La vivienda ya es m¨¢s cara que nunca: el precio medio super¨® en 2024 a los a?os de la burbuja

Muchas compras de vivienda y precios por las nubes. Es el resumen de lo que vivi¨® el mercado inmobiliario en 2024, seg¨²n las cifras publicadas este mi¨¦rcoles por los registradores de la propiedad. La estad¨ªstica registral, que es la fuente de la que bebe el INE, certific¨® un nuevo r¨¦cord en el importe medio de las casas, con 2.086 euros por metro cuadrado. Eso convierte al a?o pasado en el m¨¢s caro de la historia, al superar los precios medios de 2006 y 2007, los a?os m¨¢s ¨¢lgidos de la burbuja de principios de siglo, sin tener en cuenta el efecto de la inflaci¨®n acumulada desde entonces.

En el caso de los inmuebles de obra nueva, el precio marc¨® una media en 2024 de 2.265 euros por metro cuadrado, tambi¨¦n el m¨¢ximo de la serie hist¨®rica. En el caso de las viviendas de segunda mano, los 2.039 euros por metro cuadrado que se pagaron en promedio no superan, aunque se acercan mucho, a los de 2007, se?ala la estad¨ªstica registral.

Pese a tratarse de precios de r¨¦cord, el mercado ya los da por superados porque siguen subiendo. De hecho, en un a?o que fue de menos a m¨¢s, a cierre de a?o, los registradores ya sit¨²an el precio medio de la vivienda en 2.164 euros por metro cuadrado (2.338 euros en el caso de los pisos a estrenar y 2.113 en los de segunda mano).

La tensi¨®n en los importes es fruto, para muchos expertos, de la combinaci¨®n de una oferta escasa con una demanda que no para de crecer. De esto ¨²ltimo da tambi¨¦n cuenta la estad¨ªstica registral: Espa?a cerr¨® 2024 con 636.909 compraventas, una cifra muy pr¨®xima a la de 2022, que fue el a?o con m¨¢s actividad del mercado desde la burbuja. A diferencia de lo que suced¨ªa en la primera d¨¦cada del siglo, ahora la mayor¨ªa de las transacciones corresponden a casas de segunda mano, aunque la venta de pisos nuevos ha repuntado de manera significativa en t¨¦rminos porcentuales.

Santiago Carb¨®, catedr¨¢tico de An¨¢lisis Econ¨®mico de la Universitat de Val¨¨ncia y director de Estudios Financieros de Funcas, advierte sobre este descontrol de precios que hace ¡°cada vez m¨¢s dif¨ªcil encontrar viviendas asequibles¡±. ¡°Mi sensaci¨®n es que, aunque haya medidas por parte del Gobierno para frenar el encarecimiento de la vivienda, estas llevan tiempo en aplicarse y dudo que puedan notarse en 2025 o incluso en 2026. Se necesitar¨ªa la incorporaci¨®n de miles de pisos al mercado para aliviar esta tensi¨®n, y eso requiere a?os¡±, detalla. En cualquier caso, descarta una crisis similar a la de la burbuja inmobiliaria, pues hoy el pa¨ªs sufre de un desajuste entre oferta y demanda y no un endeudamiento masivo, como en ese entonces.

El catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra, Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, confirma que la presi¨®n sobre los precios de la vivienda seguir¨¢ al alza en el medio plazo debido a la fuerte demanda, reflejada en otros indicadores, como el ¨ªndice de ventas repetidas ¨Dque tambi¨¦n publican los registradores y que muestra los precios de venta de las propiedades que se han vendido m¨¢s de una vez¨D. El experto apunta a que bajo este par¨¢metro las casas se han revalorizado un 12%. Y aunque la obra nueva est¨¢ aumentando, con previsiones de hasta 135.000 pisos iniciados en 2025, su efecto en los precios tardar¨¢ en notarse.

El auge de la actividad inmobiliaria responde a varios factores. Por un lado, la mejora en los indicadores macroecon¨®micos, con un crecimiento sostenido del empleo, mejora en los sueldos y la recuperaci¨®n del consumo, ha favorecido la demanda de vivienda, adem¨¢s de atraer a numerosa poblaci¨®n extranjera a Espa?a. Adem¨¢s, el descenso en los tipos de inter¨¦s durante el segundo semestre del a?o ha aliviado parcialmente la carga financiera para los compradores, facilitando el acceso a cr¨¦ditos hipotecarios.

De las casi 637.000 operaciones registradas el a?o pasado, el 80% corresponden a compraventas de viviendas usadas. No obstante, las ventas de pisos de obra nueva crecieron con fuerza el a?o pasado hasta alcanzar las 131.764 transacciones, lo que supone casi un 22% m¨¢s que en 2023. Esto le permiti¨® ganar algo de cuota de mercado, ya que las operaciones sobre casas de segunda mano repuntaron en el a?o un 6,4%.

El inter¨¦s de los compradores internacionales sigue siendo un pilar del mercado, al representar casi el 15% del total de transacciones. Los brit¨¢nicos, alemanes, holandeses, marroqu¨ªes, franceses, rumanos e italianos son los que abarcan la mayor parte de estas compraventas. Y los destinos de costa son los que acaparan su inter¨¦s: Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias concentran alrededor del 60% estas operaciones, seg¨²n las cifras de los registradores.

Sobre este fen¨®meno, el catedr¨¢tico de derecho civil y fundador de la C¨¢tedra UNESCO de vivienda, Sergio Nasarre, advierte de que el crecimiento de la demanda extranjera ha sido exponencial en los ¨²ltimos a?os, pasando del 4% en 2009 al 14,5% actual. ¡°En el momento en que se dificulta a las familias espa?olas comprar, otros lo hacen. Y estos compradores, en muchos casos, adquieren las viviendas sin necesidad de hipoteca, lo que pone en desventaja a la poblaci¨®n local¡±, se?ala. Adem¨¢s, destaca que el mercado de alquiler tampoco ofrece alternativas asequibles, ya que las pol¨ªticas recientes han generado inseguridad para los propietarios, limitando la oferta y encareciendo los precios.

El a?o tambi¨¦n acab¨® con m¨¢s hipotecas firmadas que en 2023, gracias al tir¨®n en la segunda parte del ejercicio, favorecido por el viraje en la pol¨ªtica monetaria y el consecuente abaratamiento de los intereses. En 2024 se firmaron 435.328 hipotecas, lo que representa un 13,4% m¨¢s que el a?o anterior. Casi el 70% de las compraventas de viviendas se hicieron con hipoteca, mientras que un 30% se compraron sin financiaci¨®n. Al respecto, los registradores precisan que ¡°en las zonas en las que el precio de la vivienda es superior normalmente se recurre en mayor proporci¨®n a la financiaci¨®n hipotecaria, y viceversa¡±.