?Qu¨¦ es m¨¢s rentable: comprar o alquilar?

Cuando uno vive en un piso de alquiler se limita a pagar una mensualidad y los gastos de los servicios que consume como agua, gas y electricidad. Cuando uno es propietario, sin embargo, debe asumir m¨¢s responsabilidades que llevan aparejadas costes a?adidos que se han de sumar a la hipoteca. La pregunta es ?compensa? ?Qu¨¦ es lo que hay que tener en cuenta para tomar esa decisi¨®n?

Requisitos para afrontar la compra de una vivienda

Lo primero que hay que hacer es estudiar nuestra capacidad econ¨®mica para saber cu¨¢nto podemos llegar a pagar por una vivienda (desc¨²brelo aqu¨ª). Si tus ahorros llegan para afrontar el 30% del precio y si la hipoteca que puedes conseguir no supera el 35% de tus ingresos, est¨¢s preparado para convertirte en propietario. Pero antes vamos a aclarar qu¨¦ gastos hay que afrontar en la compra.

?Cu¨¢nto cuesta comprar una vivienda?

El precio medio del metro cuadrado en Espa?a se sit¨²a en 1.638 euros, seg¨²n la Estad¨ªstica del valor tasado de la vivienda que difunde el Ministerio de Fomento. En Madrid y Barcelona esta cantidad alcanza los 2.611 euros y los 2.407 euros, respectivamente. La vivienda est¨¢ndar tiene una superficie de entre 90 metros cuadrados y 100 metros cuadrados.

Por tanto, para adquirir una vivienda de esa tipolog¨ªa, el precio medio en Espa?a transita entre 150.000 euros y 164.000 euros. Esta cifra tambi¨¦n es mayor en Madrid y Barcelona donde ronda los 216.000 y los 260.000 euros.

Si pidi¨¦ramos una hipoteca para adquirir una de esas viviendas tipo, ?cu¨¢nto pagar¨ªamos? Para la de 100 metros cuadrados que cuesta 164.000 euros, el banco nos prestar¨ªa 131.200 euros (el 80% del valor), lo que se traduce en una cuota mensual de unos 570 euros a pagar en 24 a?os (plazo medio de las hipotecas en Espa?a), a lo que habr¨ªa que a?adir los gastos habituales de vivienda como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI y la cuota de la comunidad). Si preferimos seguir de alquiler, la renta media es de 982 euros para una vivienda de 126 metros cuadrados, es decir, m¨¢s grande. Es ¨²nico dato disponible que ofrece el informe trimestral de precios de la p¨¢gina web Pisos.com.

Si queremos la casa en Madrid, la cuota de la hipoteca a igual plazo ser¨ªan de 900 euros, mientras que el alquiler medio est¨¢ en 1.782 euros al mes para un piso de 146 metros cuadrados.

?Hay gastos a?adidos al precio de la vivienda?

• Si compras una vivienda de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 4% y el 10% del precio escriturado de la vivienda, var¨ªa seg¨²n la Comunidad Aut¨®noma.
• Si compras una vivienda nueva asumir¨¢s un 10% de IVA (en Canarias hay una tasa equivalente del 6,5%) y el impuesto de Actos Jur¨ªdicos Documentados, que puede llegar al 1,5% del precio total del inmueble.
• La minuta del notario, entre 600 y 900 euros.
• La gestor¨ªa, unos 300 euros.
• El registro de la vivienda, entre 400 y 650 euros.
• Otros

Si en la operaci¨®n de compra venta interviene una agencia inmobiliaria hay que tener en cuenta que esta cobrar¨¢ una comisi¨®n. No existe ning¨²n organismo oficial que fije los honorarios, ni m¨¢ximos ni m¨ªnimos, pero dependiendo de la Comunidad Aut¨®noma o del precio y caracter¨ªsticas de la casa, la comisi¨®n oscila entre el 3% y el 6% del precio, y se cobrar¨¢ al vendedor, al comprador o a ambos. Para evitar sorpresas, aseg¨²rate de que en el precio anunciado ya est¨¢ incluida. Si no, exige conocer todos estos detalles en la agencia.

Los expertos cifran esos gastos entre aproximadamente el 10% y el 12% del precio de la vivienda. Es decir, para un piso que se vende por 300.000 euros tendremos que a?adir unos 30.000 o 36.000 euros m¨¢s.

Tambi¨¦n hay que indicar que los bancos actualmente no financian el total del valor de tasaci¨®n (es decir, del precio que vas a pagar por el inmueble), de hecho est¨¢n ofreciendo hipotecas de entre el 80% y el 85%, por lo que el comprador deber¨¢ disponer de entre el 15% y el 20% restante en el momento de la adquisici¨®n.

Para hacer el primer pago, tendremos que tener alrededor del 30% del precio del piso ahorrado con anterioridad.

?Qu¨¦ requisitos debemos cumplir para que me den una hipoteca?

Lo primero es tener ahorrado al menos ese 30% para afrontar los gastos de la compra y la entrada para el piso.

Antes de aprobar la hipoteca, el banco examinar¨¢ las n¨®minas e ingresos de los solicitantes para comprobar, por ejemplo, su antig¨¹edad en la empresa y si es fijo. A los aut¨®nomos les pedir¨¢n documentaci¨®n que acredite que reciben ingresos de forma recurrente. En ambos casos el objetivo es dejar claro que ganamos lo suficiente para no dedicar m¨¢s del 35% al pago de la hipoteca.

Los bancos tambi¨¦n tendr¨¢n en cuenta el historial crediticio del postulante, es decir, si ha sido buen pagador cuando ha contra¨ªdo otras deudas.

?Qu¨¦ gastos tendremos que asumir una vez seamos propietarios?

Debemos tener claro que asumiremos m¨¢s gastos como due?os de una vivienda que como inquilinos: habr¨¢ que hacer frente a los gastos de comunidad (mantenimiento y limpieza de zonas comunes, servicios comunitarios, de conserjer¨ªa o vigilancia, piscina, entre otras cosas).

Tambi¨¦n debemos estar al d¨ªa con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que se paga al Ayuntamiento una vez al a?o (de una vez o fraccionado). Asimismo, recuerda Juan Jos¨¦ Aguilera, director de Relaciones Institucionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, ¡°el propietario deber¨¢ hacer frente a eventuales aver¨ªas en las instalaciones de su propio domicilio, as¨ª como derramas que ser¨¢n aprobadas por la comunidad de propietarios¡±.

?D¨®nde puedo buscar piso?

Una vez conocidos los gastos que vamos a tener y ajustado el presupuesto, la b¨²squeda de la vivienda depender¨¢ de la ubicaci¨®n, las caracter¨ªsticas y el precio.

El m¨¦todo m¨¢s utilizado para encontrar inmuebles en las grandes ciudades es Internet. Tanto para vivienda de segunda mano como de nueva construcci¨®n. Existe una gran variedad de p¨¢ginas y aplicaciones m¨®viles en las que ofertan pisos en venta con mucha informaci¨®n y fotograf¨ªas para elegir.

Sin embargo, no hay que dejar de lado los m¨¦todos tradicionales: buscar carteles por las calles ¡ªno todos los propietarios dominan las nuevas tecnolog¨ªas y muchos siguen colgando el reclamo en ventanas, balcones o en los portales¡ª, preguntar a tus conocidos si saben de alg¨²n piso en venta o acudir a una agencia inmobiliaria. ¡°Adem¨¢s, analizar el contexto econ¨®mico y las tendencias inmobiliarias ser¨¢ muy importante para que, m¨¢s all¨¢ de encontrar nuestra vivienda ideal, podamos realizar una buena operaci¨®n inmobiliaria¡±, recomienda Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

?Vivienda nueva o de segunda mano?

¡°La mayor¨ªa de las viviendas en venta forman parte del mercado de segunda mano, especialmente en las grandes ciudades espa?olas. Si bien cada vez hay m¨¢s compradores que apuestan por la obra nueva debido a las garant¨ªas que ofrece y el propio dise?o de los inmuebles, m¨¢s moderno y enfocado a un mayor aprovechamiento del espacio¡±, explica Juan Jos¨¦ Aguilera.

Como es l¨®gico, la vivienda nueva o reformada tiene un precio m¨¢s elevado, no obstante, ¡°en la primera y segunda coronas de las ¨¢reas metropolitanas de las grandes ciudades s¨ª que podemos encontrar mucho producto disponible de obra nueva y, a menudo, a precios m¨¢s competitivos que en el centro de las capitales¡±, advierte Font de pisos.com.