Lo que el banco analiza antes de conceder una hipoteca a un cliente

La regla b¨¢sica para que el banco conceda una hipoteca es sencilla: el futuro propietario debe demostrar ante la entidad bancaria que ser¨¢ capaz de devolver el pr¨¦stamo. Un precepto que en la pr¨¢ctica se materializa en forma de estudio pormenorizado de la salud financiera del solicitante. As¨ª se garantiza, seg¨²n Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez, portavoz de la Asociaci¨®n Espa?ola de Banca (AEB), el ¨¦xito de la operaci¨®n a largo plazo. ¡°La prioridad de los bancos es conceder pr¨¦stamos de forma responsable y transparente, con el doble objetivo final de dar el mejor servicio al cliente y tambi¨¦n protegerlo¡±, argumenta.

Este proceso est¨¢ respaldado por la Ley de Contratos de Cr¨¦dito Inmobiliario de 2019, que contempla que la evaluaci¨®n tendr¨¢ en cuenta factores como ¡°la situaci¨®n de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del pr¨¦stamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos [como pr¨¦stamos o hipotecas previas]¡±, entre otros.

Estos son los factores m¨¢s valorados al solicitar una hipoteca

Nivel de ingresos. El solicitante de la hipoteca debe generar unos ingresos que le permitan asumir una cuota que idealmente no supere el 30% de su sueldo mensual, con el objetivo de que pueda hacer frente al pago peri¨®dico sin dificultades. Para un salario neto de 1.500 euros, por ejemplo, el pago mensual deber¨ªa rondar los 450 euros. En ocasiones, afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, se puede llegar al 35% o el 40%, especialmente si no se tienen otras cargas econ¨®micas.

Cuanto m¨¢s tiempo lleve un profesional en la misma empresa m¨¢s posibilidades tendr¨¢ de acceder al pr¨¦stamo

Estabilidad laboral. El tipo de contrato y la antig¨¹edad en la empresa en el momento de solicitar la hipoteca tambi¨¦n influyen en la decisi¨®n. Un profesional con contrato indefinido ofrece al banco mayores garant¨ªas que uno con contrato temporal. Cuanto m¨¢s tiempo se lleve en la misma empresa, adem¨¢s, m¨¢s posibilidades se tiene de acceder al pr¨¦stamo. Colombelli explica que no existe un baremo com¨²n para los bancos sobre la antig¨¹edad en un puesto, aunque, como m¨ªnimo, se pide que haya pasado el periodo de prueba: ¡°L¨®gicamente, cuanto mayor sea, m¨¢s alta ser¨¢ la probabilidad de que se le conceda la hipoteca, pero las condiciones no variar¨¢n en funci¨®n de la estabilidad laboral, a no ser que sea un perfil muy joven o con un trabajo temporal¡±, apunta este experto. Colombelli a?ade que tambi¨¦n se valorar¨¢n otros aspectos como el cargo que se ocupa dentro de la empresa o el potencial de crecimiento en ella.

En el caso de ser aut¨®nomo, se le solicitar¨¢n documentos que acrediten que podr¨¢ hacer frente a los pagos, como toda la informaci¨®n que demuestre la estabilidad del negocio y su proyecci¨®n futura, como los proyectos, los clientes o los proveedores, as¨ª como la contabilidad del negocio y los movimientos de la cuenta corriente, entre otros.

Ahorros. El futuro comprador debe contar con un ahorro de al menos un 20% del precio de tasaci¨®n del inmueble, puesto que las entidades bancarias conceden financiaci¨®n, como m¨¢ximo, de hasta el 80% del valor de la vivienda. A ese porcentaje habr¨¢ que a?adir un 10% adicional para otros desembolsos asociados a la compra, como los gastos de tasaci¨®n y los impuestos.

Historial de cr¨¦dito. La entidad bancaria tendr¨¢ en cuenta si el solicitante est¨¢ amortizando (pagando) otros pr¨¦stamos. En caso de que as¨ª sea, el nivel de endeudamiento personal previo ¡ªel conjunto de pr¨¦stamos que a¨²n est¨¢ pagando¡ª no debe superar el 40% de los ingresos anuales que genera, se?alan los expertos. Tambi¨¦n tomar¨¢ en consideraci¨®n c¨®mo cumpli¨® con sus obligaciones con pr¨¦stamos en el pasado, especialmente si los amortiz¨® seg¨²n los plazos acordados, algo que multiplicar¨¢ las posibilidades de acceder a la hipoteca. Colombelli indica que el renting (el alquiler de bienes como veh¨ªculos o dispositivos electr¨®nicos, entre otros) computa como pr¨¦stamo; por tanto, entra en el historial y se calcula como endeudamiento.

El banco, adem¨¢s, puede consultar si el cliente figura en ficheros externos, como las listas de morosos o en la Central de Informaci¨®n de Riesgos (CIR) del Banco de Espa?a. Este servicio p¨²blico gestiona una base de datos en la que constan los pr¨¦stamos, los cr¨¦ditos y los avales, entre otros riesgos, que las entidades financieras tienen con sus clientes. Cada ciudadano puede solicitar ¨²nicamente su propio informe de riesgos. Si no est¨¢ conforme con los datos declarados, el interesado puede dirigirse directamente a las entidades para requerir su rectificaci¨®n o solicitar al Banco de Espa?a que la tramite. Colombelli avisa de que no se actualiza en tiempo real y que puede tardar hasta varias semanas, por lo que habr¨¢ que tenerlo en cuenta a la hora de pedir la hipoteca.

Para una hipoteca a 30 a?os, ser¨¢ m¨¢s f¨¢cil si el futuro propietario no supera los 40 o 45 a?os de edad

Edad y situaci¨®n personal. Las entidades bancarias proponen, de manera general, que el solicitante no supere los 75 a?os de edad al t¨¦rmino de la operaci¨®n, aunque cada entidad bancaria establece sus l¨ªmites. Para una hipoteca a 30 a?os, ser¨¢ m¨¢s f¨¢cil si el futuro propietario no supera los 40 o 45 a?os de edad. Seg¨²n Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Espa?ola de Hipotecas (AEH), la raz¨®n est¨¢ en que a partir de la jubilaci¨®n los ingresos regulares del solicitante ser¨¢n previsiblemente inferiores respecto a los del momento de la solicitud, lo que pone en riesgo la operaci¨®n: ¡°Hay que tener en cuenta la esperanza de vida del comprador para reducir las posibilidades de que otras personas de su entorno se vean obligadas a cancelar la operaci¨®n una vez superado el proceso de transmisi¨®n del inmueble; en caso de fallecimiento, por ejemplo, una herencia y la posterior venta¡±, detalla esta experta.

Por encima de los 60 a?os, indica Colombelli, es m¨¢s complicado acceder a un pr¨¦stamo de este tipo: ¡°Aunque este perfil suele ser el del jubilado que compra una segunda residencia, por lo que puede ser que s¨ª le concedan una hipoteca. Hay que ver cada caso porque, a pesar de que pueda pagarla, pueden solicitarle que comparta el riesgo con una persona m¨¢s joven¡±, especifica.

El estado civil o si tiene hijos u otras personas a su cargo tambi¨¦n entra en la evaluaci¨®n. L¨®pez indica que un matrimonio aumenta la estabilidad econ¨®mica pues, generalmente, no se depende de una ¨²nica fuente de ingresos y se reparte la responsabilidad entre los c¨®nyuges: ¡°Por otro lado, es evidente que, cuanto menores sean los gastos mensuales dedicados a la familia, mayor ser¨¢ la capacidad de reembolso. Por tanto, desde el punto de vista financiero, si no hay personas dependientes o hijos a cargo, los titulares del pr¨¦stamo tendr¨¢n m¨¢s capacidad para hacer frente a la deuda comprometida¡±, a?ade este experto.

Avales. En el caso de que el perfil financiero del solicitante no sea ¨®ptimo, la entidad bancaria solicitar¨¢ garant¨ªas o avales. L¨®pez destaca que estos pueden ser de tipo personal (por ejemplo, los padres de uno de los solicitantes, que responden con sus bienes presentes y futuros); u otro bien propio, como un inmueble libre de cargas. Lo m¨¢s habitual, describe esta experta, es presentar como garant¨ªa (pignoraci¨®n, en el lenguaje bancario) acciones o cualquier otro bien que tenga un valor monetario que refuerce la operaci¨®n del pr¨¦stamo hipotecario.

El ¡®scoring¡¯ bancario, una peque?a ayuda de la tecnolog¨ªa

Los bancos han incorporado programas inform¨¢ticos en el proceso de evaluar la solvencia del cliente y el riesgo de impago, una t¨¦cnica que se conoce por su nombre en ingl¨¦s, scoring bancario, que significa puntuaci¨®n. A trav¨¦s de un algoritmo y la aplicaci¨®n de sistemas de inteligencia artificial, se analizan los mismos par¨¢metros que tienen en cuenta los analistas de riesgos. El sistema los compara con clientes con una situaci¨®n similar de la base de datos y se obtiene una calificaci¨®n final en forma de n¨²mero.

Una de sus premisas es que la tecnolog¨ªa elimina los sesgos humanos en el momento de hacer la evaluaci¨®n, aunque normalmente, asegura L¨®pez, este m¨¦todo no suprime el trabajo de los expertos, sino que lo complementa y lo agiliza.

Calculadora: descubra qu¨¦ le interesa m¨¢s, si la hipoteca a tipo fijo o a tipo variable