El mercado hipotecario se recupera en los primeros meses del a?o
El aumento de la demanda de vivienda y los tipos de inter¨¦s en bajos niveles hist¨®ricos reactivan el mercado de los pr¨¦stamos
La predisposici¨®n de los espa?oles para pedir una hipoteca empieza a recuperar el nivel previo a la pandemia. El pasado marzo, justo un a?o despu¨¦s del decreto del primer estado de alarma, se firmaron 36.886 hipotecas, el cuarto mejor dato mensual en la ¨²ltima d¨¦cada y la cifra m¨¢s alta desde enero del a?o pasado, seg¨²n datos del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). La cifra supone un 35,1% m¨¢s respecto a marzo de 2020 y un 19,3% m¨¢s que en el mismo periodo de 2019.
En el tercer mes de este a?o, adem¨¢s, se produjo un r¨¦cord en el n¨²mero de hipotecas a tipo fijo, aquellas en las que se paga siempre la misma cantidad durante toda la vida del pr¨¦stamo. Esta cifra ha sido fruto de la apuesta de los compradores y las entidades bancarias por una modalidad que ofrece la seguridad de que siempre se pagar¨¢ lo mismo, en el caso de los primeros, y que asegura un ingreso inalterable y estable, en el de los bancos.
Jos¨¦ Miguel Tabar¨¦s Cuadrado, vicedecano del Colegio de Registradores de Espa?a, considera que las cifras positivas de este ¨²ltimo trimestre ser¨ªan normales si no se tuviese en cuenta la pandemia. ¡°Ser¨ªa algo coherente si solo lo compar¨¢semos con la evoluci¨®n de los precios y el n¨²mero de operaciones de 2019¡±. Aunque marzo haya sido un mes excepcional para las hipotecas, los datos trimestrales muestran una ligera diferencia a la baja en las compraventas respecto a 2019. Entre enero y marzo de 2021 se inscribieron 129.228 compraventas de viviendas, un 1,5% m¨¢s que en el mismo periodo de 2020, con un marzo ya afectado por el confinamiento estricto. Esta cifra, sin embargo, se sit¨²a por debajo, aunque muy cerca, de las 133.860 que se registraron en el primer trimestre de 2019.
La normalidad perdida con la pandemia est¨¢ regresando al mercado hipotecario. ¡°Es posible que ahora tengamos otros trimestres tambi¨¦n coherentes y se mantenga la actividad en un volumen usual. En comparaci¨®n con el a?o anterior se dan grandes alzas, pero si lo comparamos con 2019 estamos en la senda normal¡±, destaca Tabar¨¦s Cuadrado.
?C¨®mo son las hipotecas ahora?
En los ¨²ltimos meses, el mercado ha mostrado cierta tendencia hacia las hipotecas a tipo fijo. El 56,2% de las que se firmaron en marzo era de este tipo. Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universidad Pompeu Fabra y miembro del Instituto Valenciano de Investigaciones Econ¨®micas, atribuye este aumento a las ventajas que ofrece esta modalidad ante escenarios complejos como el actual: ¡°El demandante prefiere saber cu¨¢nto va a pagar cada mes sin estar sujeto al riesgo del tipo de inter¨¦s y los bancos tambi¨¦n est¨¢n favoreciendo estos productos¡±, asegura.
En las hipotecas a tipo fijo, el inter¨¦s tiende a ser m¨¢s alto que en las de tipo variable, pero ofrecen estabilidad y seguridad al propietario, que sabr¨¢ que su cuota ser¨¢ la misma todos los meses, con independencia de lo que ocurra en el mercado. Seg¨²n datos del INE, el tipo de inter¨¦s medio al inicio de las hipotecas de viviendas de este marzo era 2,75% para el tipo fijo, mientras que, en el mismo mes de 2019, era del 3,11%. Lo que significa que ahora contratar una hipoteca de este tipo es m¨¢s barato que hace dos a?os.
?C¨®mo se comporta el eur¨ªbor?
Este indicador, que afecta a las hipotecas a tipo variable y las mixtas, cerr¨® mayo en -0,481%. En enero toc¨® su suelo hist¨®rico al alcanzar el -0,505%. ¡°Que el eur¨ªbor haya incluso llegado a ser negativo no significa que los bancos vayan a dar dinero por contratar una hipoteca. En cambio, si el eur¨ªbor repuntara, esa hipoteca variable empezar¨ªa a crecer¡±, explica Massimo Cermelli, profesor de econom¨ªa de Deusto Business School. Por tanto, cuanto m¨¢s bajo est¨¦ el eur¨ªbor, m¨¢s bajo ser¨¢ el precio de la hipoteca.
Las hipotecas variables est¨¢n sujetas al eur¨ªbor m¨¢s una parte de intereses, denominada diferencial, que se mantiene fijo durante toda la vida del pr¨¦stamo. Por ejemplo, en el caso de una hipoteca contratada con un inter¨¦s compuesto por el eur¨ªbor m¨¢s el diferencial de un punto, si el eur¨ªbor se encuentra en el -0,5%, hay que a?ad¨ªrselo al diferencial, lo que ofrece un resultado de 0,5% de inter¨¦s. Si el eur¨ªbor estuviera por debajo del diferencial no se pagar¨ªan intereses.
Esta modalidad presenta otras ventajas a los futuros propietarios. Cuenta, por lo general, con unos plazos de amortizaci¨®n m¨¢s largos, lo que facilita que la cuota mensual sea menor. Adem¨¢s, est¨¢n sujetas a menos comisiones y tienden a ser m¨¢s baratas.
El tipo de inter¨¦s en marzo para la hipoteca variable era del 2,22%, mientras que en 2019 era del 2,35%. ¡°Todo apunta a que el eur¨ªbor se quedar¨¢ en un tipo negativo o cercano a cero por lo menos hasta 2023¡±, reflexiona Cermelli.
Importe medio de las hipotecas m¨¢s bajo
En marzo el importe medio de la hipoteca tambi¨¦n creci¨® hasta situarse en 137.700 euros, la cifra m¨¢s alta desde febrero de 2020, cuando alcanz¨® los 175.100 euros. Pero sigue siendo m¨¢s bajo que en 2020 si la comparaci¨®n se hace por trimestres, ya que en los primeros tres meses del a?o pasado era un 4,1% mayor que ahora. No obstante, est¨¢ por encima del mismo periodo de 2019.
Adem¨¢s, se han producido cambios en el perfil de los compradores: ahora son de m¨¢s edad y con mayor capacidad econ¨®mica, seg¨²n el informe del Banco de Espa?a El impacto de la crisis sanitaria del covid-19 sobre el mercado de la vivienda en Espa?a. ¡°Los mayores tienen una tasa de ahorro m¨¢s alta y un acceso al cr¨¦dito m¨¢s sencillo. A la hora de negociar la hipoteca, la temporalidad y la inestabilidad del mercado laboral es patente sobre todo en los m¨¢s j¨®venes, m¨¢s afectados por la tasa de paro y con menos ahorros¡±, explica Cermelli.
Precios estables en las viviendas
Los precios de las viviendas no han bajado como pronosticaron muchos expertos, sino que han subido ligeramente, concretamente un 0,9% en el primer trimestre de 2021, seg¨²n datos del INE. La subida lleva ocho trimestres recort¨¢ndose, pero contin¨²a al alza. Y existen diferencias entre comunidades aut¨®nomas. Seg¨²n el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa?a, en Canarias, Navarra, La Rioja y la Regi¨®n de Murcia los precios han bajado; mientras que en Asturias, Pa¨ªs Vasco, Arag¨®n y Baleares, han crecido y en el resto de comunidades se han mantenido estables.
?Por qu¨¦ crece la compraventa tras un a?o de pandemia?
La mejora de las expectativas econ¨®micas gracias al avance en el proceso de vacunaci¨®n y el final del estado de alarma en mayo ayudan a explicar el aumento de la compraventa de vivienda, pero hay otros factores:
Las operaciones que se aplazaron y un cambio de preferencias
La firma de muchas operaciones se debe a que fueron aplazadas por la pandemia. Las restricciones de movilidad, la precauci¨®n para evitar contagios, los expedientes de regulaci¨®n temporal de empleo (ERTE) y la incertidumbre ante la situaci¨®n sanitaria y econ¨®mica frenaron los planes de muchos espa?oles para adquirir un inmueble. Pero tambi¨¦n hay motivos ligados a la necesidad de un mayor confort. As¨ª lo cree Garc¨ªa Montalvo: ¡°Mucha de la demanda que se ha producido hasta ahora es, o bien porque se necesita una casa m¨¢s grande, o bien porque la pandemia ha hecho ver que se necesita un balc¨®n, un jard¨ªn o vivir fuera de la ciudad¡±.
Seg¨²n el informe del Banco de Espa?a, la superficie media de vivienda transmitida ha alcanzado su m¨¢ximo ¡ª102,9 metros cuadrados, un 0,8% m¨¢s que en 2020¡ª y m¨¢s del 80% de las capitales de provincia redujo su peso a lo largo de 2020 en las compraventas totales de la provincia a favor de las poblaciones m¨¢s peque?as.
Adem¨¢s, la compraventa de vivienda unifamiliar aument¨® un 2,1 % en el ¨²ltimo trimestre de 2020, de acuerdo con el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espa?a. Albert Bosch, fundador de la inmobiliaria en l¨ªnea Housfy, explica en el Podcast de Banco Sabadell La digitalizaci¨®n en el sector inmobiliario que durante el 2020 m¨¢s de 40.000 personas de Barcelona se fueron de la ciudad a vivir a pueblos de menos de 20.000 habitantes.
Una inversi¨®n segura
Muchos compradores ven la compra de una vivienda como una inversi¨®n segura. ¡°Existe una acumulaci¨®n de ahorro que para algunos se ha convertido en riqueza, especialmente para aquellos con mayores recursos, y para invertir, la vivienda es un activo que tradicionalmente se ha considerado de poco riesgo¡±, explica Garc¨ªa Montalvo.
Esto es m¨¢s relevante si se tiene en cuenta el nivel de los tipos de inter¨¦s que, igual que abarata las hipotecas, baja tambi¨¦n la rentabilidad de los productos financieros, lo que deriva la inversi¨®n a la compra de vivienda. ¡°Cuando hay exceso de liquidez y los tipos de inter¨¦s est¨¢n bajos, se busca reubicar ese dinero en bienes reales, como casas¡±, sentencia Cermelli.
?Qu¨¦ se debe saber antes de solicitar una hipoteca?
Antes de lanzarse a contratar una hipoteca, conviene tener claros algunos conceptos.
1. Ahorro aportado. Las hipotecas proporcionan en torno al 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda. Por eso, el comprador debe disponer del 20% restante, cantidad a la que hay que a?adir los gastos de compraventa ¡ªtasaci¨®n, notar¨ªa e impuestos¡ª que elevan la necesidad de ahorro entre un 10% y un 15% m¨¢s. Por lo que, para adquirir un inmueble se requiere alrededor del 30% de su valor. Adem¨¢s, el Banco de Espa?a aconseja que la cuota mensual no sobrepase el 30% de los ingresos mensuales. Banco Sabadell dispone de una herramienta para calcular los gastos asociados a la compra de una vivienda.
2.Tipo de inter¨¦s. Puede ser fijo, que permanece igual durante la duraci¨®n del pr¨¦stamo; variable, que cambia con el eur¨ªbor, o mixto, en cuyos primeros meses funciona como fijo y posteriormente se convierte en variable.
3. Documentaci¨®n. Normalmente incluye el contrato de trabajo, las ¨²ltimas n¨®minas, la vida laboral y un escrito denominado ¡°nota simple de la vivienda¡± que informa sobre su titularidad, las cargas y los grav¨¢menes que tiene. Con todo ello, la entidad har¨¢ un estudio y, en funci¨®n de los resultados, podr¨¢ solicitar m¨¢s documentaci¨®n o un avalista que respalde el pr¨¦stamo.
4. Informaci¨®n sobre el pr¨¦stamo. Si el estudio resulta positivo, el banco enviar¨¢ una oferta vinculante en la que aparecer¨¢ toda la informaci¨®n del pr¨¦stamo. En ella figurar¨¢ el tipo de inter¨¦s nominal (TIN), que es el porcentaje que se pacta con la entidad como pago por el dinero prestado, o la tasa anual equivalente (TAE), que suma al TIN otros conceptos como las comisiones, los gastos de tasaci¨®n o la frecuencia de los pagos, por lo que es m¨¢s realista que el TIN. Tambi¨¦n contemplar¨¢ la comisi¨®n de apertura del pr¨¦stamo, la de amortizaci¨®n parcial o total (por pagar parte o la totalidad del pr¨¦stamo de manera anticipada) o la de la cuenta que va asociada a la hipoteca.
5. Notar¨ªa. Esta oferta se podr¨¢ negociar y, una vez aceptada, se pasar¨¢ por el notario dos veces: una para que compruebe que los compradores conocen todos los detalles de la hipoteca y otra para firmar definitivamente la hipoteca y escriturar la vivienda.
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