El mercado del alquiler, ?c¨®mo ha cambiado con la pandemia?

M¨¢s econ¨®mico (al menos en las grandes ciudades), con mucha m¨¢s oferta y con un mayor margen para negociar las condiciones. As¨ª es el actual estado del mercado de alquiler en Espa?a para los inquilinos y que, tras el estallido de la pandemia, ha cambiado de piel. Para los arrendatarios, sin embargo, la situaci¨®n implica m¨¢s competencia y, en algunos casos, un aumento de la morosidad. En resumen, luces y sombras para un sector que desde el primer momento de la crisis sanitaria ha sentido sus efectos.

La covid-19 solo ha sido el carburante que ha acelerado la transformaci¨®n del mercado del alquiler. De acuerdo con los datos de varias firmas inmobiliarias, la bajada de los precios en septiembre en Madrid va del 1,1% al 9,43%, en t¨¦rminos anuales. Mientras que en Barcelona los descensos est¨¢n entre un 0,1% y un 11%. La diferencia entre las cifras var¨ªa debido a que las compa?¨ªas en el mercado utilizan distintas metodolog¨ªas para hacer el c¨¢lculo.

Lo que es un hecho es que los precios en estas dos ciudades se est¨¢n reduciendo. Lo mismo sucede en las Islas Baleares (con una bajada del 2,4%) y en las Canarias (con un descenso del 1,4%), de acuerdo con las cifras de Idealista. A partir de junio el precio de los alquileres empez¨® a bajar en los grandes mercados, pero en aquellos con menos demanda, como Castilla-La Mancha o Extremadura, hay una tendencia plana o incluso un poco alcista, como si no les hubiera afectado la pandemia, afirman desde el buscador inmobiliario.

Los precios en toda Espa?a en general, sin embargo, suben, pero m¨¢s lentamente. En septiembre, el precio de los alquileres subi¨®, pero ligeramente, un 0,61%, indica Ferran Font, director de Estudios en Pisos.com. ¡°Estamos cerca de esa primera ca¨ªda [interanual] a nivel nacional¡±, afirma Font. El primer respiro en muchos a?os. ¡°La situaci¨®n [antes de la pandemia] estaba ya muy tensionada¡±, afirma Beatriz Toribio, directora de la Asociaci¨®n de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval).

?La raz¨®n? Unos precios que a nivel nacional no han parado de crecer desde 2015, como consecuencia de una alta demanda (concentrada en determinados mercados, como Madrid y Barcelona), frente a una oferta de alquiler residencial relativamente r¨ªgida. En concreto, entre junio de 2015 y junio de 2020, el coste por arrendar una vivienda se dispar¨® un 52%, seg¨²n un an¨¢lisis de Fotocasa. De esta manera, los espa?oles pagaron a mediados de a?o una media de 866 euros por un piso de 80 metros cuadrados frente a los 570 euros que desembolsaron cinco a?os atr¨¢s, de acuerdo con la firma.

Muchas m¨¢s viviendas

Una de las razones para la ralentizaci¨®n de la subida de los precios ha sido el aumento de oferta de viviendas en alquiler. A nivel nacional, el parque de este tipo de viviendas ha aumentado un 63% en los ¨²ltimos seis meses, seg¨²n Idealista. En Barcelona se ha disparado un 92% y un 115% en Madrid. Este incremento ha sido provocado por el confinamiento, pues durante meses apenas se firmaron contratos de alquiler, lo que hizo que muchos inmuebles normalmente arrendados se quedaran libres, lo que provoc¨® una acumulaci¨®n de viviendas que ahora es dif¨ªcil de digerir por el mercado, explica un portavoz de la compa?¨ªa.

La acumulaci¨®n de inmuebles en alquiler en todo el pa¨ªs tambi¨¦n se ha visto avivada, seg¨²n coinciden los expertos, porque no han parado de entrar al mercado viviendas provenientes de nuevas construcciones, de ¨¢reas universitarias, que no han tenido tanto movimiento y de un n¨²mero creciente de alquileres tur¨ªsticos que se transforman en residenciales.

Nuevas condiciones

La pandemia se ha convertido en un factor que incide en la relaci¨®n inquilino-casero, explica Font. La inestabilidad laboral, con la irrupci¨®n de los expedientes de regulaci¨®n temporal de empleo (ERTE) y el aumento en el n¨²mero de parados ha abierto la posibilidad de renegociaci¨®n el precio con el propietario para obtener una rebaja o un cambio de condiciones, subraya el experto.

Una de estas novedades es la inclusi¨®n de la llamada cl¨¢usula covid, un mecanismo jur¨ªdico que permite romper un contrato por motivos de causa mayor, derivados de la crisis sanitaria, sin que el inquilino sufra alg¨²n tipo de penalizaci¨®n. Actualmente se incluye como un anexo al contrato de alquiler.

En este documento, el inquilino y el propietario establecen las condiciones que se deben cumplir para renunciar al alquiler en caso de emergencia, explican los expertos de Leg¨¢litas. Este tipo de mecanismos son utilizados, en su mayor¨ªa, por locales comerciales, oficinas, pisos dedicados a estudiantes y viviendas tur¨ªsticas, detallan los expertos de la Agencia Negociadora del Alquiler. Aunque, ¡°m¨¢s del 90% de los propietarios [de alquileres residenciales] se est¨¢n negando a incluirla¡±, agregan.

Un escenario complejo

La morosidad en el mercado no para de crecer. ¡°Esta es una de las consecuencias que ha dejado la crisis de la pandemia¡±, subraya Toribio, de Asval. Mientras que en marzo el indicador llegaba al 5%, al cierre del tercer trimestre se situaba en el 15%. ¡°Nuestro temor es que estos niveles podr¨ªan crecer m¨¢s si la situaci¨®n econ¨®mica se agrava¡±, resalta la directora de Asval, quien adem¨¢s ha indicado que las ayudas p¨²blicas para el pago del alquiler no est¨¢n siendo efectivas.

En el caso espec¨ªfico de los cr¨¦ditos ICO ¨Dpuestos en marcha por el Instituto de Cr¨¦dito Oficial debido a la pandemia y que consisten en un pr¨¦stamo de hasta 900 euros por hogar para financiar un m¨¢ximo de seis mensualidades de alquiler¨D no han hecho mella entre los inquilinos. ¡°Apenas un 1,3% de nuestros asociados ha mostrado inter¨¦s en ellos¡±, explica Toribio.

Respecto a las ayudas directas para el pago del alquiler que han puesto en marcha distintas Comunidades Aut¨®nomas, la dotaci¨®n presupuestaria ha superado la demanda. Por ejemplo, en el caso de Catalu?a, la partida para estas ayudas ya se ha agotado, mientras que, en la Comunidad de Madrid, la demanda triplica la oferta de los solicitantes.

Un mercado en desarrollo

¡°Somos un pa¨ªs de propietarios, pero en el que cada vez se demanda m¨¢s vivienda en alquiler¡±, dice Toribio. De acuerdo con un an¨¢lisis del Banco de Espa?a, publicado en 2019, la proporci¨®n de poblaci¨®n que reside en una vivienda de alquiler pas¨® del 19,4% en 2005 al 23,9% en 2018. Dicho incremento se intensific¨® a partir de 2013 y se concentr¨® en determinados colectivos, como j¨®venes, inmigrantes y trabajadores temporales, y en ¨¢reas geogr¨¢ficas espec¨ªficas, sobre todo, en Madrid, Catalu?a, Baleares y Canarias.

Las dificultades econ¨®micas de estos colectivos para incrementar sus ingresos y despu¨¦s acceder a una hipoteca ha incidido en el aumento de la demanda de vivienda en alquiler explica el an¨¢lisis del Banco de Espa?a.

Del mercado tur¨ªstico al residencial

El sector de las viviendas de uso tur¨ªstico perder¨¢ cerca de 9.000 millones de euros por la ca¨ªda de visitas de extranjeros al pa¨ªs, seg¨²n las estimaciones de la Federaci¨®n Espa?ola de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Tur¨ªsticos (Fevitur). ¡°Ha sido un a?o horrible¡±, confiesa Tolo Gomila, presidente del organismo. Las zonas m¨¢s afectadas han sido las islas, por su dependencia de los visitantes extranjeros. Pero tambi¨¦n han sufrido las grandes ciudades y los destinos de negocios como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o M¨¢laga.

En cambio, el varapalo ha sido menor en destinos de interior, beneficiados por el turismo nacional, como Arag¨®n, Cantabria o Galicia. Aun as¨ª, los propietarios buscan nuevas alternativas para poder seguir facturando y as¨ª pagar la hipoteca y los gastos asociados a la vivienda. Una de estas opciones es pasarse al mercado residencial, como ya lo han hecho un 64% de todos los pisos tur¨ªsticos, seg¨²n una encuesta de Fotocasa. En Madrid, un 25% de la oferta ha mutado y en Barcelona un 40% ha dado el salto, explica Gomila.

No es para menos. En la capital, el alquiler tur¨ªstico solo equipara la rentabilidad del residencial si se logra un 80% de ocupaci¨®n. Mientras que en Barcelona es necesaria una ocupaci¨®n m¨ªnima de 21 noches al mes (el 70%) para que las rentabilidades se igualen, seg¨²n un an¨¢lisis de Alquiler Seguro.

Pero la mutaci¨®n no ha sido del todo definitiva. La mayor¨ªa de los arrendatarios han apostado por cambiar al alquiler de temporada, una figura jur¨ªdica a caballo entre el residencial y el tur¨ªstico. ¡°Si cambiaran al residencial estar¨ªan obligados a hacer un contrato de cinco o siete a?os, pero con el de temporada pueden tener un alquiler de una duraci¨®n m¨ªnima de un mes y m¨¢xima de un a?o¡±, explican fuentes de Idealista. ¡°Los propietarios tienen la esperanza de que regrese la actividad tur¨ªstica¡±, asegura Gomila.