C¨®mo influyen en las hipotecas los tipos de inter¨¦s negativos
Las condiciones de financiaci¨®n actuales hacen que sea un buen momento para contratar una hipoteca, ya sea a tipo fijo o variable. En la elecci¨®n entre una y otra debe valorarse la b¨²squeda de estabilidad en las cuotas mensuales y el tiempo en que se espera devolver el pr¨¦stamo
La compra de viviendas est¨¢ en auge por el inter¨¦s de particulares e inversores en adquirir una vivienda, pero tambi¨¦n a las condiciones favorables con las que se puede contratar en estos momentos una hipoteca. Si hace dos d¨¦cadas era com¨²n firmar pr¨¦stamos hipotecarios con intereses de dos d¨ªgitos, en este momento es posible pagar un inter¨¦s de alrededor del 1,5% en hipotecas a tipo fijo, e incluso menos si se trata de pr¨¦stamos a tipo variable.
El cambio se debe a la ca¨ªda que ha experimentado el eur¨ªbor en los ¨²ltimos 10 a?os. Este ¨ªndice marca la tasa de inter¨¦s media a la que los bancos de la zona euro se prestan dinero entre ellos. Desde 2016 se sit¨²a por debajo del 0%. Esto significa que para las entidades bancarias no supone ning¨²n coste acceder a este dinero y, por tanto, tambi¨¦n lo prestan a los futuros propietarios a precios muy bajos.
Frente a este escenario y antes de contratar una hipoteca, conviene que el comprador valore las diferencias entre las dos modalidades de hipoteca (a tipo fijo y a tipo variable) para escoger la que mejor se adapte a sus necesidades y sus finanzas personales.
?Qu¨¦ me conviene: hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?
Con los tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos, es un buen momento para contratar una hipoteca. Sin embargo, en funci¨®n de la situaci¨®n y de las necesidades de cada comprador, convendr¨¢ escogerla a un tipo de inter¨¦s u otro.
- Hipoteca a tipo fijo. Es aquella cuyo tipo de inter¨¦s permanece constante durante toda la vida del pr¨¦stamo. La hipoteca a tipo fijo es recomendable para los compradores que buscan la tranquilidad y la seguridad de pagar siempre la misma cuota por su pr¨¦stamo. Si bien, estos propietarios asumir¨¢n un inter¨¦s mayor que en las hipotecas a tipo variable, as¨ª como una comisi¨®n por amortizaci¨®n anticipada m¨¢s elevada.
Los expertos coinciden en que la hipoteca a tipo fijo es la gran beneficiada en el mercado actual. Se est¨¢ produciendo un cambio de pesos en la balanza en favor de este tipo de hipotecas. En julio se dio el porcentaje m¨¢s alto de la serie hist¨®rica: m¨¢s del 68% de las nuevas hipotecas se constituy¨® con un inter¨¦s a tipo fijo frente a casi un 32% a tipo variable. Juan Vill¨¦n, de Idealista Hipotecas, resume esta tendencia en: ¡°Al final mucha gente prefiere la tranquilidad¡±.
- Hipoteca a tipo variable. Es aquella en la que el tipo de inter¨¦s var¨ªa en funci¨®n de la evoluci¨®n de un ¨ªndice de referencia, que en Espa?a suele ser el eur¨ªbor, al que se le suma un porcentaje acordado con la entidad, que se denomina diferencial. El eur¨ªbor se revisa cada seis o 12 meses y, dependiendo de si sube o baja, la cuota mensual de la hipoteca tambi¨¦n cambiar¨¢.
La hipoteca variable es aconsejable para los compradores que prefieran aprovechar el actual entorno econ¨®mico, con el eur¨ªbor en valor negativo. En este caso, este tipo de hipotecas suele contar con unos intereses m¨¢s bajos y con un plazo de amortizaci¨®n mayor.
Esta modalidad es en este momento m¨¢s asequible que la fija. La evoluci¨®n del eur¨ªbor es la principal incertidumbre que genera la hipoteca a tipo variable ya que los tipos de inter¨¦s pueden bajar, pero tambi¨¦n subir. De hecho, es probable que lo haga en los pr¨®ximos a?os si la inflaci¨®n ¡ªque ahora parece temporal¡ª termina convirti¨¦ndose en permanente. De crecer el eur¨ªbor a una cota positiva ¡ªo incluso m¨¢s, en 2008 super¨® el 5%¡ª los intereses de los pr¨¦stamos variables superar¨ªan a los de los fijos.
Si se tienen en cuenta estos factores, Germ¨¢n L¨®pez, profesor de Contabilidad de IESE Business School, apuesta por las hipotecas a tipo variable, en el caso de que se vaya a amortizar el pr¨¦stamo a corto plazo, antes de 10 a?os, ya que, en un periodo tan corto, el ahorro frente a la contrataci¨®n de un pr¨¦stamo a tipo fijo compensa el riesgo a una futura subida del eur¨ªbor.
Otra opci¨®n es la hipoteca a tipo mixto, en la que se combina un periodo inicial a tipo fijo (alrededor de los tres primeros a?os) con uno a tipo variable.
Ya se busque contratar un pr¨¦stamo a tipo de inter¨¦s fijo o variable, dejarse asesorar por la entidad bancaria ayudar¨¢ a obtener una oferta personalizada y adaptada a cada cliente.
?Qui¨¦n se encarga de pagar los cargos asociados a una hipoteca?
La ley hipotecaria, que entr¨® en vigor hace dos a?os, establece que las entidades bancarias deben hacerse cargo de ciertos gastos asociados a la contrataci¨®n de una hipoteca: los de gestor¨ªa, los de notar¨ªa, los del Registro de la Propiedad, el pago del Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados (AJD) y la copia de la escritura del pr¨¦stamo.
El comprador deber¨¢ hacer frente al pago de la tasaci¨®n del inmueble, cuyo precio oscila entre los 250 y 600 euros, y los impuestos asociados seg¨²n el tipo de vivienda que adquiera. Si el inmueble es de obra nueva, debe abonar el Impuesto sobre el Valor A?adido (IVA), que es del 10% en todas las comunidades aut¨®nomas, excepto en Canarias, donde se paga el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%. Si la vivienda es de segunda mano, el tributo ser¨¢ el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que depende de la comunidad aut¨®noma y oscila entre el 4% y el 10%.
Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
