica del INE de septiembre, octubre o incluso noviembre. Normalmente ese hecho no tendr¨ªa mayor relevancia porque en general es intranscendente que la estad¨ªstica oficial detecte una ca¨ªda un mes o dos m¨¢s tarde.

Sin embargo, el pasado julio ten¨ªa una peculiaridad. El 16 de junio entr¨® en vigor la nueva ley hipotecaria, que modifica el procedimiento para contratar un pr¨¦stamo. Algunos bancos denunciaron que el nuevo sistema de comunicaci¨®n con las notar¨ªas no estaba listo, lo que se solvent¨® con una moratoria hasta el 31 de julio. La estad¨ªstica notarial puede estar reflejando, por tanto, la turbulencia que provoc¨® esa circunstancia. La otra opci¨®n es que las ca¨ªdas contin¨²en y la compra de pisos haya estrenado un ciclo bajista. Esto es menos probable porque otros indicadores del mercado de vivienda sugieren una ralentizaci¨®n, pero en ning¨²n caso un desplome de tal magnitud. Los pr¨®ximos datos de los notarios ayudar¨¢n a entender en qu¨¦ escenario estamos. Para analizarlo con la estad¨ªstica del INE, habr¨¢ que esperar un par de meses m¨¢s.