Espa?a necesita 3,5 millones de viviendas asequibles para equilibrar el mercado inmobiliario

3.505.179 casas a precio asequible. Ese es el ¡°c¨¢lculo estricto¡± que arroja un an¨¢lisis de la consultora Atlas Real Estate Analytics si Espa?a quiere equilibrar su mercado inmobiliario para que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de sus ingresos que destinan los hogares al pago de la vivienda) no supere el 30%. El estudio se hace sobre la base de cualquier tipo de tenencia, alquiler o compra. Y resulta llamativo que el resultado es muy superior a los 1,5 millones de viviendas de parque p¨²blico que el Gobierno se ha propuesto alcanzar, sin una meta temporal concreta, para que Espa?a iguale la media europea de vivienda social, que se estima en el 9% del total de viviendas principales.

Lo que viene a decir el Informe de vivienda asequible en Espa?a 2024, publicado este mi¨¦rcoles, es que ni con ese enorme esfuerzo que supondr¨ªa igualar el promedio continental (los c¨¢lculos m¨¢s optimistas sit¨²an el parque social y asequible espa?ol en el 2,5% o 3%) se superar¨ªa la actual crisis de accesibilidad a la vivienda. Se necesitan muchas m¨¢s casas asequibles (es decir, a precios m¨¢s baratos que los que el mercado ofrece ahora mismo, como sucede con las viviendas protegidas) y adem¨¢s esa necesidad es m¨¢s perentoria en algunas partes.

Los analistas de Atlas estipulan que la provincia de Madrid necesitar¨ªa incorporar 864.000 casas baratas, mientras que en Barcelona ser¨ªan unas 716.000. En tercer lugar se sit¨²a Alicante (306.000 viviendas), seguida por Valencia (276.000), Baleares (154.000) y Granada (108.000). Al margen de las tres provincias m¨¢s pobladas, el informe destaca que ¡°son llamativos los casos de Alicante (similar al de Baleares, con una oferta fundamentalmente enfocada a p¨²blico internacional) y Granada (debido a la menor renta de las familias de esta provincia)¡±. En todas las dem¨¢s, la necesidad es inferior a las 100.000 casas, pero con grandes diferencias: mientras territorios como Zaragoza o Tarragona quedan cerca de esa barrera, en Lugo y Ourense se considera que bastar¨ªa con agregar a la oferta inmobiliaria actual unas 2.000 casas accesibles.

La consultora inmobiliaria, que se basa en el uso de big data y cruza en sus an¨¢lisis cientos de indicadores procedentes tanto de fuentes privadas como p¨²blicas, abunda en el estudio en las causas de esta necesidad. Y apunta, en la l¨ªnea habitual del sector inmobiliario, a la escasez de construcci¨®n de los ¨²ltimos tiempos. La escasa edificaci¨®n frente al crecimiento poblacional que ha experimentado Espa?a en los ¨²ltimos a?os ha provocado un d¨¦ficit de oferta de vivienda que Atlas calcula ya en m¨¢s de 299.000 inmuebles. Y avisa de que, si las tendencias actuales de creaci¨®n de hogares y nuevas construcciones se mantuvieran estables hasta 2039, para entonces ya ser¨ªan necesarios m¨¢s de 2,6 millones de viviendas.

Abundando m¨¢s en la escasez de oferta, el informe habla de un encogimiento del mercado, ya que actualmente hay a la venta en toda Espa?a unas 675.000 casas, mientras que en marzo de 2020, antes de la covid, eran unas 850.000. Y a?ade otros factores como el incremento de los costes de construcci¨®n (un 58% desde 2006), el aumento de las cargas tributarias para el sector, el desequilibro entre unos precios que han subido m¨¢s que las rentas disponibles de los hogares, y las tendencias demogr¨¢ficas que llevan a la poblaci¨®n a concentrarse cada vez m¨¢s en grandes ciudades.

Como resultado de todo ello, la edad media de compra de la primera vivienda ya se sit¨²a en los 41 a?os. Y para dar ese paso se necesitan casi seis a?os de renta neta de los hogares, frente a los menos de 4,5 a?os a principios de 2020. En el caso del alquiler, afrontar el pago supone m¨¢s del 35% de los ingresos de las familias, un promedio que, especialmente cuando la covid golpe¨® a este mercado, no superaba el 30% durante la primera mitad de 2021.

En el cap¨ªtulo de soluciones, Atlas tambi¨¦n recurre al manual cl¨¢sico del sector. Apunta a la mayor disponibilidad de suelo para construir, a la colaboraci¨®n p¨²blico-privada para levantar viviendas asequibles con f¨®rmulas de cesi¨®n de derechos de superficie o a la reducci¨®n de impuestos, tanto en la fase de construcci¨®n como para los compradores finales. Tambi¨¦n apunta a una ¡°optimizaci¨®n de costes¡± en el proceso constructivo mediante el uso de tecnolog¨ªa e inteligencia artificial, un asunto en el que la consultora anal¨ªtica tiene evidentes intereses. Todo ello ayudar¨ªa a engrosar el parque asequible y alcanzar el objetivo de 3,5 millones de viviendas. Aunque la propia consultora realiza un ejercicio alternativo y se pregunta qu¨¦ pasar¨ªa si en lugar de no superar el 30% de esfuerzo (el porcentaje que recoge la ley de vivienda como sin¨®nimo de asequibilidad) la meta fuera no superar el 40%. Con esa premisa, la necesidad ser¨ªa de unas 2,1 millones de viviendas asequibles. Un escenario que la firma consultora define como ¡°c¨¢lculo realista¡±, pero que tambi¨¦n queda muy lejos de la actual realidad espa?ola.