C¨®mo pueden los j¨®venes acceder al mercado inmobiliario
La precariedad laboral y la dificultad para ahorrar son los principales obst¨¢culos que los j¨®venes tienen para la compra de vivienda
Si acceder hoy en d¨ªa a una vivienda en propiedad no est¨¢ al alcance de todas las familias, m¨¢s dif¨ªcil a¨²n lo tienen los j¨®venes. Los ¨²ltimos datos del Observatorio de la Emancipaci¨®n, que se refieren a 2019, cuando apenas se atisbaba la pandemia y sus repercusiones, no son muy reconfortantes. Desde que en 2008 estall¨® la burbuja inmobiliaria, los espa?oles menores de 30 a?os han tenido que ir retrasando la edad de emancipaci¨®n. A finales del a?o pasado, solo el 18,7% resid¨ªa fuera del hogar familiar, en su mayor parte en r¨¦gimen de alquiler (58,8%). ?nicamente el 38,4% dispon¨ªa de una casa en propiedad o estaba pagando una hipoteca. El resto (2,8%) resid¨ªa en una vivienda cedida.
Lo plasma as¨ª el Banco de Espa?a en un reciente estudio sobre el mercado de la vivienda en Espa?a entre 2014 y 2019: ¡°La proporci¨®n de individuos que poseen su vivienda a los 30 a?os ha ido disminuyendo para los nacidos a partir de 1980. Se observa tambi¨¦n un retraso en la formaci¨®n de hogares a los 26 a?os. Estos resultados sugieren problemas crecientes de acceso a la vivienda propia y en propiedad¡±.
Los principales obst¨¢culos con los que se encuentran los j¨®venes (y no tan j¨®venes) son las dificultades para ahorrar los costes que supone la inversion inicial y la falta de recursos para afrontar la mensualidad de una hipoteca. El salario medio percibido por una persona menor de 30 a?os a finales de 2019 era de 11.532,32 euros netos anuales, menos de mil euros mensuales (961,03 euros). Entre los 30 y los 34 a?os, la cantidad es de 15.669,87 euros anuales (1.305,82 euros al mes). A tenor de estas cifras, el estudio del Observatorio de Emancipaci¨®n, dependiente del Consejo de la Juventud de Espa?a (CJE), estima que un joven espa?ol tendr¨ªa que cobrar el doble de lo que percibe actualmente para poder comprar una casa de forma que el coste hipotecario no llegue a superar el 30% de sus ingresos, que es lo aconsejable.
Ahorro previo imprescindible
Lo primero que se necesita para pedir una hipoteca es contar con ¡°unos ingresos recurrentes procedentes del trabajo (n¨®mina o aut¨®nomo) o de rentas (alquileres, entre otros). Tambi¨¦n un m¨ªnimo de ahorro¡±, detalla Jordi Dom¨ªnguez, director general de Finteca, empresa especializada en gesti¨®n hipotecaria. En general, se debe tener un 30% del precio de compra para acceder al pr¨¦stamo, ya que un 10% se destina a impuestos y el 20% restante a la entrada de la hipoteca, puesto que habitualmente las entidades financieras prestan hasta el 80% del valor de tasaci¨®n (el precio que el banco pone al inmueble).
Calcula los gastos asociados a la compra de una vivienda
En opini¨®n de Dom¨ªnguez, una de las mayores barreras para el acceso a la financiaci¨®n sigue siendo el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que, aunque en algunas comunidades aut¨®nomas est¨¢ bonificado, en otras puede suponer el 10% del valor de la vivienda, es decir, 15.000 euros para una vivienda que cueste 150.000 euros. En este ejemplo, el comprador tendr¨ªa que contar con 45.000 euros. Un importe, sostiene Dom¨ªnguez, ¡°dif¨ªcilmente asumible para muchas personas¡±.
El Observatorio del CJE calcula que la entrada necesaria para comprar una vivienda de 100 metros cuadrados ser¨ªa de 47.104,80 euros (unos 1.500 euros menos que en 2018) o, lo que es lo mismo, 4,1 veces el salario anual que percibe una persona menor de 34, o incluso m¨¢s.
?Y el pago de la hipoteca? Se recomienda dedicar entre el 30 y el 35% del ingreso mensual neto al pago de la vivienda, bien sea para el alquiler o para el pr¨¦stamo hipotecario. De hecho, en Espa?a se dedica de media un 30% a ese fin, con extremos en Baleares (41%) o la Comunidad de Madrid (34,51%), en lo alto, y Extremadura (22%) o la Regi¨®n de Murcia (23,05%), donde los precios son m¨¢s bajos y requieren menos esfuerzo mensual.
Buenas oportunidades
Los expertos creen que ahora es un buen momento para comprar y lo ser¨¢ hasta, al menos, finales del primer trimestre de 2021. Debido a la pandemia ¡°los precios est¨¢n cayendo, hay pocos movimientos y se encuentran buenas oportunidades¡±, observa I?aki Unsain, presidente de la Asociaci¨®n Espa?ola de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).
Para intentar sortear los obst¨¢culos y conseguir adquirir una propiedad a buen precio, Unsain hace las siguientes recomendaciones:
- En vez de comprar una casa para emanciparse, se aconsejar empezar alquilando un piso modesto que permita ir haciendo hucha para poder afrontar los gastos iniciales y la entrada.
- No comprar de primeras la casa con la que siempre se ha so?ado, es m¨¢s f¨¢cil que esta inversi¨®n inicial sea para una vivienda de transici¨®n. En unos a?os, se puede revender y utilizar la plusval¨ªa para mejorar de vivienda.
- Si al pedir hipoteca no se dispone del ahorro necesario, se puede solicitar un pr¨¦stamo puente (tiene car¨¢cter temporal) que permita asumir esos gastos. Para la concesi¨®n de este tipo de cr¨¦ditos se suele requerir el aval de alg¨²n familiar.
- Se debe tener en cuenta la ubicaci¨®n de la propiedad. Los precios bajan a medida que uno se aleja de los centros urbanos: si es condici¨®n irrenunciable que est¨¦ situada en el centro, se debe buscar una casa con un tama?o inferior o centrarse en adquirir una de segunda mano. Si no es ineludible, se recomienda buscar a una distancia que no exceda los 30 o 40 minutos de coche o en transporte p¨²blico. Por ejemplo, un piso en el centro de Barcelona de 50 o 60 metros cuadrados y de una o dos habitaciones puede rondar los 250.000 euros. Si se busca uno alejado de la urbe, a unos 30 kil¨®metros (Matar¨®, Granollers, Sabadell, por ejemplo) se puede conseguir por 180.000 euros uno de tres dormitorios.
- Compra una casa a reformar y transformala con ayuda de gente de confianza.
- No comprar nunca un piso con defectos que el dinero no pueda resolver: un s¨®tano nunca ser¨¢ luminoso y un piso de 30 metros cuadrados nunca podr¨¢ tener cuatro habitaciones. Que sea muy barata, no significa necesariamente que sea una buena compra.
Calcula: ?hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
?En qu¨¦ comunidades es m¨¢s caro comprar? ?En cu¨¢les es m¨¢s barato?
La compraventa de viviendas se ha reducido cerca del 26% en lo que va de a?o, aunque los precios a¨²n no exhiben bajadas generalizadas. De momento el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE) registra que se est¨¢n moderando las subidas (llevamos 25 trimestres seguidos de alzas interanuales). As¨ª, el precio medio de la vivienda repunt¨® un 0,1% entre abril y junio, frente al avance del 1,1% que registr¨® en el trimestre anterior y el alza del 1,2% del segundo trimestre de 2019.
Si se habla de precios concretos, Idealista calcula que en agosto el metro cuadrado en Espa?a costaba de media 1.735 euros, un 0,8% menos que un a?o antes, siendo Baleares (3.060 euros por metro cuadrado), la Comunidad de Madrid (2.782 euros) y Euskadi (2.645 euros) las comunidades aut¨®nomas m¨¢s caras; y Castilla-La Mancha (848 euros por metro cuadrado), Extremadura (889 euros) y Regi¨®n de Murcia (1.044 euros) las m¨¢s baratas.
?Qu¨¦ ayudas existen para la compra de vivienda?
El Gobierno central y las comunidades aut¨®nomas ofrecen ayudas a los j¨®venes para la adquisici¨®n de vivienda. El primero ha puesto en marcha el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, un paquete de medidas relativas a la compra, alquiler, rehabilitaci¨®n y promoci¨®n de inmuebles que cada comunidad aut¨®noma adapta a sus necesidades y recursos. Para solicitarlas hay que dirigirse a las consejer¨ªas o departamentos de vivienda de la comunidad aut¨®noma del lugar donde se reside.
Este programa fija subvenciones a fondo perdido de hasta 10.800 euros para la compra de una casa a menores de 35 a?os, en cuya unidad familiar los ingresos no superen los 22.550,77 euros al a?o, que equivalen a tres veces el Indicador P¨²blico de Renta de Efectos M¨²ltiples (IPREM). Este apoyo no puede suponer m¨¢s del 20% del precio de adquisici¨®n, que no debe ser m¨¢s de 100.000 euros.
Esta ayuda se limita a inmuebles situados en poblaciones de menos de 5.000 habitantes, lo que afecta a quienes buscan vivir en alguna de las 6.827 poblaciones espa?olas que no superan ese censo, de acuerdo con los datos provisionales de la estad¨ªstica del Padr¨®n continuo a 1 de enero de 2020. Las comunidades cuentan con ayudas espec¨ªficas para j¨®venes. Toda la informaci¨®n est¨¢ disponible en las p¨¢ginas web de las instituciones auton¨®micas.
Calcula qu¨¦ es mejor: ?comprar o alquilar?
Optar por el alquiler
El alto desempleo juvenil en Espa?a y los bajos salarios convierten el alquiler ¡°en una alternativa que se est¨¢ imponiendo entre los m¨¢s j¨®venes¡±, afirma Miguel ?ngel Pe?a, director general de la empresa de gesti¨®n y promoci¨®n inmobiliaria Residencial Espa?a del Grupo Lar.
El coliving, una manera sofisticada de referirse a compartir piso, sigue creciendo, de acuerdo con Pe?a. Aunque, ¡°debe regularse adecuadamente, hoy no lo est¨¢", a?ade.
En su opini¨®n, el alquiler se adapta m¨¢s a las costumbres actuales de los j¨®venes, vinculadas a la econom¨ªa colaborativa o la movilidad, entre otras. "En el mercado laboral actual no saben si finalmente ser¨¢ esta o aquella ciudad donde acabar¨¢n desarrollando su profesi¨®n o incluso si ser¨¢ fuera de Espa?a. As¨ª que l¨®gicamente el alquiler es una opci¨®n clara para ellos", explica.
Entre 2011 y 2017 la proporci¨®n de hogares compuestos por menores de 35 a?os que dedicaba m¨¢s del 30% de su renta al alquiler se elev¨® en 8 puntos hasta situarse en el 14%, se?ala el Banco de Espa?a. Este organismo asegura que los menores de 40 a?os alquilan su vivienda de residencia durante un per¨ªodo de tiempo m¨¢s extendido que sus padres, "por lo que su capacidad de ahorrar para la compra depender¨¢, en buena medida, de la parte de su renta que suponga el pago del alquiler", por lo que resulta preocupante que su esfuerzo mensual supere ese 30%. As¨ª las cosas, la opci¨®n menos costosa para quienes desean independizarse es la de compartir el alquiler de la vivienda con otras personas.
En cuanto a la edad en la que se emancipan para alquilar, "circunstancialmente y por tema de estudios, si est¨¢n en una ciudad diferente a la del domicilio paterno, entre los 18 y los 20 a?os y, normalmente, con alquiler compartido. Si hablamos de un alquiler m¨¢s estable, no asociado a los estudios, entre los 25 y 30 a?os", considera Emiliano Berm¨²dez, subdirector de Donpiso.
Muchas comunidades aut¨®nomas han puesto en marcha programas de ayuda al alquiler para los colectivos m¨¢s desfavorecidos con motivo de la crisis provocada por la covid-19, cuyas condiciones est¨¢n recogidas en sus p¨¢ginas web.
