La venta de viviendas llega a 650.000 casas en 2022, lo nunca visto en 15 a?os, pero se frena en diciembre

Post festum, pestum. Desde los tiempos de los romanos, la sabidur¨ªa popular intuye que a cada fest¨ªn le sigue un tiempo en que las cosas ya no se ven tan bonitas. Y el refr¨¢n latino parece hecho a medida de lo que ha vivido el mercado de vivienda espa?ol en 2022. Una aut¨¦ntica bacanal de ventas, rozando las 650.000 operaciones, que es algo que nunca se hab¨ªa visto en los ¨²ltimos 15 a?os. Hay que remontarse a 2007, antes del estallido de la gran burbuja de principios de siglo, para encontrar un ejercicio m¨¢s abultado. Pero, a la vez, los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) este viernes dejan claro que la celebraci¨®n se acab¨® en diciembre. Ese mes las compraventas cayeron por primera vez desde febrero de 2021, cuando Espa?a atravesaba el bache de la tercera oleada del coronavirus.

Desde entonces, el mercado hab¨ªa entrado en una nueva dimensi¨®n. 21 meses consecutivos de crecimiento de ventas, con porcentajes que llegaron a superar el 100% y que, l¨®gicamente, se fueron recortando con el tiempo. Eso provoc¨® unos datos acumulados espectaculares. 2021 ya fue el mejor a?o desde la burbuja. 2022 lo ha superado en 83.000 operaciones. En total, el a?o pasado se vendieron en Espa?a 649.494 casas seg¨²n el INE. Es un 14,7% m¨¢s que en el ejercicio anterior. El principal combustible fueron las viviendas de segunda mano: con 532.459 compraventas, marcan el r¨¦cord absoluto de todos los tiempos. Ni en la burbuja, impulsada sobre todo por las construcciones nuevas, se intercambiaban en Espa?a tantas casas usadas. El dato contrasta con el de las casas a estrenar, cuyas operaciones solo aumentaron un 2% (117.035 operaciones en total) como consecuencia de la ralentizaci¨®n de las obras por la pandemia, las estrecheces en las cadenas de suministros y la carest¨ªa de materiales de los ¨²ltimos tiempos.

Desde los confinamientos, los expertos se?alaron que se estaba gestando un nuevo auge para la compra de casas. Muchas familias hab¨ªan descubierto en los encierros que su vivienda no les gustaba. Y, en ciertos casos, se encontraban con una mayor capacidad adquisitiva por el ahorro forzoso de los meses en que el consumo baj¨® a la fuerza. Con el tiempo, repuntar¨ªan tambi¨¦n las compras de segundas residencias y la inversi¨®n inmobiliaria, retirada en los tiempos m¨¢s duros de coronavirus, volvi¨® a aparecer. En 2022, resume el economista Gonzalo Bernardos, ¡°se han activado todas las demandas, tambi¨¦n la de especuladores¡±. ¡°Si a eso le unes la generosidad de los bancos, dando hipotecas durante el primer semestre al 1%, tienes un alud bestial¡±, completa el profesor y director de un m¨¢ster inmobiliario en la Universidad de Barcelona.

Pero esas generosas condiciones de financiaci¨®n fueron cambiando. El pasado julio, el Banco Central Europeo inici¨® la subida de los tipos de inter¨¦s m¨¢s r¨¢pida de la historia con el objetivo de frenar el consumo y atajar una inflaci¨®n desbocada. El precio oficial del dinero pas¨® en seis meses del 0% al 2,5% (y ya va por el 3%, puesto que ha seguido subiendo en 2023). La consecuencia fue un encarecimiento hipotecario sin precedentes que, antes o despu¨¦s, tendr¨ªa que frenar a la fuerza el mercado hipotecario.

Ca¨ªda en diciembre

Es lo que se vio en diciembre. Las 43.370 compraventas de vivienda registradas por el INE no son una mala cifra en t¨¦rminos absolutos. Pero es el mes con menor actividad desde abril de 2021, un mes ya de por s¨ª at¨ªpico porque coincidi¨® con la Semana Santa, que siempre frena el mercado. Pero lo m¨¢s llamativo es que el ¨²ltimo mes de 2022 acab¨® con un 10,2% de operaciones menos que diciembre de 2021. Es la primera ca¨ªda interanual desde las de enero y febrero de 2021, de nuevo dos meses at¨ªpicos porque fueron los ¨²ltimos en compararse con el periodo prepandemia y adem¨¢s coincidieron con el ¨²ltimo gran azote del coronavirus, la tercera ola de la pandemia, antes de que la vacunaci¨®n se generalizara.

Solo una comunidad aut¨®noma, Asturias, se libr¨® del batacazo al ver crecer sus compraventas en un 5,1%. En todas las dem¨¢s se vendieron menos casas que un a?o antes, aunque los retrocesos fueron de intensidad muy diferente. Casi inapreciable en Navarra (-0,2%) o Murcia (-0,5%), mientras que en La Rioja (-19,5%), Madrid (-16,9%) o Andaluc¨ªa (-14,1%) supone un frenazo considerable.

El tir¨®n del turismo

En el conjunto del a?o las operaciones subieron en todos los territorios. Pero resulta significativo que los mayores crecimientos se dieran en Canarias (se vendieron un 31,6% de casas m¨¢s que en 2021), Baleares (25,6%) y la Comunidad Valenciana (23,9%). Se trata de tres mercados con gran influencia del turismo y, por tanto, de las segundas residencias. En el lado opuesto, en Navarra las compraventas retrocedieron un 0,5% y en Madrid apenas se elevaron un 2,7% sobre los registros del a?o anterior.

Desde el punto de vista del tipo de compradores y vendedores, los particulares coparon la mayor¨ªa del mercado, como es habitual. Las personas f¨ªsicas adquirieron casi nueve de cada 10 casas que se vendieron. Pero las personas jur¨ªdicas (empresas) ganaron cuota de mercado. Esta tipolog¨ªa, m¨¢s vinculada a operaciones con perfil de inversi¨®n , registr¨® los mayores incrementos anuales. En un mercado alcista, mientras que los particulares compraron un 15% m¨¢s de casas de otros particulares que un a?o antes, las empresas incrementaron estas operaciones en casi un 25%. Y en cuanto a los pisos vendidos por empresas, los particulares solo incrementaron estas compras en un 8,7% (otro signo m¨¢s de las limitaciones de la obra nueva), mientras que las personas jur¨ªdicas las elevaron un 27,7%.

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